EN 30 SEGUNDOS
- ¿Qué ha pasado? Los fondos que financian vivienda asequible en España elevan su exigencia de rentabilidad por encima del 6% y empiezan a frenar operaciones, según recoge Idealista desde Simed (Málaga).
- ¿Quién está detrás? Lagoom Living, la constructora industrializada 011h, el Ayuntamiento de Madrid y la Junta de Andalucía.
- ¿Qué impacto tiene? El modelo Build to Rent y las promociones de VPO en alquiler ya comprometidas afrontan el cierre del grifo del capital institucional mientras la obra nueva se encarece.
Los fondos de vivienda asequible exigen ya más del 6% de rentabilidad y frenan la financiación del Build to Rent en España. El umbral, expuesto en Simed, deja al modelo contra las cuerdas: construir para alquilar protegido ya no cuadra con los costes actuales.
El aviso llegó desde Málaga, en el marco de Simed, el salón inmobiliario del Mediterráneo que reúne a promotores, administraciones y constructores. El diagnóstico fue unánime: falta oferta asequible y sobra burocracia. La receta que todos repiten es la colaboración público-privada, con la administración cediendo suelo y el capital privado levantando vivienda protegida a coste contenido. La pregunta incómoda es a qué precio entra ese capital.
Del 6% al bono del Estado: por qué el capital huye del alquiler asequible
Javier Braza, consejero delegado de Lagoom Living, una de las mayores promotoras de vivienda asequible del país, puso cifra al problema. Su compañía logra ‘apenas el 6%’ de rentabilidad en sus promociones, y él mismo lo descarta como negocio: ‘Podemos pensar que es mucho o es rentable, pero no’.
La comparación que duele es de manual: ‘Yo, si fuera un pequeño ahorrador, invertiría en bonos del Estado, que sé que me van a dar en torno a un 4%, antes que invertir en build to rent’. Trasladado al inversor institucional europeo, el razonamiento es aún más severo: si el propio sector no ve el negocio desde dentro, captar capital fuera roza la misión imposible.
El 6% no compensa una lista de riesgos que no deja de crecer: la excesiva burocracia, los elevados plazos administrativos, el riesgo al que se enfrentan las promotoras, y sobre todo el encarecimiento de los materiales de construcción. Resultado: el capital huye del ladrillo asequible y prefiere rentabilidades menores, pero sin sobresaltos.
Cuando un bono del Estado renta un 4% sin licencias ni plazos, pedirle al capital paciencia y riesgo político a cambio de un 6% es pedirle un acto de fe.
Guillermo Prudenciano, director de desarrollo de negocio de 011h, puso el foco en la industrialización como vía para recortar costes y plazos, y cargó contra el riesgo político: el Perte de la construcción y el Plan Estatal de Vivienda le gustan, dijo, pero son procesos demasiado lentos. La administración, insistió, tiene que ser más ágil.
Andalucía sube la edificabilidad y Madrid carga contra los impuestos
Andalucía ha movido ficha. David Rodríguez, director general de la Consejería de Vivienda de la Junta, explicó que la comunidad permite a los municipios, de forma voluntaria, incrementar hasta un 20% la edificabilidad de las parcelas de vivienda libre que se reconviertan en protegida. La palanca ha impulsado, según sus datos, 40.000 nuevas VPO, de las que la mitad ya cuentan con suelo finalista, es decir, urbanizado y listo para edificar.
Madrid puso el acento en la carga fiscal. Álvaro González, delegado del Área de Gobierno de Políticas de Vivienda del Ayuntamiento, reclamó estabilidad tras ’13 decretos aprobados en ocho años’ y una Ley de Vivienda que, a su juicio, ‘no ha ayudado para nada. Su dato estrella: el 27% del precio de la vivienda son impuestos. El porcentaje merece matiz —mezcla tributos que paga el comprador con otros que asume el promotor—, pero la queja de fondo es compartida: sin plazos predecibles no hay capital.
La Ficha del Inversor
La métrica clave es el diferencial entre ese 6% de rentabilidad y el 4% de la deuda pública. Dos puntos de prima para asumir licencias, obra, comercialización y riesgo político es un intercambio que el capital institucional tolera cada vez menos. En cualquier promoción manda el yield bruto —la rentabilidad anual del alquiler antes de impuestos y gastos—; en asequible, además, manda el calendario administrativo.
La tendencia a seis meses pasa por una paradoja monetaria. Si el BCE sigue recortando tipos, el bono del Estado perderá parte del 4% que hoy le sirve de escudo, el diferencial se estrechará y el alquiler asequible recuperará atractivo relativo. Es la única palanca que no depende de una administración. La otra cara: los proyectos ya comprometidos pueden renegociarse o retrasarse si el coste financiero aprieta antes de que llegue el suelo.
El perfil recomendado no es el pequeño ahorrador, como admite el propio Braza, sino el inversor institucional con horizonte largo, el fondo con mandato de impacto social y el family office que busca ladrillo estable con rentabilidad modesta y recurrente. Hay precedente: en 2012 la Sareb y en 2013 el nacimiento de las socimis enseñaron al capital extranjero a comprar residencial español con paciencia y descuento. Aquella vez hizo falta una crisis para que entrara; ahora se le pide que entre por un 6%.
Habrá que ver si la próxima decisión de tipos del BCE estrecha el diferencial y si el próximo plan estatal llega con plazos más cortos que los anteriores. De momento, la pelota está en el tejado de las administraciones: suelo, licencias y tiempo. Sin eso, el 6% seguirá sin encontrar comprador.
