EN 30 SEGUNDOS
- ¿Qué ha pasado? El tope de alquiler en A Coruña cumple un año con la oferta de vivienda permanente hundida un 36%, los alquileres de temporada duplicados y el precio en máximos históricos de 11,1 €/m², según Idealista.
- ¿Quién está detrás? La Xunta de Galicia declaró la ciudad zona tensionada en julio de 2025, activando el índice de contención de precios previsto en la Ley de Vivienda estatal.
- ¿Qué impacto tiene? La competencia entre familias por cada piso ha crecido un 85% y el mercado se ha elitizado: los propietarios eligen al inquilino con mayor solvencia, expulsando a las rentas más bajas.
Este 30 de julio se cumple un año desde que A Coruña fue declarada zona tensionada —el mecanismo que permite a las autonomías topar los precios del alquiler en áreas con subidas desbocadas—. El balance, según los datos que acaba de publicar Idealista, es demoledor para la política de control de precios: la oferta de alquiler permanente se ha desplomado un 36%, los contratos de temporada —que escapan al índice de contención porque no se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)— se han duplicado y la competencia entre familias por cada vivienda disponible ha crecido un 85%. El precio, mientras tanto, no ha bajado.
El precio no cede: toca máximos históricos pese al control
La lógica de la declaración de zona tensionada era sencilla sobre el papel: si los precios suben demasiado, se limita lo que puede cobrar el casero y el inquilino sale beneficiado. La realidad ha resultado bastante más compleja. Según el índice de precios de alquiler de Idealista, el metro cuadrado en A Coruña pasó de 10,9 €/m² en julio de 2025 —cuando se activó la medida— a 11,1 €/m² en junio de 2026, su máximo histórico.
Se trata de un incremento del 0,8% interanual que, aunque más moderado que el 9,5% que marcaba en el momento de la declaración, evidencia que el tope no ha revertido la tendencia. La ha frenado, eso sí, pero no la ha doblegado. Para el inquilino que busca piso hoy, el alquiler medio es más caro que hace un año.
La oferta permanente se hunde un 36% en solo doce meses
Donde sí hay un impacto indiscutible es en la cantidad de viviendas disponibles para alquiler de larga duración. En el segundo trimestre de 2026, la oferta de alquiler permanente en A Coruña había caído un 36% respecto al mismo periodo del año anterior. Solo San Sebastián (-42%) y Pamplona (-39%), mercados también declarados tensionados, registraron caídas mayores. En el extremo opuesto, ciudades sin controles de precios como Madrid (4%), Palma (8%) o Málaga (13%) incrementaron su oferta en el mismo periodo.
Cuando un propietario decide que no puede —o no quiere— alquilar al precio fijado por el índice de referencia, tiene varias salidas: vender el piso, dejarlo vacío o buscar una fórmula jurídica que no le obligue a aplicar el tope. La más utilizada, como muestra la evolución del mercado coruñés, ha sido la tercera. Y los datos lo confirman con claridad.
El control de precios ha funcionado como un dique: contiene la subida oficial del alquiler, pero el mercado busca otros cauces y el agua termina fluyendo por donde menos se espera.
Los alquileres de temporada: la gran válvula de escape
El alquiler de temporada —arrendamiento de duración limitada que no está sujeto a la LAU ni, por tanto, a los índices de contención de precios— se ha convertido en la gran válvula de escape del mercado coruñés. En el segundo trimestre de 2026, la oferta de alquileres de temporada en A Coruña creció un 105% interanual, el mayor incremento de todas las ciudades declaradas tensionadas en España. Muchos de los pisos que antes se ofrecían en alquiler permanente ahora se anuncian bajo esta modalidad, eludiendo el tope.
