La factura fiscal cambia según quién te venda la vivienda. Comprar una vivienda usada tributa por ITP; una primera entrega de promotor, por IVA más AJD, y la diferencia puede ser de miles de euros.
Según la guía elaborada por La Vanguardia con el Registro de Economistas Asesores Fiscales (REAF), la regla práctica es clara. La vivienda de segunda mano paga normalmente el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP); la vivienda nueva que entrega un promotor paga IVA y, al escriturar, el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD).
La pregunta que decide el impuesto: ¿primera entrega o segunda mano?
La Agencia Tributaria considera primera entrega la compra al promotor una vez terminada la obra. Si el inmueble se ha usado de forma continuada al menos dos años por una persona distinta del comprador, deja de tener esa consideración. La mayoría de los compradores desconoce este matiz, y por eso conviene preguntar al vendedor si la operación va con IVA o con ITP.
En Cataluña, el ITP general es del 10% para viviendas de hasta 600.000 euros. A partir de esa cifra la escala sube: el exceso hasta 900.000 tributa al 11%, el tramo entre 900.000 y 1,5 millones al 12%, y lo que pase de 1,5 millones al 13%.
Ojo con la base imponible. Si hay valor de referencia catastral, Hacienda aplica el mayor entre ese valor y el precio pactado. Comprar por debajo no garantiza pagar sobre el precio declarado.
La lógica también afecta al autónomo que compra un local. La misma distinción entre primera entrega y segunda mano es clave, pero los tipos aplicables a locales pueden no coincidir con los de vivienda y deben confirmarse en la comunidad correspondiente.
Una misma vivienda de 300.000 euros puede costar 30.000 euros en impuestos o 15.000 si cumples una bonificación autonómica.
Bonificaciones catalanas que ahorran hasta 21.000 euros
Los menores de 35 años pueden rebajar el ITP del 10% al 5% en Cataluña si la vivienda será su residencia habitual y su renta no supera 36.000 euros. En una compra de 300.000 euros, el impuesto baja de 30.000 a 15.000 euros.
También existen tipos reducidos para familias numerosas, monoparentales, personas con discapacidad igual o superior al 65% y víctimas de violencia machista. En municipios rurales el ITP baja al 4% y, en los de atención especial, al 3%. No es automático: exige cumplir requisitos familiares, escolares y de renta.
En vivienda nueva, el IVA es del 10% y el AJD en Cataluña añade otro 1,5% al escriturar. En 300.000 euros, son 30.000 de IVA más 4.500 de AJD. Para jóvenes con el límite de renta, la bonificación del 100% del AJD elimina otros 4.500 euros.
El IVA de la vivienda nueva incluye hasta dos garajes y anexos en el mismo edificio cuando se transmiten junto con la vivienda. El tipo baja al 4% solo en viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública.
No confundas ese AJD con el de la hipoteca: en el préstamo, el sujeto pasivo es la entidad prestamista, no el comprador.
El ahorro se pierde si no cumples los plazos: revisa antes de firmar arras
En Cataluña, los beneficios vinculados a vivienda habitual exigen ocupar el inmueble en doce meses y residir tres años. Si no, toca presentar autoliquidación complementaria, pagar la diferencia y sumar intereses de demora. Sin residir tres años, el ahorro se pierde y toca complementaria.
El sistema es coherente, pero el ahorro depende de dónde compres y de tu perfil. Un autónomo joven en Cataluña puede rebajar 15.000 euros, mientras otro con la misma edad y renta en otra comunidad no tiene garantizado el mismo beneficio. La recomendación es comprobar las bonificaciones antes de la reserva; después de escriturar, la capacidad de corrección se reduce.
Pide documentación que acredite edad, renta y situación familiar, y revisa el valor de referencia catastral antes de las arras. En Cataluña, el modelo 600 se presenta en el plazo de un mes desde la compra. Puedes consultar más en la sede electrónica de la AEAT o en esta descripción del ITP en Wikipedia.
Guía rápida del trámite
- 📅 Plazos: En Cataluña, el modelo 600 se presenta en el mes siguiente a la compra; sin plazo único estatal.
- ✅ Requisitos clave: Confirmar si es primera entrega o segunda mano; revisar el valor de referencia catastral.
- 🌐 Dónde solicitarlo: En la sede electrónica de la comunidad autónoma o con gestor; en Cataluña, la Agència Tributària de Catalunya.
- 💰 Importe o coste: ITP general del 10% en Cataluña; IVA del 10% en vivienda nueva más AJD del 1,5%.
- ⚠️ Error a evitar: Aplicar un tipo reducido sin cumplir la residencia de tres años obliga a devolver el ahorro con intereses.
