Entre 2022 y 2024, el número de camas de coliving en Madrid pasó de 2.000 a 10.000. En el primer trimestre de 2025 se invirtieron 750 millones de euros en flex living en España. Goldman Sachs compró Urban Campus. Greystar y Bain Capital se gastaron 300 millones en tres operaciones españolas. En Chamberí, la oferta de pisos completos ha caído un 40% mientras proliferan los edificios de habitaciones con baño privado y servicio de limpieza incluido. Ahora la pregunta que nadie del sector quiere responder: ¿cuándo pincha esto?
Hay una regla no escrita en el mundo de las inversiones que yo llevo años aplicando para filtrar el ruido del mercado: cuando Goldman Sachs entra en un activo alternativo que hace tres años nadie sabía pronunciar, estás ante una de dos cosas. O estás ante la consagración de una tendencia estructural real. O estás ante el último comprador institucional antes de que el ciclo se gire. A veces es lo primero. A veces es lo segundo. Y a veces, como en el caso del coliving español en 2026, es una mezcla incómoda de las dos.
El boom que nadie vio venir (aunque todos fingen que lo vieron)
El flex living —término paraguas bajo el que caben el coliving, el corporate living, el student housing y cualquier modelo de alquiler flexible con servicios integrados— era hace cinco años un nicho experimental frecuentado por startups sin beneficios y millennials que confundían vivir en comunidad con haber resuelto el problema del alquiler. Hoy es la clase de activo más caliente del sector inmobiliario español.
Los números son difíciles de ignorar. En 2024, la inversión en flex living en España superó los 1.400 millones de euros, con Madrid capturando entre el 78% y el 83% del total según la fuente consultada. En el primer semestre de ese año, el flex living representó el 47% de toda la inversión en el sector living español, desplazando al build-to-rent como producto estrella. En el primer trimestre de 2025, 750 millones de euros adicionales, equivalentes al 27% de toda la inversión residencial nacional. El sector living completo registró en 2024 una inversión de 2.700 millones de euros, el 30% de todo el capital destinado al Real Estate en España.
Detrás del dinero, los nombres no son de segunda fila. Goldman Sachs adquirió Urban Campus, el operador madrileño que gestiona 350 millones de euros en activos en Francia y España. Ares Management comprometió mil millones de euros para la expansión europea de Colonies. Cohabs captó 450 millones de inversores institucionales. Greystar y Bain Capital se repartieron tres operaciones españolas por 300 millones. Savills tiene identificados 2.600 millones de euros de capital institucional listos para desplegar en coliving europeo.
El stock de camas proyectado para 2027 en España supera las 26.000-28.000 unidades, más del doble de las 11.885 operativas en 2024. Solo en Madrid, de 2.000 camas en 2022 a 10.000 en 2024. Un crecimiento de cinco veces en dos años.
Eso es un boom. La pregunta es si también es una burbuja.
Los números que el sector no pone en el folleto
Permítanme un momento de honestidad sobre la aritmética del coliving, porque los folletos de inversión tienen una tendencia a presentar los datos con la misma generosidad con la que los menús de los restaurantes caros fotografían sus platos.
La rentabilidad bruta que se publicita para el coliving por habitaciones en Madrid ronda el 8-11% anual, frente al 4-6% del alquiler tradicional. El argumento es sólido en su lógica: dividir un piso de 90 metros cuadrados en cuatro habitaciones con servicios incluidos genera más ingresos totales que alquilarlo como vivienda completa. Hasta aquí todo correcto.
Lo que no aparece tan prominentemente en los folletos es el impacto de la gestión profesional —que consume entre el 18% y el 22% de los ingresos brutos—, los costes de suministros compartidos, el mantenimiento intensivo de zonas comunes, la reforma inicial necesaria para acondicionar el espacio —entre 70.000 y 85.000 euros para un piso de 80-90 metros cuadrados sin IVA— y una tasa de vacancia real que en operadores sin escala se sitúa significativamente por encima de los objetivos declarados. Descontados todos esos factores, la rentabilidad neta real de un coliving bien gestionado en Madrid oscila entre el 4% y el 6%. Razonable. No revolucionaria.
Y eso en los que funcionan bien. Porque la estadística que el sector prefiere no mencionar es esta: más del 60% de los operadores de coliving a nivel global fracasan en los primeros 24 meses de operación. No es un dato menor. Es la tasa de mortalidad del sector, documentada en el propio ecosistema por operadores que han visto colapsar a Quarters, HubHaus y una docena de proyectos europeos que llegaron con inversión, pitch deck y comunidad de Slack y salieron con los activos en liquidación.
El problema de Chamberí y el vecino que ya no puede alquilar un piso entero
El impacto sobre el tejido residencial de Madrid empieza a ser visible y está generando una tensión social que nadie en el sector quiere liderar políticamente. En distritos como Chamberí, la oferta de pisos completos ha caído un 40% según datos de portales inmobiliarios, mientras los edificios rehabilitados se fragmentan en habitaciones de diseño con baño privado y cocina compartida a 900-1.400 euros mensuales por cabeza.
