La economía de la península ibérica encara los próximos años con perspectivas favorables pese a la pérdida de impulso de factores como el turismo, los fondos europeos o la inmigración, explican en el último informe de DWS sobre la inversión inmobiliaria.
El dinamismo del consumo privado, apoyado en la fortaleza del empleo, la recuperación de los salarios reales y las ayudas públicas, seguirán sosteniendo el crecimiento y reforzará el atractivo de España y Portugal como destinos de inversión, añaden.
Estas son las ideas principales de DWS:
1. La economía ibérica mantiene perspectivas favorables pese a que los factores que impulsaron el crecimiento reciente (turismo, fondos europeos e inmigración) perderán fuerza gradualmente. El consumo privado, el empleo y la mejora de los salarios seguirán sosteniendo la actividad económica.
2. El mercado residencial continúa ofreciendo oportunidades de inversión, aunque la escasez de vivienda ha elevado los alquileres y exige una mayor selección de activos para mantener la rentabilidad.
3. La vivienda asequible gana atractivo como segmento de inversión gracias a la colaboración público-privada, que permite acceder a precios competitivos y obtener un crecimiento estable de las rentas.
4. El alojamiento para estudiantes (PBSA) presenta un elevado potencial por el aumento de la demanda internacional y la limitada oferta existente en España, aunque requiere estrategias para maximizar la ocupación durante el verano.
5. El flex-living emerge como un nicho con recorrido, especialmente en Madrid, Barcelona y Lisboa, donde la demanda de alojamiento temporal y las mayores rentabilidades iniciales respaldan su desarrollo.
6. La logística sigue siendo uno de los sectores inmobiliarios más sólidos, impulsada por el consumo y la escasez de activos de calidad en Madrid y Barcelona.
7. Valencia destaca como mercado logístico estratégico, gracias al peso de su puerto, la baja disponibilidad de espacios y el potencial de crecimiento de las rentas.
8. Los parques comerciales lideran el crecimiento del retail en Iberia, favorecidos por la expansión urbana, la menor competencia del comercio electrónico y la creciente demanda de espacios adaptados a la logística de última milla.
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Oportunidades estratégicas para Iberia: el residencial como estrategia clave
El sector residencial en España atraviesa actualmente un período de tensión, tras varios años en los que el crecimiento de los hogares ha superado a la oferta. Con alquileres en Madrid y Barcelona ya más de un 40% por encima de los niveles prepandemia, la asequibilidad se convierte en un problema creciente.
El crecimiento futuro de los alquileres puede no ser tan excepcional como en años recientes, por lo que se requiere mayor capacidad de selección para lograr rentabilidades superiores. Invertir en el segmento de vivienda asequible en colaboración con los ayuntamientos podría permitir una entrada a un precio relativamente atractivo con un crecimiento de rentas sostenible, aunque algo por debajo del mercado.
El segmento PBSA (alojamiento para estudiantes) es un subsector en el que las condiciones son favorables para un sólido crecimiento de los ingresos. La demanda se ve impulsada por los crecientes niveles de formación universitaria en importantes países exportadores de estudiantes de América del Sur, mientras que la oferta de PBSA en España sigue siendo escasa.
¿Por qué se está desplazando la clase media urbana en Madrid y Barcelona?
Los contratos de arrendamiento más cortos en este segmento en España implican que es necesaria una estrategia para el verano con el objetivo de lograr ingresos durante todo el año, pero solo las ubicaciones más céntricas pueden captar la demanda turística, especialmente en Madrid, que es un destino de verano menos marcado que Barcelona.
El flex-living está desarrollándose desde una base reducida, principalmente en las ciudades clave de Madrid, Barcelona y Lisboa, donde existe una bolsa de demanda para alojamiento a corto plazo, tanto por motivos de negocio como personales.
Los requisitos operativos del sector, combinados con el hecho de que la mayoría de las oportunidades requieren financiación anticipada, hacen que las rentabilidades de entrada se sitúen con frecuencia en torno a una prima de 100 puntos básicos sobre el residencial convencional, lo que ofrece cierto margen de compresión de yields durante la estabilización del activo.
Inmobiliaria: la logística sigue brillando
Los elevados niveles de gasto de los consumidores han sostenido una sólida demanda de almacenamiento logístico desde el inicio de la pandemia. Aunque el crecimiento de las rentas parece estar moderándose ligeramente, seguimos esperando presión al alza sobre las rentas prime en Madrid y Barcelona, debido a la escasez de espacio de calidad en las ubicaciones adecuadas. Se impone cautela en la selección de activos en Madrid, dadas las bolsas de espacios disponibles en torno al tercer cinturón.
En los mercados regionales, vemos oportunidad en Valencia. El puerto de Valencia gestiona más de un tercio del tráfico de contenedores de España y actúa como hub de redistribución para la carga con destino a la cuenca mediterránea y el norte de África. Existe margen para un sólido crecimiento de rentas en este mercado, dado el punto de partida más bajo y la oferta ajustada, con disponibilidad apenas por encima del 3%. Una prima de rentabilidad en la entrada, combinada con una probable superación en rentas, convierte a este mercado en un foco estratégico para la logística.
Crecimiento de la huella del retail regional en Iberia
Mientras que el desarrollo en el sector retail ha estado generalmente estancado, los parques comerciales son una excepción. Iberia es actualmente un mercado atractivo para los promotores de retail, dada la menor competencia tanto del comercio electrónico como del retail físico.
Además, el crecimiento urbano en el entorno de Madrid está impulsando la demanda en la periferia. El stock moderno de parques comerciales puede ofrecer unidades diseñadas a medida para retailers que buscan cubrir necesidades de logística de última milla con servicios de click-and-collect y devoluciones.
Favorecemos los parques con un hipermercado o supermercado como ancla, que garantizan una afluencia regular a lo largo de todo el año, y es cada vez más habitual encontrar parques comerciales anclados por un supermercado de descuento, que ha tenido una expansión muy rápida en el sur de Europa en los últimos años.
