La ministra Isabel Rodríguez no llevará este martes al Consejo de Ministros el real decreto de vivienda. El Gobierno ha decidido posponer la aprobación hasta septiembre por falta de acuerdo parlamentario. El texto llevaba semanas negociándose contra reloj y su contenido prometía sacudir el mercado del alquiler residencial. La noticia, adelantada por Europa Press, pilló al IBEX con el pie cambiado.
Las inmobiliarias cotizadas se la jugaban a una carta. Y esa carta se ha aplazado.
Un texto complejo que choca con el calendario político
Fuentes del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana confirmaron este lunes que la premura del calendario se ha convertido en un obstáculo para cerrar un acuerdo «amplio y transversal». El real decreo —con ‘d’ de decreto, no con ‘a’ de deacreto como resbaló en el comunicado oficial de Europa Press— no irá al último Consejo de Ministros del curso político. En su lugar, el Ejecutivo priorizará la lucha contra los incendios derivados de la emergencia climática.
«La responsabilidad y generosidad de todos los grupos ha hecho que el acuerdo esté más cerca que en cualquier otro momento de la legislatura», trasladaron desde el ministerio. Pero la complejidad del texto pesa. Se trata de un paquete de medidas que busca dar estabilidad a quien vive de alquiler y, al mismo tiempo, impulsar la oferta de vivienda asequible. Dos objetivos que, en la práctica regulatoria, suelen empujar en direcciones opuestas.
El mercado llevaba semanas descontando escenarios. Las gestoras con exposición al residencial español —desde las SOCIMI del IBEX hasta fondos paneuropeos— tenían el radar puesto en el articulado. Cualquier endurecimiento de los límites al alquiler, cualquier obligación de oferta asequible, toca directamente la valoración de los activos. Y en el sector inmobiliario, la valoración lo es todo.
Las inmobiliarias del IBEX respiran, pero con cautela
Colonial y Merlin Properties son los dos nombres que concentran la atención del continuo. Ambas cotizan en el IBEX 35 con carteras de oficinas, logística y, en menor medida, residencial. Pero el real decreto no se mide solo por la exposición directa: lo que inquieta es el efecto contagio sobre la prima de riesgo del sector inmobiliario español.
En la apertura de este martes, las dos inmobiliarias amanecieron con recortes. Colonial se dejaba cerca del 2,3% en los primeros compases, mientras Merlin retrocedía un 1,9%. Caídas modestas si se comparan con las que habría provocado un decreto restrictivo publicado sin preaviso en el BOE un martes cualquiera de agosto. Pero lo suficientemente significativas como para marcar el tono de la sesión.
El mercado no celebra el retraso: descuenta la incertidumbre añadida de un septiembre cargado de negociaciones y sin un texto cerrado.
La paradoja es evidente. El aplazamiento da oxígeno temporal a las inmobiliarias, que ganan semanas para ajustar sus carteras y sus discursos ante inversores. Pero al mismo tiempo alarga la sombra regulatoria sobre un sector que lleva dos años peleando por recuperar el apetito inversor internacional tras el shock de 2024.
Fuentes del mercado consultadas por Merca2.es apuntan a que varios family offices europeos habían frenado mandatos de compra en residencial español a la espera del decreto. Ese capital seguirá en el limbo hasta, como mínimo, la vuelta del verano.
Un septiembre que definirá el suelo del sector
Desde la perspectiva de las SOCIMI cotizadas, el retraso introduce una variable nueva: la incertidumbre ya no es solo jurídica, sino política. El Gobierno necesita apoyos parlamentarios y los grupos tienen sus propias líneas rojas. El texto que finalmente salga del Consejo de Ministros en septiembre puede ser más duro o más blando que el borrador actual. Y los inversores odian no saber a qué atenerse.
En mi lectura, el sector inmobiliario español cotiza con un descuento estructural desde hace años. Parte de ese descuento es atribuible a la regulación, parte al apalancamiento y parte al ciclo de tipos. Pero lo que no se puede permitir es que la prima de riesgo regulatoria se convierta en un factor permanente. Si el real decreto llega en septiembre con medidas demasiado intervencionistas, el descuento se cronificará. Y si llega descafeinado, el mercado lo leerá como una señal de que el Ejecutivo ha cedido.
Ni una cosa ni la otra son buenas noticias para la estabilidad del sector.
Las cuentas de Colonial al cierre del primer semestre mostraron un valor neto de activos por acción de 8,40 euros. La acción cotiza con un descuento superior al 30% sobre ese NAV. Ese descuento es, en parte, el precio que el mercado pone a la incertidumbre regulatoria. Y en parte, la prueba de que el inversor institucional aún no ha vuelto del todo a las SOCIMI españolas.
Con Merlin ocurre algo parecido: su cartera logística tira del valor, pero la exposición a oficinas —particularmente en Madrid y Barcelona— sigue siendo un lastre. Cualquier medida que enfríe el mercado del alquiler residencial toca de refilón a las SOCIMI, aunque no tengan exposición directa. Porque el capital extranjero tiende a simplificar: regulación en España igual a riesgo, punto.
Veredicto Merca2
Cotización al cierre o apertura: En la media sesión del martes, Colonial cede un 2,3% hasta los 5,42 euros por acción, mientras Merlin retrocede un 1,9% hasta los 9,15 euros. Los recortes son moderados pero reflejan la cautela del mercado ante un aplazamiento que alarga la incertidumbre regulatoria.
Clave técnica: Colonial pierde el soporte de los 5,55 euros que había defendido durante las últimas seis sesiones. El siguiente nivel relevante está en los 5,20 euros, mínimos de mayo. Si la acción perfora esa cota, el valor entraría en zona de mínimos del año y activaría señales de sobreventa con un RSI por debajo de 35.
Apunte macro: La prima de riesgo española se mantiene estable en los 72 puntos básicos en la sesión, sin reacción al retraso del decreto. El mercado de deuda no descuenta todavía un impacto fiscal o regulatorio relevante, lo que sugiere que los inversores de renta fija esperan un texto suavizado en septiembre.
