La generación que no puede comprar vivienda: los números que nadie te pone en una sola página
La tasa de emancipación juvenil en España cayó en 2025 al 14,5% de los jóvenes de entre 16 y 29 años. Es el nivel más bajo desde que existen registros comparables. La edad media para independizarse supera ya los 30 años. Y el alquiler medio de una vivienda en España —1.176 euros al mes— es prácticamente idéntico al salario medio neto de una persona joven: 1.190 euros. La diferencia entre lo que ganas y lo que cuesta vivir solo es de catorce euros. Con eso no compras ni la mudanza.
Permíteme poner todos los datos en una sola página. Porque el problema de acceso a la vivienda en España está suficientemente documentado en estudios parciales y suficientemente mal explicado en el debate público. Lo que falta no es información. Es la foto completa.
El número que resume todo: cuántos años de salario necesitas para comprar en tu ciudad
El indicador más honesto para medir el acceso a la vivienda no es el precio por metro cuadrado. Es la relación entre ese precio y el salario de quien quiere comprar. Cuántos años tendrías que destinar tu sueldo íntegro, sin gastar un euro en nada más, para pagar el piso.
Los datos del Fotocasa para 2024 —el estudio más actualizado y más riguroso en términos de cobertura provincial— dan esta tabla para una vivienda de 80 metros cuadrados:
Baleares: 13,5 años de salario. Madrid: 12,2 años. Málaga: 10,6 años. Guipúzcoa: 10 años. Barcelona: 9,1 años. Bizkaia: 9 años. Y en el otro extremo: Ciudad Real, 2,8 años. Soria, Salamanca, Ciudad Real: las únicas provincias donde reunir la entrada no requiere más de un salario anual íntegro.
Pero esos son los datos del ciudadano medio. Para un joven de entre 24 y 35 años, con un salario medio bruto de 20.397 euros anuales según la Agencia Tributaria, los plazos se disparan todavía más: 25 años para ahorrar la entrada en Madrid, 16 años para la media nacional, 33 años en Baleares. Un joven que empiece a trabajar a los 25 años y quiera comprar en Madrid necesita ahorrar la entrada hasta los 50. O tener ayuda familiar.
Ese último punto es el que más me importa señalar y el que más se ignora en el debate político: el acceso a la vivienda en España ha dejado de ser una cuestión de esfuerzo personal para convertirse, fundamentalmente, en una cuestión de origen familiar. El director de estudios de Pisos.com, Ferran Font, lo dijo sin rodeos: la compra de vivienda es hoy una cuestión de «punto de partida», donde el apoyo familiar o las herencias son determinantes. Un país donde la vivienda se hereda más de lo que se compra con trabajo propio es un país que ha dejado de ser meritocrático en su dimensión más básica.
La tabla que nadie hace: años de sueldo por ciudad en 2026
Con datos del Tinsa IMIE (Q1 2026), Fotocasa, hipotecas.me y el INE, construyo la tabla que ningún medio publica completa:
Para una vivienda de 80 metros cuadrados al precio medio actual de cada ciudad, dividiendo entre el salario bruto anual medio local:
Madrid (precio medio €4.605/m², 80m² = €368.400): 12 años de salario bruto íntegro. Solo para la entrada del 30%: 3,6 años de salario íntegro, unos 10,8 años ahorrando el 20% mensual del sueldo.
Barcelona (€4.436/m², 80m² = €354.880): 9,1 años de salario bruto. Algo más asequible que Madrid en precio por metro cuadrado pero con salarios también algo más altos.
San Sebastián (€4.967/m², 80m² = €397.360): 10 años de salario. La ciudad más cara de España por metro cuadrado, aunque los salarios vascos amortiguan algo el impacto.
Palma de Mallorca (€5.741/m² según Brainsre, 80m² = €459.280): más de 13 años de salario, con la particularidad de que la tasa de esfuerzo para comprar —el porcentaje de los ingresos del hogar que se destina a la hipoteca— es del 50,6%, la más alta de España. Eso significa que una familia con dos salarios medios destina la mitad de sus ingresos a pagar la vivienda.
Bilbao (€3.133/m², 80m² = €250.640): unos 7-8 años, con el factor diferencial de que el ITP en el País Vasco es del 4%, frente al 8-10% de otras comunidades. Esa diferencia fiscal en la compra puede suponer 10.000-15.000 euros menos en el coste total de la operación.
Málaga (precio medio ciudad €2.376/m² provincia, pero capital ya por encima de €3.000/m², 80m² = ~€240.000-€280.000 según zona): entre 8 y 10 años. Málaga es el caso más llamativo de aceleración: hace una década era una ciudad asequible para la clase media y hoy compite en precio con capitales que llevan décadas siendo caras. El turismo, el teletrabajo y los nómadas digitales internacionales han transformado su mercado a una velocidad sin precedentes.
Valencia (precio en torno a €2.800/m², 80m² = €224.000): unos 7 años. La ciudad con mejor ecuación precio-salario de las grandes capitales españolas. Aunque a un ritmo de subida del 12,1% interanual, ese margen se está comprimiendo rápidamente.
Sevilla (€2.200/m², 80m² = €176.000): 5-6 años. Sigue siendo accesible en términos relativos, aunque la presión de la demanda está acelerando los precios.
Zaragoza (€1.992/m² media nacional, ciudad algo por encima): 4-5 años. La gran ciudad española donde todavía es posible comprar con un esfuerzo que no requiere herencia familiar.
