Si tienes un piso alquilado y este año has tenido que arreglar la caldera o cambiar una puerta, vengo con una buena noticia: la Agencia Tributaria acaba de aclarar, en una consulta vinculante de mayo, cómo separar los gastos de reforma que puedes deducir ya en el IRPF de aquellos que tendrás que esperar a recuperar cuando vendas la vivienda. Y la diferencia, créeme, se nota en la declaración.
Los gastos de reparación y conservación: qué entra y qué no
La Dirección General de Tributos (DGT) ha puesto negro sobre blanco lo que se permite deducir a los caseros de los ingresos del alquiler. El artículo 13 del Reglamento del IRPF es la referencia: son gastos de reparación y conservación los necesarios para mantener la vida útil del inmueble y su capacidad de uso. No se anda con paños calientes: aquí entran las facturas del pintado, el revoco, el arreglo de instalaciones de fontanería o electricidad y la sustitución de elementos como la calefacción, el ascensor o las puertas de seguridad.
Para que te hagas una idea: si en 2026 has facturado 1.800 euros por repintar todo el piso o 2.500 euros en cambiar la caldera, esos importes restan directamente de lo que cobras de la renta y reducen tu base imponible del IRPF. Lo resume bien la DGT: lo que se realiza de manera regular con la finalidad de que el inmueble siga siendo habitable sin añadirle nada nuevo se lleva ahora, no dentro de diez años.
Hagamos cuentas. Un casero que ingresa 8.000 euros al año por el alquiler y este ejercicio ha pagado 3.000 euros en reparaciones con recibo se los puede descontar directamente de esos ingresos, pagando IRPF solo sobre los 5.000 euros restantes.
La mejora y la ampliación: el gasto que se suma al valor de compra
El mismo reglamento marca la otra cara de la moneda: no son deducibles las cantidades destinadas a ampliación o mejora. La DGT, apoyándose en el Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas (ICAC), explica que una mejora altera el inmueble aumentando su eficiencia productiva anterior; una ampliación, en cambio, incorpora elementos nuevos para que tenga una mayor capacidad productiva.
Dicho en plata: instalar aire acondicionado donde nunca hubo, levantar un tabique para ganar una habitación más o reformar la cocina con muebles y electrodomésticos que suben de categoría se consideran mejora o ampliación. Estas facturas no las puedes llevar contra los ingresos anuales del alquiler, pero sí se suman al ‘valor de adquisición’ del piso, y eso reduce la ganancia patrimonial cuando vendas, aligerando el IRPF que pagarás entonces.
La letra pequeña manda. Y muchas veces, lo que un casero creía que era una reparación pura —cambiar unas ventanas viejas por unas con rotura de puente térmico, por ejemplo—, Tributos lo encaja como mejora si el resultado altera la eficiencia energética de forma sustancial. No hay que perder de vista este matiz.
| Tipo de obra | Deducción inmediata | Suma al valor de compra | Ejemplo práctico |
|---|---|---|---|
| Reparación y conservación | Sí | No | Pintura, arreglo de tuberías, cambio de caldera sin mejora de eficiencia |
| Sustitución de elementos | Sí | No | Puerta de seguridad rota por otra igual, ascensor estropeado |
| Mejora | No | Sí | Instalar aire acondicionado nuevo, cambiar ventanas por unas mucho más eficientes |
| Ampliación | No | Sí | Cerramiento de terraza, construcción de un altillo |
La factura del pintado se descuenta hoy; la obra que añade metros, el día que vendas. La clave está en documentar cada recibo y saber qué tipo de gasto tienes delante.
La letra pequeña que más se olvida y puede costar una paralela
Aquí es donde muchos caseros tropiezan. La DGT recuerda que el mismo artículo 13 del Reglamento no habla de «importes aproximados» sino de gastos justificados con factura. Hacienda solo admite cantidades respaldadas por recibos, y en ningún caso se computan si se abonan en efectivo sin trazabilidad. Llevo semanas revisando consultas vinculantes y el criterio es firme: si no hay documento, no hay deducción, aunque la obra esté hecha.
Aprovechemos para trazar la línea con el IRPF de 2025 y anteriores. En campañas pasadas ya se aplicaba el mismo reglamento, pero la novedad de esta consulta es la claridad con que separa la mejora de la reposición cuando se cambia un elemento por otro similar. Muchos técnicos de Hacienda venían interpretando que cualquier sustitución que introdujera una pequeña mejora técnica —por ejemplo, un calentador de gas por uno eléctrico— debía tratarse como mejora. Ahora, la DGT matiza: si el cambio es por otro de prestaciones equivalentes y la función es la misma, tienes un argumento sólido para defender la deducción inmediata.
En la práctica, esto significa que si la caldera se rompe y pones una del mismo tipo, la factura se resta este año; si aprovechas para pasarte a aerotermia, probablemente sea mejora y vaya al valor de adquisición. Es un vuelco importante para revisar con lupa cada albarán.
Antes de archivarlo todo, te sugiero que adjuntes a cada factura un breve informe técnico —puede ser del instalador— que detalle si se trató de una reparación «para mantener el uso normal» o si realmente se sustituyó por un equipo sustancialmente distinto. Ese papel extra es el que te ahorra un dolor de cabeza en una comprobación de la Agencia Tributaria.
💶 El Impacto en tu Bolsillo
- Qué hacer hoy: Repasa las facturas de obras de 2026 y clasifícalas: las de mantenimiento habitual a la casilla de ingresos del alquiler; las de mejora o ampliación, a la carpeta del valor de adquisición para cuando vendas.
- Qué vigilar: La próxima vez que cambies un electrodoméstico o una ventana, pide al técnico que detalle en la factura si la nueva instalación es equivalente a la anterior o supone una mejora sustancial. El matiz puede cambiar donde deduces el gasto.
- El error a evitar: Llevar a la declaración de este año el coste de una reforma integral como gasto corriente. Hacienda lo considerará mejora y te girará una liquidación con intereses. Conserva siempre la memoria de las obras.
