Josep Vera, nuevo consejero delegado de SIRA, el brazo de desarrollo profesional de Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI), aterriza en Inmociónate —el evento que se celebra en Barcelona los días 4 y 5 de junio— con un diagnóstico que no deja margen al alarmismo. El mercado residencial español se desacelera, pero no se desploma. Los precios, asegura, mantendrán la tensión por el desequilibrio estructural entre una oferta asfixiada y una demanda que sigue empujando.
“El mercado actual está ralentizándose, pero el precio no tiene por qué bajar porque falta vivienda”, afirma Vera en una entrevista con idealista/news. La comparación con el año 2025 que califica de excepcional explica parte de la sensación de frenazo, pero si se mira con perspectiva (seis o siete años atrás), el volumen de transacciones de 2026 seguirá siendo elevado. “El que ha querido vender, ya ha vendido”, sentencia, subrayando el agotamiento del stock en las zonas de mayor presión.
Una desaceleración sin desplome: el diagnóstico de SIRA
Las diferencias geográficas son abismales. Vera señala los mercados tensionados —Madrid, País Vasco, el arco mediterráneo, Canarias y áreas metropolitanas de Barcelona, Valencia o Zaragoza— donde la demanda no cede. En contraste, las zonas alejadas de los núcleos urbanos registran un ritmo distinto. Para el consejero delegado, el factor poblacional es determinante: España suma habitantes por la inmigración y todos ellos buscan empleo en las ciudades con más oportunidades, lo que perpetúa la presión residencial.
La lectura de SIRA encaja con la experiencia de los profesionales inmobiliarios que acuden a Inmociónate: captar producto es cada día más difícil. La tecnología, afirma Vera, está transformando el modo en que se buscan viviendas —primero el móvil, luego los portales—, pero el gran salto de 2026 es la inteligencia artificial. “La transformación no es que vaya a venir, es que ya ha venido”, insiste, y advierte: quien no adapte sus procesos de captación y gestión de clientes “tiene un problema”.
Para Vera, la adaptación ya no es una opción.
La digitalización exprés de la pandemia fue un máster acelerado; la inteligencia artificial será el máster completo que separará a las agencias que sobrevivan de las que desaparezcan.
El miedo regulatorio frena al inversor particular
Al cumplirse tres años de la Ley de Vivienda, Vera evita una crítica directa —“la voluntad es buena, el problema es la práctica”—, pero admite que el exceso normativo ha trasladado inquietud a los propietarios. Muchos han optado por vender sus pisos en lugar de arriesgarse a un impago en un contexto de regulación creciente del alquiler. “La gente tiene miedo cuando hay una regulación”, afirma.
Ese miedo se traduce en un cambio en el perfil inversor. El particular que hasta hace poco veía en el alquiler una fuente de rentabilidad a corto plazo está retrocediendo, presionado por rentabilidades netas más ajustadas y un marco legal que percibe como inestable. “El inversor particular quizás no ve tan rentable el alquiler a corto plazo”, concede Vera, mientras constata que ahora “lo que más está llegando es el inversor a largo plazo”.
La Ficha del Inversor
La métrica clave que sostiene la tesis de Vera no es un porcentaje coyuntural, sino la estructura demográfica: España incorpora nuevos habitantes a las ciudades tensionadas sin que el parque de vivienda nueva crezca al mismo ritmo. Esta brecha, que el directivo cifra en una demanda estructural, explica por qué una ralentización de las transacciones no se traduce automáticamente en un ajuste de precios.
De cara a los próximos seis meses, la tendencia apunta a una moderación en el número de operaciones, no a un colapso. Los tipos de interés, aunque menos agresivos que en 2023, seguirán filtrando la demanda solvente. La clave para el inversor estará en distinguir entre zonas que pueden tocar techo —donde el comprador ya no puede estirar sus ingresos— y aquellas, como las áreas metropolitanas tensionadas, donde el desajuste crónico ofrecerá margen de estabilidad.
El perfil más favorecido por esta fotografía es el inversor paciente, capaz de asumir plazos de retorno más largos y con músculo financiero para resistir cambios normativos. Las grandes carteras institucionales y las socimis, más acostumbradas a la rotación lenta, leen en el retroceso del pequeño inversor una oportunidad de consolidación. El pulso entre el modelo tradicional, representado por redes como SIRA, y los nuevos players tecnológicos añade otra capa de incertidumbre: la inteligencia artificial, como subraya Vera, no es una amenaza lejana, sino la herramienta que definirá qué agencias retienen el escaso producto en un mercado donde captar una vivienda en exclusiva se ha convertido en un arte casi extinto.
El cierre de Inmociónate en Barcelona marcará el termómetro de un sector que, como el propio Vera resume, no está en crisis, sino en plena transformación. El tiempo dirá si esa evolución se traduce en un mercado más eficiente o en una mayor concentración de profesionales.
