La gestora alemana DWS ha puesto el foco en dos segmentos del ladrillo español que están pasando desapercibidos para buena parte del capital institucional: las residencias de estudiantes y el flex-living. En su último informe sobre el mercado inmobiliario de la península Ibérica, la firma califica de «positivas» las perspectivas económicas de España y Portugal, pero advierte de que el sector residencial tradicional atraviesa un periodo de tensión que exige un giro hacia la selectividad. Y ahí es donde aparecen las dos oportunidades con prima de rentabilidad.
El contexto no es nuevo, pero sí más intenso. La demanda de vivienda sigue superando con creces a la oferta, especialmente en Madrid y Barcelona. Ese desajuste ha empujado los alquileres a niveles un 40% superiores a los de antes de la pandemia, según los datos que maneja la gestora. Para los inversores, la ecuación ha cambiado: capturar rentabilidades atractivas ya no pasa tanto por comprar a ciegas como por elegir nichos muy concretos.
El mercado residencial y el muro de la oferta insuficiente
DWS es clara: el crecimiento de los hogares ha superado la capacidad de construcción durante varios años consecutivos, y esa brecha no se va a cerrar en el corto plazo. Los costes de construcción, encarecidos por la inflación de materiales y la falta de mano de obra, hacen que los nuevos desarrollos necesiten rentas de reposición que están por encima de los alquileres prime actuales en muchas zonas. Es una trampa que frena los proyectos y mantiene la oferta en mínimos.
En ese escenario, la entidad alemana recomienda olvidarse del residencial masivo y buscar las rendijas. La vivienda asequible en colaboración con los ayuntamientos, por ejemplo, permite entradas a precios más contenidos y un crecimiento de rentas estable, aunque ligeramente inferior al de mercado. Pero la verdadera rentabilidad extra, según el informe, está en otros dos formatos.
Los alquileres han subido más de un 40% desde 2019 en Madrid y Barcelona, y eso obliga a ser mucho más selectivo si se quiere batir la inflación de costes.
El doble filón: estudiantes y estancias cortas
El primero es el alojamiento para estudiantes (PBSA en la jerga del sector). La demanda viene impulsada por países exportadores de universitarios, sobre todo de América del Sur, y la oferta en España sigue siendo «escasa», subraya DWS. La particularidad aquí es que los contratos son más cortos y obligan a buscar una estrategia veraniega para mantener la ocupación. Las ubicaciones céntricas en Madrid son las que mejor pueden captar la demanda turística —la capital no sufre la estacionalidad tan marcada de Barcelona—, lo que permite complementar los ingresos durante los meses de vacaciones académicas.
El segundo, el flex-living, se desarrolla desde una base muy reducida, pero en ciudades clave como Madrid, Barcelona y Lisboa ya existe una bolsa de demanda para estancias de días, semanas o meses, tanto por motivos laborales como personales. Aquí la prima de entrada es notable: la propia DWS cifra en «alrededor de 100 puntos básicos» la diferencia de rentabilidad sobre el residencial convencional. Esto ofrece un margen para comprimir yields a medida que el activo se estabiliza, lo que convierte al segmento en un cebo para el capital paciente.
Por qué ahora: contexto macro y pausa europea
El telón de fondo macroeconómico apoya la tesis. El consumo privado español aguanta gracias al empleo, la mejora de los salarios reales y las transferencias gubernamentales, a pesar del rebrote inflacionista provocado por la guerra en Irán. A escala europea, DWS reconoce que el conflicto ha frenado la recuperación que se iniciaba a principios de 2026, con una caída de los volúmenes de inversión del 10% en el primer trimestre y una compresión de yields que ha pasado del 15-20% a solo el 2% en mayo. Pero la lectura de fondo es otra: la parálisis no es de demanda, sino de sentimiento y costes de financiación.
El argumentario se resume en tres puntos. La oferta nueva está en mínimos históricos, los costes de construcción encarecen cualquier desarrollo y las ciudades que atraen población —Londres, Dublín, Madrid— mantienen un crecimiento demográfico y de empleo que sigue presionando las rentas al alza. El propio conflicto en Irán, al subir los costes de construir, agrava las restricciones de oferta y refuerza la presión alcista en los mercados más líquidos. Para la gestora, la recuperación se reanudará en la segunda mitad de 2026 y 2027, siempre que la inflación vuelva al entorno del 2% y el conflicto no escale de forma sistémica.
Lo que subyace es un mensaje de convicción moderada. DWS no espera un ciclo explosivo, pero sí uno prolongado de rentabilidades superiores a la media. Y en ese camino, el residencial value-add —que incluye las residencias de estudiantes y el flex-living— es el que ofrece mayor potencial de retorno. La cuestión ya no es si hay oportunidad, sino si el inversor está dispuesto a salirse de los carriles trillados y a financiar anticipadamente un modelo que, de momento, pocos han explotado.
