La inversión IA en España dispara el mercado de oficinas: 1.962 millones hasta septiembre, un 21% más y el mejor registro desde 2019.
Claves de la operación
- 1.962 millones en Madrid y Barcelona: la cifra supera en un 21% el mismo periodo del año anterior y es el mejor registro desde 2019.
- Madrid absorbe el 90% del tercer trimestre: 313 millones entre julio y septiembre frente a una Barcelona sin operaciones relevantes tras un primer semestre que ya había batido su récord anual.
- El 54% de las empresas españolas prevé más presencialidad: supera el 47% de Europa, el 38% de América y el 34% de Asia-Pacífico, según el informe de tendencias de CBRE.
Según los datos de la consultora CBRE, esa cifra equivale a más del 90% de todo el capital invertido en oficinas durante 2025. Si se suman las compras para uso propio, 165 millones, y las operaciones vinculadas a cambios de uso, 372 millones, el total supera los 2.500 millones en nueve meses.
Madrid gana el trimestre y Barcelona paga la resaca del récord
La capital concentró 1.090 millones en el acumulado y Barcelona 796 millones. La distancia se abrió entre julio y septiembre: Madrid absorbió más del 90% de la actividad inversora del trimestre, con 313 millones, mientras la Ciudad Condal apenas cerró operaciones relevantes después de un primer semestre que ya había superado todo el volumen de 2025.
Las rentabilidades prime cerraron septiembre en el 4,5% en Madrid y el 4,65% en Barcelona. La estabilización de las rentabilidades era la señal que esperaba el capital tras dos años de corrección por la subida de tipos.
Entre las operaciones por encima de 80 millones aparecen el edificio Estel en Barcelona, la mayor inversión en un único activo de la ciudad en la última década; el desarrollo de Oria Innovation Campus en Madrid; la venta de Torre Sevilla; y la adquisición de Puerto Somport 21-23 por parte de GMP.
La contratación, en cambio, se quedó en 574.000 metros cuadrados, un 7% menos que el volumen extraordinario del mismo periodo de 2025. El mercado absorbe menos metros y paga más por los que quiere: la polarización entre edificios de calidad y producto secundario gobierna ya los precios.
El capital no vuelve a la oficina: vuelve a doce edificios concretos y deja al resto compitiendo por inquilinos que ya no necesitan tanto metro cuadrado.
La IA no vacía la oficina: la convierte en el activo escaso
El uso medio de las oficinas alcanzó el 53% a nivel global en 2025, más de 2,5 días de asistencia por semana, frente al 38% del año anterior. Es el mayor incremento anual desde 2021 y confirma que el trabajo híbrido ha dejado de ser un experimento.
En España la cifra va por delante. El 54% de las compañías españolas prevé más uso de sus oficinas, por encima del 47% de Europa, el 38% de América y el 34% de Asia-Pacífico. Los servicios profesionales y financieros lideran la ocupación con un 61% de media; medios, telecomunicaciones y salud se mueven alrededor del 50%. El mapa no se mueve por igual.
La automatización tampoco está recortando el empleo de oficina. CBRE estima un crecimiento del 0,9% anual en los próximos cinco años y calcula que solo un 6% de los puestos son altamente vulnerables. Un 18% se considera altamente adaptativo: integrará herramientas de IA y ganará productividad. El resto seguirá haciendo lo mismo, con más software alrededor y más presión sobre el coste por metro.
Jaime de Paz, responsable de consultoría estratégica de oficinas en CBRE, sostiene que la IA no está reduciendo la relevancia de la oficina y que las compañías ya definen su papel en la colaboración y la cultura interna. Traducido a metros cuadrados: menos despachos individuales, más salas de reunión y más espacio común. La oficina se convierte en producto de marca, no en suelo barato.
Colonial, Merlin y el riesgo de que el 21% sea un espejismo
Para el IBEX 35 el dato no es neutro. Inmobiliaria Colonial y Merlin Properties son los dos grandes propietarios de oficinas prime del índice y ambos cotizan con descuento sobre el valor de sus activos desde que los tipos dejaron de estar en cero. La reactivación de la inversión, y la estabilización de las rentabilidades en el 4,5% de Madrid, son exactamente el argumento que el sector necesitaba para cerrar esa brecha.
El riesgo está en la composición. Solo los edificios mejor situados y con certificación alta atraen capital; el resto del parque, afronta un entorno que CBRE describe como más exigente. Una cartera con activos secundarios en ciudades medias no participa de este ciclo por mucho que el titular agregado crezca un 21%.
Hay una segunda amenaza, menos visible: la eficiencia de espacio. Si la IA permite hacer con ocho personas lo que antes hacían diez, la demanda de metros puede caer aunque el empleo de oficina crezca. La contratación ya retrocedió un 7% en lo que va de año, y eso ocurre con ocupación al alza. La oficina del futuro se llena más y se alquila menos, y ese diferencial tensa el negocio de los arrendadores.
La previsión de cierre que maneja CBRE es positiva, apoyada en el número de operaciones en curso. La próxima prueba de fuego llegará con las valoraciones anuales de las socimi, previstas para el primer trimestre de 2027, cuando el mercado comprobará si el 4,5% de rentabilidad prime se sostiene o era solo un espejo del exceso de liquidez.
