EN 30 SEGUNDOS
- ¿Qué ha pasado? El precio tasado de la vivienda protegida (VPO) ha alcanzado los 1.222,3 euros por metro cuadrado, el nivel más alto de la serie histórica.
- ¿Quién está detrás? El dato lo aporta el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU). Expertos de la patronal de cooperativas (Concovi) y de la promoción inmobiliaria (ASPRIMA) analizan las causas.
- ¿Qué impacto tiene? La subida de los costes de construcción y la falta de mano de obra presionan los precios máximos legales. Si los módulos no se actualizan con realismo, muchas promociones de VPO dejarán de ser viables.
El precio de la vivienda protegida ha roto un nuevo techo en España. Según los datos del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, el valor tasado de la VPO (Vivienda de Protección Oficial) se situó en los 1.222,3 euros/m2 en el primer trimestre de 2026, el mayor importe registrado hasta la fecha. La cifra, recogida por Idealista, supone un incremento del 4,5% interanual y consolida seis trimestres consecutivos de subidas.
El mapa provincial de la VPO: récords y desequilibrios
El informe detalla que nueve provincias superan ya la media nacional. Madrid lidera con 1.503,6 euros/m2, seguida de Barcelona (1.288,8 euros/m2) y Málaga (1.273,1 euros/m2). Por debajo del promedio, aunque por encima de los 1.200 euros/m2, se sitúan Cádiz, Granada, Zaragoza, Almería o Vizcaya. En el otro extremo, las dos provincias extremeñas, Cáceres y Badajoz, son las únicas donde el metro cuadrado de una VPO baja de los 1.000 euros.
En cuatro provincias, la paradoja es aún más significativa: el metro cuadrado de la vivienda protegida cuesta más que el de la libre. Jaén encabeza esa lista (253 euros de diferencia), seguida de Ciudad Real, Cuenca y León, donde el desfase es más ajustado (26,3 euros/m2). En el resto de España, la brecha es considerable: en Baleares, Madrid o Guipúzcoa, la libre supera a la VPO en más de 2.200 euros/m2.
¿Por qué la VPO sigue encareciéndose?
Los expertos coinciden en que la tendencia al alza no ha tocado techo. Juan Casares, presidente de Concovi, apunta que la actualización automática de los módulos vinculados al IPC, como sucede en Madrid, garantiza nuevos incrementos. Juan Pedro Caro, CEO de Templo Consulting, lo corrobora: «El valor máximo legal de venta en Madrid va a seguir subiendo sí o sí». De hecho, el módulo, es decir, el precio máximo de venta por metro cuadrado que fijan las comunidades autónomas, ya se sitúa en los 2.983 euros para Vivienda de Protección Pública de Precio Limitado (VPPL) en los municipios más exclusivos de la región.
Jorge Ginés, director general de ASPRIMA, considera la subida «lógica» tras años de congelación (el módulo en Madrid se mantuvo inalterado entre 2008 y 2024). Sin embargo, alerta de que «los dos costes más importantes de una vivienda son el suelo y los costes de construcción», y ambos se están encareciendo. Los datos del Banco de España sitúan el índice de costes de construcción —incluyendo mano de obra y materiales— en máximos históricos.
Si los módulos no reflejan de forma realista los costes de construcción, las promociones de vivienda protegida se enfrentan a una parálisis selectiva.
El presidente de Concovi advierte de que el principal riesgo es el desfase entre el coste real de ejecución de las obras y el precio máximo de venta o alquiler fijado por las administraciones. «Cuando el coste de los materiales, la mano de obra o los procesos administrativos supera el margen que permite el módulo, la promoción deja de ser viable», explica. Esto afecta especialmente a los proyectos en fases iniciales, donde el promotor asume costes elevados sin retorno inmediato.
La Ficha del Inversor
La métrica clave que describe la situación actual es el precio máximo de la VPO, que ha alcanzado los 1.222,3 euros/m2. Más que una referencia para el comprador, este valor se ha convertido en un termómetro de la tensión entre el coste de construcción y la asequibilidad. Para un promotor, la diferencia entre el coste de construir y el precio máximo permitido puede ser mínima. En ese entorno, el margen bruto de un proyecto de VPO ronda el 8-10%, muy por debajo del 15-20% que se maneja en promoción libre en zonas tensionadas.
De cara a los próximos seis meses, la tendencia apunta a un incremento adicional de los módulos, sobre todo en aquellas comunidades que revisan automáticamente sus precios máximos. Esto puede dar cierto aire a los promotores, pero aleja aún más la VPO del comprador con ingresos ajustados. El perfil más recomendable para este producto es el inversor institucional o la cooperativa de autopromoción, que puede construir a precio de coste y evitar las tensiones que encarecen el producto final. Para el particular, la opción pasa por residir en una provincia donde el diferencial entre VPO y libre sea amplio, como Madrid o Baleares, o apostar por el alquiler asequible si las administraciones ceden suelo.
La pugna entre operadores es evidente: los promotores privados exigen módulos más realistas y más suelo público, mientras que el sector cooperativo pide que las licitaciones incluyan su figura. A largo plazo, sin una transformación del modelo de producción —industrialización, simplificación de trámites y cesión masiva de suelo público—, la vivienda protegida corre el riesgo de convertirse en un bien tan caro como inaccesible para las rentas que debería atender. Como recuerda Casares, «si el precio de la vivienda sigue aumentando mientras la renta disponible de los hogares no crece al mismo ritmo, se corre el riesgo de que una parte de la demanda que debería poder acceder a vivienda protegida quede fuera del mercado».
