Las estancias en apartamentos turísticos en España representaron el 52,1% del total de pernoctaciones en 2025, superando por primera vez al alojamiento hotelero tradicional, según un informe de la gestora GuestReady elaborado a partir de datos del INE. El hito, que confirma la transformación del modelo de alojamiento, sitúa bajo presión a las cadenas cotizadas españolas como Meliá Hotels International y NH Hotel Group.
El dato: el 52,1% de las pernoctaciones ya son en apartamentos turísticos
El estudio, que cruza las cifras de la Encuesta de Alojamiento Turístico del INE con el comportamiento de miles de reservas gestionadas por GuestReady, muestra que los viajeros están volcando cada vez más sus preferencias hacia la vivienda de uso turístico. El segmento de apartamentos acaparó 5 de cada 10 pernoctaciones en 2025, frente al 47,9% que sumaron hoteles, alojamientos rurales y cámpings juntos.
La estancia media en un apartamento turístico fue de 5,5 noches, con grupos de 3,9 personas de media y un gasto de 139,5 euros por ocupante y noche. Son viajes más largos, familiares y con un desembolso que, aunque inferior al del viaje de lujo, genera un volumen de negocio que ya compite de tú a tú con la hotelería de sol y playa.
Según el informe de GuestReady, los hoteles conservan el dominio en los viajes de negocios, urbanos y de corta estancia, con el 71% de ese tipo de reservas. Pero la balanza se inclina hacia el alquiler vacacional en los viajes de ocio prolongados: el 68% de esas estancias se realizan ya en viviendas turísticas, un dato que explica el sorpasso estadístico.
Meliá y NH ante el cambio de modelo: la presión sobre las cotizadas
La irrupción de la vivienda vacacional no es nueva, pero la magnitud del dato del INE convierte el fenómeno en un desafío accionarial. Meliá Hotels International, líder hotelero español por capitalización, cerró 2025 con una ocupación media del 78% en sus hoteles vacacionales, según sus últimos resultados públicos. NH Hotel Group, más expuesta al segmento urbano, mantiene un perfil de viajero de negocios que la protege parcialmente, pero su expansión en zonas turísticas la coloca en la misma línea de fuego.
Ambas cadenas operan en un entorno donde la oferta de alquiler turístico regulada sigue creciendo: ciudades como Málaga, Cádiz, Valencia y Barcelona registran previsiones de ocupación superiores al 92% para el verano de 2026, según la misma fuente. En paralelo, los precios hoteleros se mantienen al alza, pero la elasticidad de la demanda empieza a mostrar signos de agotamiento en destinos masificados.
El alquiler vacacional ha dejado de ser un complemento estacional para amenazar el centro del negocio hotelero.
Los títulos de Meliá y NH acumulan en 2026 rentabilidades modestas, lejos del rally que vivieron en la recuperación postpandemia. El mercado descuenta ya la pérdida de cuota de mercado, pero la velocidad del cambio podría acelerarse si el INE confirma la tendencia en la próxima oleada de datos.
La geografía también importa. Canarias lidera el alquiler para estancias de larga duración, Cataluña domina en cámpings y Castilla y León en turismo rural, mientras Madrid sigue siendo el bastión del alojamiento hotelero convencional. El reparto territorial deja claro que la presión no es homogénea: las cotizadas con más activos en costa mediterránea y archipiélagos son las que más sufren.
Un mercado que se reconfigura a fuego lento
Más allá de la cifra puntual, lo relevante es la velocidad del cambio. En 2019, la vivienda turística representaba el 43% de las pernoctaciones; en solo cinco años ha ganado casi 10 puntos porcentuales. El fenómeno, lejos de agotarse, está encontrando nuevos nichos: desde el turista digital nómada hasta las familias que buscan cocina y lavadora para estancias de quince días.
Las hoteleras cotizadas responden con estrategias que van desde la subida de categoría y la apuesta por la experiencia —Meliá ha reforzado su segmento de lujo con la marca ME by Meliá— hasta la entrada directa en el negocio del alquiler, como ya ha hecho NH con su plataforma de apartamentos de marca. Pero la competencia no es solo de los particulares; gigantes como Airbnb y Booking.com han profesionalizado el mercado y las gestoras como GuestReady o Sweet Inn están creando un estándar de calidad que reduce la ventaja competitiva del hotel.
El Banco de España y la CNMC han advertido en informes recientes sobre el impacto del alquiler turístico en el precio de la vivienda y en la competencia del sector del alojamiento. Aunque no hay una presión regulatoria inminente sobre las cotizadas, sí existe un debate abierto sobre la necesidad de armonizar la fiscalidad y las exigencias a los operadores de alquiler de corta duración, lo que podría estrechar aún más los márgenes de los hoteles.
📊 Las Claves para el Inversor
- Qué vigilar: la ocupación de agosto y septiembre, que marcará si el 52% es solo un dato puntual o el nuevo suelo estructural para los apartamentos turísticos.
- Reacción del valor: los títulos de Meliá y NH cotizan a múltiplos de valoración bajos, pero una revisión a la baja en las previsiones de ingresos de los analistas sería un catalizador negativo difícil de esquivar.
- Precedente sectorial: en mercados como Nueva York o París, el auge del alquiler vacacional forzó a las hoteleras a reposicionarse hacia el lujo y la experiencia; en España, ese camino se está transitando ya, pero la velocidad de los cambios puede sorprender a más de un inversor.
