El Real Decreto-ley 26/2026 fija el IVA del alquiler turístico de menos de 30 días en el 10%. La norma, publicada este miércoles en el BOE, también deja a los ayuntamientos duplicar el IBI de los pisos vacíos y mueve las bonificaciones del IRPF de los caseros.
Vamos por partes, porque el texto toca bolsillos distintos. Al autónomo que gestiona apartamentos turísticos le cambia la factura que emite al huésped. A quien tiene un piso alquilado de forma estable le toca la próxima declaración. Y a quien mantiene el inmueble vacío, el recibo del ayuntamiento.
El 10% de IVA que el huésped paga y tú liquidas
El alquiler turístico de menos de 30 días queda en el tipo reducido del IVA, el 10%. Conviene no liarse con quién pone el dinero: el IVA lo paga el cliente y el arrendador solo lo ingresa. Si cobras 100 euros por una noche, la factura sale a 110 y esos diez euros van a Hacienda, no a tu caja.
Los 30 días marcan la frontera entre dos regímenes. El alquiler de vivienda habitual goza de exención en el IVA; las estancias cortas tributan al 10%. La diferencia entre una noche y un contrato de temporada no es menor: cambia el precio que ve el cliente y la contabilidad del arrendador.
¿Y cómo se presenta? Por el modelo 303, la autoliquidación trimestral del IVA que presenta cualquier autónomo o empresa. El calendario no cambia: del 1 al 20 del mes siguiente al cierre de cada trimestre, y hasta el 30 de enero en el cuarto. El error que más caro sale es no repercutir el IVA al huésped: si facturas sin el 10%, la cuota se debe igual y la pagas tú. Hacienda lo tiene detallado en su nota sobre las medidas fiscales.
Qué gana el casero con el IRPF y qué se lleva el inquilino
El Título II del RDL entra de lleno en el IRPF. Modifica las reducciones que se aplican a los rendimientos netos positivos de capital inmobiliario, y esa reducción puede llegar al 100% en determinados supuestos. Traducido: cuando un particular alquila una vivienda, Hacienda le deja descontar parte de lo que gana antes de calcular el impuesto; en ciertos casos, todo.
El texto aprieta el alquiler turístico y afloja el de larga duración: el mismo piso tributa distinto según cómo se explote.
Aquí conviene precisar dos cosas para no confundir impuestos. Primero, esto es IRPF, el impuesto de las personas físicas, no el Impuesto de Sociedades que paga una sociedad limitada. Segundo, hablamos de rendimientos de capital inmobiliario, la vía por la que declara quien alquila una vivienda como particular y no como actividad económica.
El texto añade otras dos medidas en el mismo impuesto. Una deducción del 10% para quien paga alquiler por su vivienda habitual, siempre que su base imponible quede por debajo de 33.007,20 euros anuales. Y la exención de la ganancia patrimonial cuando se vende una vivienda a una administración pública o a una entidad del sector público para destinarla a alquiler social o asequible. El texto íntegro se publica en el BOE.
IBI a los pisos vacíos: el recargo que decide tu ayuntamiento
La tercera pata es municipal. El RDL habilita a los ayuntamientos a duplicar el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) de las viviendas que permanecen vacías. No es una subida automática en todo el país: cada consistorio decide si activa el recargo y a qué inmuebles lo aplica, dentro de su ordenanza fiscal.
Para el propietario, la clave está en la calificación. El recargo solo entra si el ayuntamiento declara la vivienda desocupada con carácter permanente; no basta con tener el piso sin usar un par de meses.
El pulso entre el alquiler turístico y el de larga duración
Este RDL no nace en el vacío. Desde la Ley de Vivienda de 2023, las reformas fiscales en esta materia han ido en la misma dirección: premiar el alquiler estable y encarecer el uso turístico o especulativo del inmueble. Lo nuevo es el instrumento. Hasta ahora casi todo se movía por la vía del IRPF, es decir, por el bolsillo del propietario. Ahora se toca también el IVA, que impacta en el precio que ve el cliente final.
Ahí está el matiz. Repercutir un 10% de IVA encarece la estancia, pero no adelgaza directamente el margen del operador si lo repercute bien. En cambio, la reducción del IRPF hasta el 100% sí es dinero que el casero se ahorra, aunque solo si su alquiler tributa como rendimiento de capital inmobiliario. Dos incentivos, dos públicos y dos efectos distintos sobre el mercado.
Queda por ver cómo aterrizan las medidas. El recargo del IBI depende de cada ordenanza municipal y de cuántos ayuntamientos se atrevan a aplicarlo. La deducción del inquilino se notará en la próxima campaña de la renta. Y quien vive del alquiler turístico tendrá que revisar sus facturas y su modelo 303 desde ya. Antes de dar nada por hecho, comprueba si tu alquiler tributa como capital inmobiliario o como actividad económica: de eso depende que puedas acogerte a la reducción.
Guía rápida del trámite
- 📅 Plazos: El RDL 26/2026 se publica en el BOE el 30/09/2026. El IVA se liquida cada trimestre (modelo 303); el IRPF, en la campaña anual; el IBI, según la ordenanza de cada ayuntamiento.
- ✅ Requisitos clave: Afecta a quien alquila pisos turísticos por menos de 30 días, a caseros que declaran el alquiler como persona física y a propietarios de viviendas vacías.
- 🌐 Dónde solicitarlo: No hay solicitud: es una obligación que entra en vigor con la norma. El detalle está en el BOE (BOE-A-2026-20266) y en la nota de la AEAT; el IVA se declara en el modelo 303 por sede electrónica.
- 💰 Importe o coste: IVA del 10% en estancias turísticas; reducción del IRPF de hasta el 100% para el casero y deducción del 10% para el inquilino.
- ⚠️ Error a evitar: Facturar el alquiler turístico sin repercutir el 10% de IVA: la cuota se debe igual y sale del bolsillo del arrendador.
