El Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030 ha encendido este jueves las alarmas entre las grandes SOCIMIs del Ibex 35. La confirmación oficial de que el nuevo decreto ley de vivienda se aprobará antes de que termine agosto, con la vuelta de la prórroga reforzada de alquileres, ha provocado una oleada de ventas en los principales valores del sector inmobiliario cotizado. Merlin Properties y Colonial han liderado las caídas de la sesión, con retrocesos superiores al 2% que arrastran al conjunto del selectivo.
El decreto de vivienda antes de agosto: las claves
Fuentes del departamento que dirige Pablo Bustinduy se mostraron este miércoles «convencidas» de que la norma saldrá adelante y se presentará al Congreso antes de agosto, según recogen declaraciones a Europa Press. El texto recuperará «algunos de los contenidos esenciales» que ya formaron parte de las prioridades de Sumar en la legislatura, entre ellos la prórroga de los contratos de alquiler con condiciones reforzadas para los inquilinos.
La medida, que ya había decaído en el anterior decreto, buscará extenderse en el tiempo y en el alcance para que cualquier ciudadano pueda solicitarla incluso si no pudo hacerlo durante la vigencia original. «La queremos llevar reforzada en sus términos y en sus plazos para que la puedan pedir más tarde», explicaron las mismas fuentes, que despejaron dudas sobre la validez de las prórrogas ya solicitadas.
Desde Consumo se reconoce que los partidos políticos «harán valer sus posiciones», pero existe un optimismo de fondo: si se alcanza un acuerdo con la «ambición necesaria» y las aportaciones de los grupos, será muy difícil no apoyarlo cuando la vivienda es la primera preocupación de las clases trabajadoras. El calendario, no obstante, sigue siendo ambiguo: «antes de agosto» puede significar cualquier día entre el jueves y el último hábil del mes.
Impacto inmediato en el Ibex: Merlin y Colonial lideran las caídas
La reacción de los inversores no se ha hecho esperar. En la apertura de la sesión del 9 de julio, Merlin Properties llegó a ceder un 2,7% mientras que Colonial retrocedía un 2,3%, situándose ambos entre los peores valores del Ibex 35. Las caídas se extendieron a otras inmobiliarias con menor peso en el índice, pero fue la combinación de elevada exposición al mercado de alquiler residencial y el precedente de anteriores intervenciones regulatorias lo que más castigó a las dos grandes SOCIMIs.
El sector inmobiliario cotizado español lleva meses en el punto de mira. La posibilidad de que el Gobierno imponga limitaciones que reduzcan la rentabilidad de las carteras de alquiler ha ido acumulando presión sobre los múltiplos de valoración. Merlin y Colonial cotizan con descuentos sobre su valor neto de activos (NAV) que rozan el 30% y el 35%, respectivamente, muy por encima de la media europea, lo que refleja la prima de riesgo regulatoria que el mercado exige a las SOCIMIs españolas.
La prórroga forzosa de alquileres mina la certidumbre sobre los flujos de caja futuros, el principal argumento de inversión en el sector.
Análisis: otro revés regulatorio para las inmobiliarias cotizadas
A mi juicio, este nuevo capítulo regulatorio no es una sorpresa para nadie que siga al sector, pero sí refuerza un patrón preocupante: la vivienda se ha convertido en un campo de batalla político en el que las SOCIMIs ejercen de chivo expiatorio. Desde la entrada en vigor de la primera regulación de alquileres en 2023, el inversor institucional ha ido recalibrando su exposición a España, y cada anuncio de nuevas restricciones alimenta la percepción de inseguridad jurídica.
Los datos son tozudos. El descuento sobre NAV de las SOCIMIs españolas duplica al de sus comparables europeas, lo que encarece el coste de capital y dificulta nuevas inversiones. Si el decreto se aprueba con la prórroga reforzada, el daño no estará en el corto plazo —los contratos ya firmados mantienen su vigencia—, sino en la valoración de los activos a largo plazo: los inversores aplicarían tasas de descuento más altas para compensar el riesgo de intervención.
No obstante, el impacto sobre los dividendos de Merlin y Colonial debería ser limitado en 2026. Ambas cuentan con contratos de larga duración con inquilinos corporativos —oficinas, centros comerciales— que amortiguan el golpe. El peligro real está en la cartera residencial, donde cualquier limitación a la actualización de rentas reduce la capacidad de distribuir beneficios. Y en un entorno de tipos de interés que tardan en bajar, el binomio regulación + coste de financiación se vuelve especialmente tóxico para los accionistas.
El consenso de analistas ya ha empezado a recortar precios objetivos en las dos compañías, aunque con moderación. El mercado descuenta que el decreto saldrá adelante, pero no en qué términos exactos. Cualquier concesión adicional —topes a la actualización de rentas, duración mínima de los contratos más larga— podría acelerar una desinversión silenciosa que ya se percibe en los volúmenes de negociación.
Veredicto Merca2
Cotización al cierre o apertura: En la sesión del 9 de julio, Merlin Properties cae un 2,5% a media mañana, mientras que Colonial se deja un 2,1%, en ambos casos con volúmenes por encima de la media de los últimos 20 días.
Clave técnica: Merlin pierde el soporte de los 8,5 euros por acción, un nivel que había aguantado desde marzo. Si cierra por debajo de esa cota, el siguiente objetivo bajista se sitúa en los 7,9 euros, zona de mínimos del año. El RSI diario de Colonial entra en territorio de sobreventa (<30), lo que podría generar un rebote técnico en las próximas sesiones, aunque sin catalizadores.
Apunte macro: La prima de riesgo española se mantiene estable en 72 puntos básicos, sin reflejar el ruido regulatorio. Sin embargo, el diferencial de la deuda de las promotoras cotizadas frente al bono soberano muestra un ligero repunte de 5 puntos básicos en la sesión, señal de que el mercado de crédito sí está descontando una mayor incertidumbre en el sector inmobiliario.