El alquiler: cuando el 98,7% es el número más brutal del año
Si la compra está fuera del alcance de la generación joven, el alquiler debería ser la alternativa. El problema es que el alquiler tampoco cuadra.
El Consejo de la Juventud de España publicó en mayo de 2026 el dato más demoledor del año: una persona joven asalariada tendría que destinar el 98,7% de su salario neto para alquilar una vivienda en solitario en España. El salario medio neto de un joven ronda los 1.190 euros mensuales. El alquiler medio de una vivienda completa: 1.176 euros. Catorce euros de diferencia. Con eso no comes.
La alternativa obvia es compartir piso. Y esa alternativa también se está complicando. En Madrid y Barcelona, alquilar una sola habitación cuesta más del 50% del Salario Mínimo Interprofesional —1.184 euros brutos en 14 pagas—. Una habitación en Madrid supera los 600 euros al mes. En Barcelona, igual. Para un joven con el salario mínimo, la habitación es media vida.
El precio del alquiler en España ha subido un 47% desde 2021. No en cinco años. En cuatro. La pandemia suprimió temporalmente la demanda, los precios se estancaron brevemente, y desde 2022 el rebote ha sido vertical. Madrid cotiza a 21,2 euros por metro cuadrado al mes en 2026. Un piso de 65 metros cuadrados —lo que se considera una vivienda digna para una persona— son 1.378 euros al mes. Eso es el 116% del salario neto de un joven con trabajo a tiempo completo.
Por qué el problema no tiene solución fácil y cualquiera que te diga lo contrario miente
El Gobierno ha implementado varias medidas en los últimos años. El aval ICO para jóvenes permite financiar hasta el 100% de la compra en algunos casos, eliminando la barrera de la entrada. El IRAV sustituyó al IPC como índice de actualización de rentas desde 2025, reduciendo las subidas de alquiler. Se anuncia una deducción del 100% en el IRPF para propietarios que congelen rentas al renovar contrato. Y hay en tramitación regulación sobre alquileres temporales y por habitaciones.
Todo eso es real y tiene impacto en el margen. El problema es que las políticas de demanda —avales, deducciones fiscales, limitaciones de renta— no resuelven un problema de oferta. España construyó entre 2003 y 2008 más de 600.000 viviendas al año. En 2024 construyó unas 120.000. La formación de nuevos hogares requiere entre 200.000 y 250.000 viviendas nuevas al año para no acumular déficit. Llevamos casi una década acumulando ese déficit.
¿Por qué no se construye más? Por una combinación de factores que ningún partido quiere abordar de frente. El suelo finalista en las grandes ciudades es escaso y caro, en parte por las demoras en los procesos de urbanización. Los costes de construcción han subido entre un 30% y un 40% desde 2021 por la inflación de materiales y la escasez de mano de obra especializada. Y el entorno regulatorio del alquiler —con la Ley de Vivienda y las zonas tensionadas— ha generado incertidumbre suficiente para que muchos pequeños propietarios retiren sus pisos del mercado de alquiler habitual en favor del turístico o el temporal.
El resultado es el clásico círculo vicioso de los mercados intervenidos de forma parcial: las medidas de protección al inquilino reducen la oferta de alquiler, lo que sube los precios, lo que justifica más medidas de protección, lo que reduce más la oferta. No estoy diciendo que no haya que proteger a los inquilinos. Estoy diciendo que protegerles sin aumentar la oferta es una política incompleta que genera sus propias víctimas.
Lo que nadie dice: España está creando una sociedad de dos clases de propietarios
Permíteme terminar con la tesis que más me preocupa de todo este panorama y que casi nadie menciona en el debate público.
España está creando dos categorías de ciudadanos que van a tener trayectorias vitales radicalmente distintas. La primera categoría: quienes tienen acceso a patrimonio familiar, herencias anticipadas o ayuda para la entrada. Compran en la próxima década, acumulan un activo que se revaloriza históricamente por encima de la inflación y construyen patrimonio. La segunda categoría: quienes no tienen ese colchón familiar y tienen que alquilar indefinidamente porque nunca pueden acumular el capital inicial necesario. Pagan alquiler toda su vida, no acumulan patrimonio, y a los 65 años tienen una pensión pública y ningún activo.
Esas dos categorías no están definidas por el esfuerzo ni por la inteligencia ni por la ambición. Están definidas por la familia en la que naciste. Eso es lo que hace especialmente grave el problema de la vivienda: no es solo un problema económico. Es un problema de movilidad social.
El demógrafo Juan Antonio Módenes, de la UAB, lo explicó con una frialdad que resulta escalofriante: sin inmigración, la demanda de vivienda nueva en España sería prácticamente nula, porque las viviendas liberadas por fallecimiento cubrirían la formación de hogares nativos. Lo que Módenes está diciendo, entre líneas, es que el sistema de vivienda español está diseñado para que los nativos hereden, no para que compren.
Un país con un índice de envejecimiento de 148 —148 mayores de 64 años por cada 100 menores de 16, el peor desde que se mide— y una tasa de emancipación juvenil del 14,5% no tiene un problema de vivienda. Tiene un problema de modelo de sociedad.
Y ese problema no lo resuelve ni el aval ICO ni la deducción en el IRPF.
Lo que hace falta es construir. Mucho. Y rápido. Y con las condiciones regulatorias que hacen que construir sea rentable para quien invierte. Todo lo demás son parches sobre una hemorragia.