El patrón se repite en el resto de ciudades tensionadas: Pamplona registra un 50% de oferta de temporada, San Sebastián un 37% y Bilbao un 33%. La única excepción es Cataluña, donde la legislación autonómica ha ido más allá y ha extendido los controles también a los contratos de temporada, provocando una caída del 42% en Barcelona, del 49% en Tarragona y del 52% en Girona. El resultado catalán, sin embargo, tampoco es un éxito: la restricción de la oferta de temporada no se ha traducido en más pisos permanentes disponibles, sino en menos viviendas en el mercado en general.
Con menos oferta permanente y mayor demanda contenida —quienes no consiguen piso siguen intentándolo—, la pelea por cada vivienda se intensifica. En A Coruña, cada anuncio de alquiler recibió un 85% más de contactos que un año antes, uno de los incrementos más elevados del país. En la práctica, si en 2025 una familia competía con diez candidatos para alquilar un piso, hoy compite con casi veinte. En ese proceso de selección, el propietario elige al perfil que le da más garantías —el inquilino con mayor sueldo, con aval bancario, con contrato indefinido—, lo que termina expulsando a quienes tienen rentas más bajas. El mercado se elitiza.
La Ficha del Inversor
La métrica clave que resume este primer año de intervención es la caída del 36% en la oferta de alquiler permanente combinada con un repunte del 105% en los alquileres de temporada y una subida del 85% en la competencia por cada vivienda. El índice de contención ha frenado la velocidad de la subida de precios —del 9,5% interanual al 0,8%— pero a costa de contraer el mercado regulado y derivar la oferta hacia fórmulas que escapan al control. El precio medio, en cualquier caso, está hoy más alto que cuando se activó el tope.
La tendencia a seis meses es de consolidación de este doble carril: un mercado permanente cada vez más reducido y elitizado y un mercado de temporada que absorbe la demanda que no encuentra cabida en el primero. No hay ningún indicio de que los propietarios que sacaron sus pisos del alquiler permanente vayan a revertir su decisión mientras el índice de contención siga vigente, ni de que el parque de vivienda asequible vaya a crecer de forma significativa en ese plazo. El precedente de Barcelona —que acumula ya más de dos años de controles— confirma que la tendencia no se corrige sola ni con legislación autonómica adicional. En Cataluña, la oferta permanente sigue cayendo y la de temporada ha alcanzado ya el 51% del total.
El perfil más castigado por esta dinámica es el del inquilino con renta media o baja que busca un alquiler estable de larga duración. Para el pequeño propietario con un solo piso en alquiler, la situación introduce inseguridad jurídica y un incentivo claro para migrar hacia el alquiler de temporada o plantearse la venta. Para el inversor institucional con músculo financiero, el escenario abre una oportunidad: la demanda de vivienda en alquiler sigue ahí, está creciendo, y la retirada de oferta particular deja más espacio a los grandes tenedores que pueden operar con márgenes más ajustados y diversificar entre plazas con y sin control de precios.
El pulso entre operadores es nítido: los portales inmobiliarios, con Idealista a la cabeza, llevan meses aportando datos que cuestionan la eficacia de los topes. Las administraciones autonómicas —con la excepción catalana— mantienen la medida pero sin extenderla a los contratos de temporada, conscientes de que la maquinaria administrativa no tiene capacidad real para perseguir el fraude en este segmento. El Ministerio de Vivienda defiende la Ley y el índice de referencia pero evita hacer balance público de lo ocurrido en las ciudades que ya lo aplican. Mientras tanto, los ayuntamientos tensionados observan cómo la medida que debía proteger a sus inquilinos más vulnerables está transformando el mercado en su contra.
La lectura a medio plazo nos devuelve a una constante del urbanismo español contemporáneo: sin un aumento real del parque de vivienda asequible —sea mediante nueva construcción, movilización del parque vacío, colaboración público-privada en Build to Rent social o incentivos fiscales potentes—, ningún control de precios resolverá el problema de fondo. La experiencia de A Coruña, San Sebastián, Pamplona y Barcelona apunta en la misma dirección: el dique contiene el agua oficial, pero el río encuentra otros cauces. Y quienes se ahogan siguen siendo los mismos.
