EN 30 SEGUNDOS
- ¿Qué ha pasado? Banco Sabadell ha vendido a Cerberus el 20% que le quedaba en su sociedad inmobiliaria conjunta por 115 millones de euros.
- ¿Quién está detrás? Banco Sabadell y el fondo estadounidense Cerberus. La sociedad es Promontoria Challenger I, creada en 2018 para traspasar activos tóxicos.
- ¿Qué impacto tiene? Sabadell cierra su exposición al ladrillo con una minusvalía de 45 millones y Cerberus pasa a controlar el 100% de la cartera.
Banco Sabadell ha cerrado la venta del 20% de Promontoria Challenger I a Cerberus por 115 millones de euros, según ha comunicado este martes en su informe semestral. La operación supone la salida definitiva del banco de la inmobiliaria conjunta, pero le genera una minusvalía de 45 millones de euros.
El movimiento cierra el último fleco de la exposición al ladrillo que el banco catalán arrastraba desde la crisis financiera. En 2018, Sabadell pactó con Cerberus la transferencia de gran parte de sus activos tóxicos a Promontoria Challenger I, con un valor bruto de unos 6.400 millones. La transacción se completó en 2019 por una contraprestación cercana a los 3.500 millones, de los que un 21% (unos 600 millones) se difería en el tiempo.
La relación con el fondo se tensó a partir de 2022, cuando Cerberus se negó a abonar los importes pendientes alegando que Sabadell no había registrado correctamente parte de los inmuebles. El banco demandó al fondo ante el Tribunal Superior de Justicia de Inglaterra y, en diciembre de 2024, la corte dio la razón a Sabadell, condenando a Cerberus a pagar 358 millones más 48 millones por intereses y costas.
Ahora, la venta del 20% restante por 115 millones zanja definitivamente el litigio y deja a Cerberus como único propietario de la cartera. Con ello, Sabadell liquida su participación y asume una pérdida de 45 millones, reflejo del deterioro acumulado en los años posteriores al traspaso original.
Para el banco, el desembarco del ladrillo era una prioridad estratégica desde la llegada del actual equipo. El semestre marca así el punto y final de un proceso que se alargó más de siete años.
Con esta venta, Sabadell pasa definitivamente la página del ladrillo tóxico, casi una década después de haber traspasado la mayor parte de sus activos problemáticos a Cerberus.
Cerberus, por su parte, se hace con el control total de Promontoria Challenger I. La sociedad, que alberga aún un remanente de activos procedentes de las carteras Challenger, Coliseum y Rex, se convierte en vehículo 100% del fondo, que podrá gestionarla sin ataduras para maximizar la recuperación de valor.
El último capítulo de la limpieza del ladrillo tóxico en Sabadell
La operación culmina una senda de desinversión que comenzó con la venta masiva de adjudicados en 2018 y 2019. Entonces, Sabadell optó por un traspaso global de activos poco líquidos, renunciando a la gestión directa a cambio de una estructura con un socio externo. De los 6.400 millones en activos brutos, buena parte correspondía a inmuebles residenciales, naves o solares que el banco había ido acumulando tras ejecuciones hipotecarias.
El pago diferido, en teoría, debía cubrir el valor de aquellos activos que el banco fuera capaz de registrar correctamente en los tres años siguientes. Sabadell cumplió en tiempo récord con la mayoría de las fincas, pero el conflicto con Cerberus retrasó la liquidación final. El fallo judicial de 2024 desbloqueó una suma muy superior al precio ahora pagado por el 20% restante.
Cerberus toma el control absoluto: del litigio a la compra final
El precio de 115 millones por el 20% implica una valoración de aproximadamente 575 millones de euros para el 100% de la sociedad, muy por debajo de los 3.500 millones iniciales, lo que evidencia el deterioro sufrido por la cartera. El propio banco ha tenido que asumir ese ajuste vía pérdidas contables.
Con esta adquisición, Cerberus suma ahora el pleno dominio de Promontoria Challenger I y con él la posibilidad de decidir cómo rentabilizar los activos residuales, ya sea mediante ventas en bloque o reposicionamiento de inmuebles. La cartera dista de ser la de 2019, pero ofrece margen de mejora a medida que el sector inmobiliario español continúa recuperando valores.
La Ficha del Inversor
La métrica que resume la jugada es la minusvalía de 45 millones. Sabadell ha preferido sellar la salida con una pérdida controlada antes que seguir arrastrando una exposición con costes operativos, riesgo legal y penalización de capital. En un entorno de tipos aún moderados, la banca prioriza la liberación de recursos para su negocio principal.
En el corto plazo, esperamos que Cerberus acelere la monetización de los activos bajo gestión, especialmente si el mercado de grandes transacciones residenciales sigue activo. El perfil de inversor interesado en este tipo de vehículos es institucional: fondos oportunistas, family offices y servicers especializados en carteras complejas. Para el pequeño inversor, sin embargo, no hay oportunidades directas, aunque el movimiento refleja la buena salud del apetito internacional por activos españoles con descuento.
El pulso entre Sabadell y Cerberus ha sido una lección de cómo los contratos de compraventa de carteras pueden volverse largos y costosos si la documentación técnica flojea. La resolución judicial ha funcionado como mecanismo de cierre, y los 115 millones parecen más un precio de salida pactado que un pago competitivo.
A cinco años vista, la desaparición de esta inmobiliaria conjunta es un capítulo más en la retirada ordenada de la banca del ladrillo heredado. Las grandes limpiezas ya no vienen de entidades financieras, sino de fondos que, como Cerberus, pasan a gestionar los activos remanentes con otra óptica.
Analizamos estas operaciones como el epílogo de una etapa, no como un nuevo comienzo. Para el sector, la atención gira ahora hacia las carteras de oficinas y centros comerciales que otros bancos aún mantienen, y hacia las promotoras que siguen absorbiendo suelo finalista mientras el capital extranjero marca los tiempos.
