Fitch Ratings ha lanzado hoy un mensaje de alivio para los inversores con intereses en Asia. La agencia de calificación afirma que los riesgos de crédito inmobiliario comercial (commercial real estate o CRE) en la banca de Hong Kong se moderarán en los próximos trimestres. El diagnóstico, recogido en un informe fechado este 3 de julio, supone un giro positivo para un mercado castigado por la sobreoferta de oficinas y el desplome del comercio minorista tras la pandemia. Y, de rebote, lanza una pregunta incómoda para el sector financiero español: ¿hasta qué punto nuestros bancos están blindados ante un shock similar?
El contexto de Hong Kong es conocido. La antigua colonia británica concentra algunos de los edificios de oficinas más caros del mundo, pero las tasas de desocupación se han disparado desde 2020 y los alquileres han retrocedido de forma sostenida. El teletrabajo, la ralentización económica china y la competencia de Singapur han vaciado torres enteras. Esa tormenta perfecta encendió las alarmas en los reguladores: una cartera de préstamos promotor abultada podía traducirse en impagos sistémicos si los propietarios no lograban refinanciar.
¿Por qué Hong Kong y qué dice exactamente Fitch?
El informe de Fitch no aporta cifras de exposición concretas —al menos en el extracto publicado hoy—, pero sí hace explícito que el riesgo crediticio vinculado al CRE se está moderando. La clave está en la capacidad de los grandes bancos de la plaza (HSBC, Standard Chartered, Bank of China Hong Kong) para absorber pérdidas gracias a sus colchones de capital y a la esperada estabilización de los precios de los activos. La agencia no habla de un ‘aterrizaje suave’ garantizado, pero descarta un escenario de explosión similar al de 1997.
Para el inversor español con intereses en Asia o con carteras diversificadas, la lectura es directa: el mayor mercado financiero de la región no se encamina hacia una crisis inmobiliaria que contagie al resto de economías. Las fichas del commercial real estate asiático, al menos en Hong Kong, vuelven a ordenarse.
Analizamos este movimiento como un indicador adelantado. Históricamente, cuando Fitch modera sus alertas sobre el ladrillo asiático, los fondos internacionales recuperan el apetito por las plazas prime de la región, desde Singapur hasta Tokio. El diferencial de rentabilidad con Europa vuelve a hacer atractivos los activos en dólares de Hong Kong.
Fitch no descarta el dolor, pero retira la palabra ‘sistémico’ de su diagnóstico, y eso lo cambia todo para el capital institucional.
El espejo español: ¿podría pasar aquí un shock similar al de Hong Kong?
La pregunta obligada es si la banca española resistiría un desplome prolongado del commercial real estate como el que ha padecido Hong Kong. La respuesta corta es que la exposición es mucho menor. Según datos del Banco de España, los préstamos a promotor y construcción apenas representan el 5,3% del total de la cartera crediticia, frente al 15-20% que manejan algunas entidades asiáticas. La crisis financiera de 2008 obligó a una limpieza de balances que, con dolor, redujo drásticamente el riesgo inmobiliario en los bancos españoles.
Sin embargo, la pandemia ha dejado cicatrices en el segmento de oficinas y retail también en Madrid y Barcelona. Las socimis cotizadas —Merlin Properties, Colonial, Lar España— han visto cómo sus yields se comprimían sin que los alquileres repuntasen al mismo ritmo. La diferencia con Hong Kong es el músculo de los inquilinos: en España, los principales arrendatarios son administraciones públicas y grandes corporaciones, con contratos a largo plazo que suavizan la volatilidad. En Hong Kong, la dependencia del sector financiero y del lujo asiático amplifica cualquier frenazo.
Lo que sí comparten ambos mercados es la presión del regulador. Allí la Autoridad Monetaria de Hong Kong ha obligado a los bancos a provisionar con más agresividad. Aquí el Banco de España lleva meses insistiendo en que las entidades no subestimen el riesgo de refinanciación del commercial real estate, especialmente en el segmento de oficinas periféricas. La recomendación de Fitch, indirectamente, valida la cautela: moderar los riesgos no significa que desaparezcan.
