El fondo real estate senior de Banor sale a captar 400 millones con una rentabilidad neta objetivo del 10%.
La gestora Banor Alternative Assets mueve ficha en un segmento que hasta ahora pisaba con operaciones sueltas. Su nuevo Real Estate Senior Debt Fund aspira a reunir entre 300 y 400 millones de euros para conceder préstamos garantizados a proyectos inmobiliarios en España, Italia y Reino Unido. La rentabilidad neta objetivo se fija en el 9-10% anual, con el matiz que acompaña a todo vehículo cerrado: es una meta, no una promesa contractual.
El producto se coloca en el tramo mid-market, con tickets de entre 10 y 40 millones de euros por operación. Banor prevé una cartera de unas 20 posiciones, con vencimientos medios de dos a tres años y una relación préstamo-valor del 50-60%. El Euríbor a tres meses actúa como referencia: los préstamos se cierran con un diferencial bruto de entre 750 y 900 puntos básicos sobre él.
Un 5-6% en rentas trimestrales y un reparto geográfico a tercios
De la rentabilidad objetivo del 9-10%, entre el 5% y el 6% llegará al inversor en forma de rentas periódicas, con distribución trimestral. La cifra es neta de comisiones de gestión y de éxito y asume una estructura apalancada al 50% de LTV, con un coste total de financiación del 5-6%. Traducido: el grueso del retorno se cobra por la vía del cupón, no por la revalorización del activo.
La cartera objetivo se reparte a partes casi iguales entre Reino Unido (33%), Italia (34%) y España (33%). Por sectores, el reparto es calcado: residencial (34%), hotelero (33%) y residencias de estudiantes construidas ad hoc (33%). Banor invertirá junto a socios locales especializados en cada mercado.
El tramo elegido no es casual. Las operaciones de 10 a 40 millones quedan en tierra de nadie: son demasiado grandes para el promotor que se autofinancia y demasiado pequeñas para el gran fondo de deuda privada, que exige tickets de tres cifras. Ahí manda la relación directa con el prestatario y la velocidad de ejecución, no el precio.
El negocio no está en prestar más barato que el banco, sino en prestar cuando el banco ya ha dicho que no.
El hueco que dejan los bancos: del 10% al 40% del mercado europeo
La tesis de la gestora es que la banca se ha replegado hacia operaciones más grandes y más sencillas por las exigencias regulatorias y de capital. Ese repliegue deja espacio a los prestamistas alternativos, más rápidos y con documentación más flexible que un comité de crédito tradicional.
Los números con los que Banor dimensiona el mercado: la financiación no bancaria representa hoy el 10% del inmobiliario comercial europeo, unos 180.000 millones de euros. Si Europa se acercara al mix del Reino Unido, ese peso subiría al 25% (450.000 millones); con el de Estados Unidos, al 40% (720.000 millones).
En ese mapa, Banor se coloca entre los bancos locales e internacionales y los grandes gestores de deuda privada como Blackstone, Brookfield o KKR, que trabajan con tickets mayores y LTV más altos. No compite por el préstamo de 300 millones. Compite por el de 25.
Tres operaciones cerradas como aval y un segundo fondo en camino
La gestora ilustra su historial con el vehículo anterior, BSS II. En Alcobendas (Madrid) prestó 12,95 millones en el tercer trimestre de 2023 para 130 lofts de flex living, con un LTV máximo del 66%, aportando el 60% junto a un socio local. La promoción está prevendida a precios un 10% por encima de lo previsto, con reembolso fechado en octubre de 2026.
En Calviá (Mallorca) financió con 24 millones quince villas de lujo, con LTV del 57%, TIR bruta del 21% y múltiplo de 1,3x. En Belgravia (Londres), 9,5 millones para adquirir y rehabilitar una mansión catalogada Grade I, con LTV del 36% y TIR bruta del 16,1%. Son rentabilidades brutas por operación, sin costes ni comisiones del fondo. En el primer vehículo, BSS I, con operaciones en Italia y Mónaco, las TIR brutas se movieron entre el 14% y el 18%.
Aquí conviene separar el relato del dato. Un 10% neto en deuda senior inmobiliaria no es una barbaridad ni un regalo: es lo que el mercado paga hoy por asumir riesgo de promotor en un tramo que los bancos han abandonado, y esa prima existe porque el capital regulatorio ya no remunera igual una operación de 25 millones que una de 250. La pregunta relevante no es si el 10% es alcanzable, sino qué ocurre con el 5-6% de renta trimestral si el Euríbor cae con fuerza y el diferencial no se reajusta. El suelo de la rentabilidad lo pone el spread, no la referencia.
Hay una segunda tensión, y tiene que ver con el calendario. El fondo se lanza cuando el ciclo promotor español empieza a mostrar síntomas de agotamiento en precio residencial, y el reparto por sectores concentra un tercio de la cartera en tres segmentos que se mueven con el empleo y con el turismo. La diversificación geográfica ayuda menos de lo que aparenta cuando los tres mercados comparten el mismo ciclo de tipos y el mismo comprador institucional.
La gestora ya prepara el siguiente movimiento: Banor Special Situations III, un fondo de crédito oportunista de 400-500 millones, con mezzanine y capital preferente, LTV del 70-80% y una rentabilidad neta objetivo del 12-13%. Su lanzamiento está previsto para el segundo semestre de 2027. Ese calendario será la prueba de fuego. Si el senior coloca los 400 millones y reparte cupones antes de esa fecha, el oportunista se venderá solo. Si no, la gestora tendrá que explicar por qué sube el riesgo antes de haber demostrado el retorno.
