Sharon Smyth y María Tadeo para Bloomberg
El negocio de los bienes raíces español promete calentarse una vez más.
La inversión en centros comerciales, almacenes, hoteles y oficinas está lista para alcanzar su nivel más alto desde 2007, antes de que el estallido de una burbuja inmobiliaria de una década inclinara a la economía a la peor depresión en la historia democrática del país.
Los bancos han despejado el camino para la recuperación, superando a sus pares de la zona euro en deshacerse de sus balances de activos adjudicados y atrajo a compradores extranjeros a propiedades con grandes descuentos. Y con la economía de España ahora superando al resto del continente, 2018 será tan fuerte para la inversión inmobiliaria comercial como 2017, según Savills.
«Básicamente es el año en que todo se une», dijo Ismael Clemente, fundador y director ejecutivo de Merlin Properties Socimi, con sede en Madrid, el tercer mayor fideicomiso de inversión en bienes raíces de Europa. «A la economía española le va bien, sus bancos están sanos, existe un marco legal favorable a los inversores y la propiedad sigue barata en comparación con otras ciudades europeas».
Está muy lejos de 2008, cuando los inversores no podían deshacerse de los bienes raíces españoles lo suficientemente rápido. La recuperación comenzó cuatro años más tarde con un rescate del sistema bancario de 41.000 millones de euros, y cobra impulso a medida que los prestamistas descuentan y eliminan activos tóxicos de propiedad.
«Cuando estalló la crisis financiera mundial, los móviles, literalmente, dejaron de sonar durante la noche y se mantuvieron en silencio hasta 2012, cuando llegó el rescate bancario español», observó Fernando Rodríguez de Acuña Martínez, director de la consultora de bienes raíces RR de Acuña con sede en Madrid. «Los volúmenes de inversión son el resultado de ese rescate, que ha permitido a los prestamistas reducir los préstamos y activos inmobiliarios a un precio que los inversores pagarán».
El rescate permitió a España establecer Sareb, un banco malo, para administrar 50.800 millones de euros de activos inmobiliarios deteriorados de los prestamistas en 2012. El jueves, la entidad anunció que había vendido préstamos por un valor nominal de 375 millones de euros a Deutsche Bank, elevando las ventas totales desde su inicio a 13.900 millones de euros.
Blackstone Group pagó cerca de 5.000 millones de euros por el 51% de los activos inmobiliarios de Banco Popular Español
Una limpieza
El segundo banco más grande de España, el Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, acordó el mes pasado vender los activos inmobiliarios adjudicados con un valor bruto en libros de 13.000 millones de euros a Cerberus Capital Management en un acuerdo que los valorizó en solo 5.000 millones de euros.
En agosto, Blackstone Group pagó cerca de 5.000 millones de euros por el 51% de los activos inmobiliarios de Banco Popular Español, que tenían un valor nominal de alrededor de 30.000 millones de euros.
Esos dos acuerdos representan la mayor parte de las ventas de deuda de propiedades deterioradas este año, que alcanzaron un récord de 48.200 millones de euros, según la consultora Evercore Partners International. Eso es más que los cuatro años precedentes combinados.
Este año «ha visto una transferencia significativa de activos inmobiliarios y préstamos de bancos a fondos de inversión», comentó David Finkel, director general de Talus Real Estate, que se estableció en Madrid en 2013 para invertir en propiedades españolas. «Espero que la tendencia continúe y los volúmenes de transacciones en 2018 y más allá crezcan aún más a medida que los compradores de estas grandes carteras vendan en una cantidad significativa a los tenedores a más largo plazo».
La inversión en propiedades comerciales españolas alcanzará los 8.900 millones de euros para finales de este año, predice Savills, desde los 1.900 millones de euros en los niveles posteriores a la crisis de 2011 y los 10.800 millones de euros observados en 2007.
Un poco más de dos tercios del dinero de este año proviene de compradores extranjeros, y los activos minoristas son la inversión más popular, seguidos de hoteles y oficinas, según datos de Savills. Los centros comerciales españoles ofrecen a los propietarios un rendimiento del 4,25%, en comparación con el 3,75% en Berlín, Frankfurt y París, según el agente Knight Frank LLP.
La economía también ayuda a impulsar los acuerdos, con España que crecerá un 3,1% este año y un 2,5% en 2018. Eso supera a las principales naciones de la zona euro y muestra que incluso la turbulencia política provocada por la crisis secesionista, la recuperación de España está fuera de la pista.
El desempleo en un mínimo de nueve años y la ambición del presidente Mariano Rajoy de tener 20 millones de españoles trabajando para 2020 ayudan a la confianza del consumidor y del negocio y traduciéndose en alquileres más altos para propiedades comerciales y de oficinas, dijo Luis Espadas, jefe de mercados de capitales en Savills en Madrid.
«Los alquileres suben y también la ocupación, y eso es lo que motiva a los inversores«, expresó Espadas. «Pueden ver que todavía hay mucho potencial».
