EN 30 SEGUNDOS
- ¿Qué ha pasado? BBVA Research eleva del 10,2% al 12% su previsión de subida del precio de la vivienda en 2026 y calcula un déficit de 800.000 viviendas que seguirá presionando los precios.
- ¿Quién está detrás? El servicio de estudios de BBVA, que publica este miércoles su informe ‘Situación España’.
- ¿Qué impacto tiene? La fuerte brecha entre oferta y demanda mantiene la presión alcista sobre el coste de compra, aunque el repunte del euríbor hasta el 2,8% y una inflación del 3,8% este año encarecerán la financiación y mermarán el poder adquisitivo. Para 2027 la subida de precios se moderará al 5,7%.
BBVA Research ha revisado al alza su previsión del precio de la vivienda para 2026 hasta el 12%, según el informe ‘Situación España’ que ha difundido este miércoles. Frente al 10,2% que calculaba a principios de año, el servicio de estudios del banco anticipa que el desequilibrio entre la oferta y la demanda —con un déficit que se ampliará hasta las 800.000 unidades— presionará el coste de compra muy por encima de lo esperado, aunque el ritmo bajará en 2027 hasta el 5,7%.
Los tres motores que llevan la subida de precios al 12%
‘Tanto el incremento de la renta bruta disponible como los cambios demográficos y sociales siguen sosteniendo la creación de nuevas unidades familiares, en torno a 200.000 al año‘, explica BBVA Research. La mayoría de esos hogares se concentra en zonas donde la oferta de vivienda es cada vez más limitada, lo que, unido a unas condiciones de financiación todavía relativamente favorables, tensiona el coste de compra.
Esa tensión no es coyuntural. El propio banco mantiene sin cambios su estimación del déficit residencial que arrastra España y que podría rozar las 800.000 viviendas el próximo año. Mientras la creación de oferta nueva sigue sin acelerarse lo suficiente —la inversión en construcción de vivienda crecerá un 5,7% en 2026 y un 6,7% en 2027—, la demanda se mantiene firme. La conclusión del servicio de estudios es clara: los precios seguirán subiendo a doble dígito este año.
Euríbor al 2,8% e inflación: el horizonte que frena a los compradores
La cara menos amable del informe está en el coste del crédito. El euríbor a 12 meses ha pasado del 2,2% que marcaba en febrero al 2,8% en mayo, y BBVA Research espera una subida adicional de 25 puntos básicos en los tipos de depósito del BCE en su reunión de este mismo mes de junio, seguida de otra en la primera mitad de 2027, hasta situar el tipo terminal en el 2,5%. Esa senda encarecerá las cuotas hipotecarias y, de hecho, el banco ya percibe un deterioro de la confianza de las familias, golpeadas por la preocupación ante un posible repunte de la inflación, que calcula en el 3,8% para 2026 y en el 2,8% para 2027.
El golpe de la energía derivado del conflicto en Oriente Próximo explica buena parte de esa inflación extra y resta competitividad a las exportaciones de bienes. BBVA Research estima que el ‘shock’ de oferta podría restar 0,5 puntos al PIB en 2026 y 0,1 en 2027, y elevar la inflación 1,3 y 0,6 puntos, respectivamente. A pesar de ello, la economía española mantiene una resiliencia notable, apoyada en las exportaciones de servicios no turísticos y en la creación de empleo —cerca de un millón de puestos en solo dos años— que permite que la renta bruta disponible real siga creciendo por encima de la media del último cuarto de siglo.
La combinación de un déficit de 800.000 viviendas, un euríbor al alza y una inflación persistente está redibujando el mapa de la demanda: la vivienda sigue subiendo, pero la capacidad de compra se resiente.
La Ficha del Inversor
Desde el punto de vista de la métrica pura, el 12% de revalorización que BBVA Research anticipa para 2026 coloca la inversión en vivienda como uno de los activos más rentables del ejercicio, siempre que el comprador pueda absorber una entrada y unas cuotas crecientes. El yield bruto medio en las grandes capitales ronda el 4-5%, por lo que la plusvalía sigue siendo el principal atractivo. La tendencia a seis meses apunta a que los precios mantendrán la inercia alcista al menos hasta el otoño, porque la oferta no se multiplica de la noche a la mañana y porque la inmigración y la formación de hogares no dan signos de freno.
El perfil recomendado, a la luz de estas proyecciones, es el del comprador con alta solvencia que puede firmar una hipoteca fija antes de que el euríbor se asiente por encima del 3%. Los inversores patrimoniales que buscan alquiler residencial ven con buenos ojos la fortaleza de la demanda en las zonas tensionadas, pero deben descontar el impacto de una menor rentabilidad neta si los tipos de interés elevados obligan a financiar la compra con mayor apalancamiento. Las family offices y los fondos que ya tienen posiciones en residencial premium probablemente mantengan sus carteras, aunque la rotación se ralentizará si el encarecimiento hipotecario reduce el número de compradores finales.
El pulso entre operadores es nítido: las promotoras que tienen suelo finalista en cartera —Aedas Homes, Metrovacesa, Neinor Homes— celebran la revisión al alza de BBVA Research porque consolida su actual ritmo de preventas, pero miran de reojo el incremento del euríbor, que podría enfriar el ritmo de absorción de las nuevas promociones a partir de septiembre. Las socimis, por su parte, ven en la brecha de oferta una justificación para acelerar sus planes de Build to Rent, aunque los costes financieros empiezan a pesar.
Conviene recordar, como precedente, que en el ciclo 2004-2007 las revalorizaciones anuales también se movían en la horquilla del 10-12% y que aquello terminó en un ajuste severo cuando la liquidez se secó. La situación de partida de las familias es hoy mucho más saneada —menor endeudamiento, empleo récord—, pero el riesgo de que la inflación y los tipos muerdan el poder adquisitivo más de lo previsto es real. La próxima cita con la realidad será la reunión del BCE del 18 de junio: si el banco central confirma la subida de tipos que BBVA Research da por descontada, la ventana para comprar con hipotecas aún competitivas podría cerrarse en cuestión de semanas.