El coliving de lujo —que es la variante que se está expandiendo en los barrios de renta alta madrileños— no da respuesta al problema de acceso a la vivienda. Da respuesta al problema de los operadores que necesitan justificar rentabilidades institucionales con un producto premium. El perfil del residente tipo no es el joven con dificultades para pagar un alquiler: es el profesional internacional entre 28 y 40 años con ingresos por encima de la media que valora la flexibilidad contractual y los servicios integrados por encima del espacio privado. Ese mercado existe y es solvente. Pero convertir el parque de vivienda residencial de Chamberí en infraestructura de ese mercado tiene consecuencias para todos los demás que no aparecen en ningún modelo financiero.
Juan Carlos Soldado, fundador de Muppy, lo enunció con precisión en el congreso de Grupo Vía de mayo de 2025: España tiene 4 millones de viviendas vacías y al mismo tiempo un déficit crónico de alquiler asequible. El flex living no resuelve ninguno de los dos problemas. Optimiza la rentabilidad del propietario que ya tiene el activo. Eso es legítimo y entendible. Pero confundirlo con una solución habitacional es una trampa narrativa que el sector repite con demasiada frecuencia.
La regulación que no existe y el riesgo que sí existe
El coliving opera en España en una zona gris regulatoria que es simultáneamente su mayor ventaja y su mayor riesgo a medio plazo. No hay un marco normativo específico que regule este modelo en la mayoría de las comunidades autónomas. Dependiendo de cómo se estructure el contrato —arrendamiento de temporada, arrendamiento por habitaciones, arrendamiento de servicios— la actividad tributa de formas diferentes, accede a distintas protecciones legales y está sujeta a distintos requisitos de licencia.
Esa ambigüedad ha permitido crecer rápido. Y es exactamente lo que puede hacer descarrilar a muchos operadores en los próximos tres años.
El Parlamento Europeo adoptó en febrero de 2026 propuestas legislativas para abordar la crisis de vivienda en el continente. La dirección regulatoria europea es clara: más protección al inquilino, más restricciones a los modelos que compiten con el alquiler residencial tradicional, más control sobre los operadores que gestionan activos habitacionales sin licencia específica. Cuando esa regulación aterrice en la normativa española —y llegará, aunque con retraso y negociación—, muchos proyectos que hoy operan en la zona gris tendrán que elegir entre legalizarse con costes añadidos o cerrar.
Los bancos ya están leyendo esa señal. Su reticencia a financiar proyectos de coliving sin historial probado y sin licencias de construcción consolidadas no es conservadurismo analfabeto. Es la lectura correcta de un riesgo regulatorio que los equity institucionales todavía están dispuestos a asumir porque sus horizontes de inversión son más largos y su capacidad de absorber pérdidas parciales, mayor.
Lo que viene: consolidación, no explosión
El dato más revelador del momento actual no es el volumen de inversión. Es la compresión del ticket medio. El ticket medio de inversión en flex living alcanzó en 2024 su máximo histórico en torno a los 40 millones de euros. A principios de 2025 había bajado a 30 millones. Y en la percepción de los propios inversores, el porcentaje que considera que las rentas del coliving son superiores a las del alquiler tradicional bajó del 50% en 2024 al 44% en 2025. El diferencial de rentabilidad se está comprimiendo.
Eso no significa que el coliving vaya a desaparecer. Significa que el ciclo de expansión de múltiplos generosos está llegando a su fin y lo que viene es lo que siempre viene después: consolidación, eliminación de los operadores con menos escala y menos eficiencia, y un mercado que se parece más a la hotelería profesional que al experimento comunitario de hace cinco años.
Los operadores que sobrevivirán son los que ya tienen más de 5.000 camas bajo gestión, sistema de reporte en tiempo real, contratos estandarizados y capacidad para atraer capital institucional en las condiciones que ese capital exige. Los que no sobrevivirán son los que convirtieron tres pisos en Lavapiés en un coliving con nombre en inglés, mesa de ping-pong en la terraza y plan de negocio en Excel.
La diferencia entre los dos perfiles define la diferencia entre una tendencia real y una burbuja local dentro de esa tendencia. Porque las dos cosas pueden ser verdad al mismo tiempo: el flex living como clase de activo tiene futuro en las grandes ciudades españolas. Y el 60% de los proyectos actuales no llegará a 2028.
El coliving no es una burbuja completa. Es una tendencia real con una capa de especulación encima del tamaño exacto para que los que lleguen tarde pierdan dinero mientras los que llegaron antes salen airosos.
Eso, en términos financieros, tiene un nombre más preciso que burbuja. Se llama ciclo. Y en los ciclos, el timing lo es todo.
