EN 30 SEGUNDOS
- ¿Qué ha pasado? El Principado de Asturias aprueba un derecho preferente de compra sobre viviendas en zonas tensionadas y suspende las nuevas licencias turísticas.
- ¿Quién está detrás? La Consejería de Urbanismo asturiana, a través de la futura Ley de Ordenación Integral del Territorio (Loita), liderada por la directora general Laura López.
- ¿Qué impacto tiene? Los propietarios que quieran vender en áreas tensionadas deberán notificarlo a la administración, que tendrá entre 30 y 60 días para igualar la oferta. La medida se combina con una tasa turística voluntaria de entre 0,5 y 3 euros por noche.
El Principado de Asturias ha blindado el acceso a la vivienda en sus núcleos urbanos con una herramienta contundente: el derecho preferente de compra para la administración en las futuras zonas de mercado tensionado. La figura, incluida en el borrador de la Ley de Ordenación Integral del Territorio (Loita), convierte al gobierno autonómico en un actor con capacidad de tanteo y retracto sobre cualquier inmueble residencial que salga a la venta en las áreas declaradas bajo presión de alquiler.
Según ha informado el Principado de Asturias, a partir de su entrada en vigor, cualquier propietario que desee traspasar un activo residencial situado en estas zonas deberá reportar la cifra y las condiciones pactadas con el comprador potencial. La administración dispondrá entonces de un margen de entre 30 días y dos meses para decidir si iguala la oferta y se subroga en la operación. Si la compraventa se formaliza sin haber dado ese aviso previo, la administración podrá sustituir al nuevo propietario y hacerse con la vivienda bajo los mismos términos económicos acordados entre las partes.
Así funciona el derecho de tanteo y retracto en el mercado asturiano
La operativa diseñada por la Consejería de Urbanismo otorga al Principado la capacidad de ejercer un derecho de tanteo (comprar antes que un tercero) y un derecho de retracto (recuperar el inmueble en caso de venta sin notificación). La directora general de Urbanismo, Laura López, enmarca esta decisión en la necesidad de «facilitar la obtención de vivienda pública en zonas donde habitualmente no existe suelo disponible para desarrollar nuevas promociones, como centros urbanos, áreas turísticas o espacios de elevada demanda residencial».
El proceso no está exento de complejidad administrativa. El propietario que vende no pierde el control del precio acordado inicialmente, pero la mera existencia de la revisión administrativa introduce un factor de espera que, en la práctica, puede ralentizar las transacciones y desincentivar a los compradores privados que buscan una entrada rápida. En el caso de que un comprador desista de la operación y el propietario vuelva a poner el inmueble en el mercado, el Principado conservará el mismo derecho preferente, reiniciando el ciclo de revisión.
Fin a las nuevas licencias turísticas y llegada de la tasa voluntaria
La medida viene acompañada de una suspensión inmediata de nuevas licencias de vivienda de uso turístico, así como de las autorizaciones para cambios de uso de inmuebles residenciales a otra actividad mientras dure la declaración de zona tensionada. El objetivo declarado es «proteger el uso residencial de la vivienda, dificultar las prácticas especulativas y reforzar la capacidad de intervención pública en el mercado inmobiliario», señaló el ejecutivo autonómico.
En paralelo, la vicepresidenta del Principado, Gimena Llamedo, impulsa un anteproyecto de Ley de Estancias Turísticas que introduce una tasa de aplicación voluntaria para los ayuntamientos. Las tarifas serán progresivas: desde 0,5 euros por noche en alojamientos rurales hasta 3 euros en hoteles de cinco estrellas superior, pasando por viviendas de uso turístico, cruceros y acampadas temporales en grandes eventos. La recaudación se activará en temporada alta (del 1 de junio al 30 de septiembre y en Semana Santa), con un tope de cinco noches por estancia y exenciones para menores, personas con discapacidad y estancias por causa de fuerza mayor.
La nueva herramienta coloca a la administración asturiana como un agente más en la pugna por cada piso que sale a la venta, con la ventaja de poder ejercer un músculo financiero sin competencia.
La Ficha del Inversor
Métrica clave: el precio del metro cuadrado frente al rendimiento del alquiler. En los núcleos más tensionados de Asturias, como el centro de Oviedo o el barrio de Cimadevilla en Gijón, el alquiler medio oscila según portales especializados entre los 11 y los 14 euros por metro cuadrado mensuales, lo que arroja un yield bruto en torno al 4,8%. Aunque se sitúa por encima de la media nacional en capitales, la irrupción del derecho de tanteo autonómico reduce de facto la liquidez del activo para el inversor particular. La posibilidad de que una venta quede bloqueada dos meses a la espera de la decisión de la administración desluce el atractivo de cualquier rotación de cartera a corto plazo.
Tendencia a seis meses. Creemos que la oferta de vivienda en venta en las zonas que se declaren tensionadas experimentará una contracción inicial mientras el mercado digiere la nueva regulación. Los pequeños propietarios con planes de venta a uno o dos años vista pueden adelantar sus operaciones para esquivar la entrada en vigor de la Loita, generando un repunte puntual de oferta. A medio plazo, sin embargo, la figura del comprador público podría endurecer las condiciones de negociación para el inversor privado, trasladando el interés hacia municipios del área metropolitana sin declaración de tensión.
Perfil recomendado. Para el propietario con pisos ya alquilados en el centro de Oviedo o en las villas marineras, este es el momento de revisar los plazos de venta. Si se espera la entrada en vigor de la Loita, el margen para pactar rebajas con la administración será estrecho. Para el gran inversor en Build to Rent, la señal es clara: Asturias, al igual que ya hicieron Cataluña y País Vasco, apuesta por una intervención directa que limita la libertad de compraventa. La Ley por el Derecho a la Vivienda estatal de 2023 abrió la puerta, y las autonomías están entrando en tromba. La lectura estratégica sugiere redirigir el radar hacia suelos no finalistas fuera de los perímetros tensionados.
El Principado, de hecho, aspira a convertirse en el mayor comprador de vivienda en esas áreas, pero el despliegue presupuestario para igualar ofertas del mercado libre está aún por cuantificar. El precedente catalán de 2024, donde varias operaciones quedaron desiertas por falta de fondos de la Generalitat, pesa sobre la viabilidad real de la medida. La tasa turística voluntaria, mientras tanto, se perfila como un mecanismo de compensación para los ayuntamientos que queden fuera del circuito de compra directa.
El próximo paso será la redacción definitiva del articulado de la Loita. Las asociaciones de promotores y la patronal turística ya han manifestado su rechazo. En un contexto de tipos aún altos —el Euríbor se movió en junio en el entorno del 2,95%—, cualquier recarga fiscal o restricción de liquidez sobre el parque residencial asturiano tiene un efecto bumerán que el Principado deberá medir con precisión. Monitorizaremos el plazo de presentación de alegaciones y, sobre todo, la memoria económica que acompañe al texto final.
