Las hipotecas más caras no están frenando la compra de vivienda. La compraventa creció un 3,4% en agosto respecto al mismo mes del ejercicio anterior, según los datos del Instituto Nacional de Estadística difundidos por RTVE y elDiario.es. El encarecimiento de la financiación no ha roto la demanda. La ha reordenado.
La hipoteca media en España se sitúa en 181.000 euros a 26 años. Esa combinación —importe alto, plazo largo— es la fotografía exacta de un mercado que ha decidido estirar el pago para no renunciar a la compra. La cuota mensual sube, el esfuerzo se reparte en más años y el comprador firma igual. No es euforia. Es adaptación.
El 3,4% que contradice la serie
El dato de agosto tiene doble lectura. El crecimiento es real, sí, pero la serie acumula una caída del 2,3% en lo que va de año. Es decir: el mercado rebota después de meses de retroceso. Un rebote no es una recuperación, y conviene no confundir las dos cosas cuando se habla de precios de vivienda.
Ahí está la clave. La compraventa no ha vuelto a los ritmos de 2021 y 2022, cuando el dinero era prácticamente gratis y el mercado funcionaba con otra lógica. Lo que hace ahora es resistir. Y resistir, con el euríbor en niveles que hace cuatro años nadie habría firmado, es una anomalía que merece explicación.
El mapa tampoco es homogéneo. En Galicia las hipotecas sobre vivienda cayeron un 0,76% en agosto pese al ascenso nacional, según La Voz de Galicia. Las comunidades con más stock de obra nueva y con más presión de compradores extranjeros aguantan mejor que los mercados dependientes del comprador local y de la hipoteca bancaria clásica.
Una demanda que no cae cuando el dinero se encarece no está sana: está sostenida por algo que el precio del crédito ya no controla.
Quién sigue comprando con el euríbor en contra
Hay tres perfiles que explican el 3,4%. El primero es el comprador que no necesita hipoteca o la necesita muy pequeña: la mayoría de las operaciones de ese segmento se cierra sin financiación bancaria, y es inmune a cualquier movimiento del euríbor a 12 meses, la referencia de la mayoría de los préstamos variables que aún quedan vivos en los balances españoles.
El segundo es el comprador que sí se financia, pero asume la cuota porque la alternativa —el alquiler— le sale igual o más caro. Compare. Cuando la renta mensual de un piso se parece al recibo de una hipoteca a 26 años, el argumento de esperar se debilita hasta desaparecer. No es una decisión financiera óptima. Es la menos mala de las disponibles.
El tercero es el inversor. Fondos, family offices y particulares con liquidez han convertido el ladrillo en refugio ante la volatilidad del resto de activos. Ese dinero tampoco pregunta por el euríbor. Pregunta por rentabilidad esperada, y mientras la oferta siga escasa, la encuentra.
El resultado es una demanda estructuralmente más rica que la media histórica. La compra ya no la decide el tipo de interés: la decide la capacidad de aportar entrada.
Ahí está el detalle que se escapa en las comparativas de titulares.
La contradicción que el sector prefiere no mirar
En 2007 el freno llegó por el crédito: cuando el banco cerró el grifo, la compraventa se desplomó en meses. Hoy el mecanismo es distinto. Si el freno llega, llegará por el precio. La vivienda lleva años subiendo por encima de los salarios, y cada subida amplía la brecha entre quien puede comprar y quien solo puede mirar el escaparate de la agencia. Ese es el riesgo real: no que las hipotecas caras depriman la demanda, sino que la compra se consolide como un privilegio de renta alta y patrimonio previo. Un mercado que solo admite compradores con entrada propia no es un mercado sano; es un club.
Hay una segunda contradicción, más incómoda para Fráncfort. Si la demanda aguanta el encarecimiento del dinero, entonces el sector inmobiliario español ha dejado de ser sensible a la política monetaria. Y eso tiene consecuencias: el BCE pierde su termómetro más visible. Puede subir tipos sin que la vivienda se enfríe, lo que en la práctica le obliga a buscar otras señales para medir si su endurecimiento funciona.
No descartaría un cambio de tono en los próximos trimestres. La clave estará en los datos de septiembre, que el INE publicará previsiblemente a lo largo de noviembre, y en si la caída acumulada del 2,3% se estrecha o se agranda. Si el rebote de agosto se convierte en tres o cuatro meses consecutivos al alza, la pregunta dejará de ser por qué resiste la compra y pasará a ser cuánto más puede subir el precio antes de que la resistencia se rompa.
Mientras tanto, el comprador medio seguirá firmando 181.000 euros a 26 años. No porque le parezca razonable. Porque la alternativa es seguir pagando alquiler.
