Si alquilas una vivienda y te toca hacer obras, Hacienda acaba de aclarar qué gastos puedes restar de los ingresos del alquiler en el IRPF y cuáles tendrás que trasladar al valor de compra para cuando vendas. Una consulta de la Dirección General de Tributos (DGT) de 25 de mayo de 2026 detalla la diferencia entre reparaciones deducibles y mejoras que solo reducen la futura ganancia patrimonial.
Reparaciones y conservación sí; ampliaciones y mejoras, no
El artículo 13 del Reglamento del IRPF lo deja claro: los gastos de reparación y conservación sí se pueden deducir de los ingresos por alquiler. La clave está en que la obra mantenga la vida útil del inmueble y su uso normal, no que aumente su capacidad o la alargue.
Según la DGT, entran aquí el pintado, revoco, arreglo de instalaciones o la sustitución de elementos como calefacción, ascensor o puertas de seguridad. Son trabajos destinados a conservar el piso en condiciones de uso, no a mejorarlo.
En cambio, no se pueden deducir las cantidades que supongan una ampliación o mejora. Hacienda entiende por mejora cualquier alteración que aumente la eficiencia productiva del inmueble, su capacidad o habitabilidad, o que alargue su vida útil. Por ejemplo, cerrar una terraza para ganar una habitación o reformar la cocina con materiales de gama muy superior.
Cómo declaras cada gasto según la DGT
La diferencia práctica es grande. Los gastos de reparación se restan directamente de los rendimientos del alquiler en el mismo año, reduciendo lo que pagas de IRPF en esa declaración. Los de mejora o ampliación, sin embargo, pasan a formar parte del valor de adquisición del inmueble: solo te sirven para rebajar la ganancia patrimonial cuando vendas la vivienda.
Pongamos un ejemplo: si pintas el piso por 1.200 euros, ese dinero se descuenta ya de la renta del alquiler. Pero si amplías el salón tirando un tabique y gastas 6.000 euros, ese importe no lo verás en la próxima declaración; se sumará al precio de compra y reducirá la plusvalía en la futura venta.
Ojo con el IVA de las facturas: la DGT recuerda que las obras que mejoran la eficiencia energética se pueden tramitar como mejora, por lo que no serían gasto corriente sino adición al valor de adquisición. Eso sí, algunas reformas energéticas pueden acogerse a deducciones específicas si las financia con ayudas públicas, un matiz que esta consulta no aborda.
La línea que separa la reparación de la mejora es más fina de lo que parece: cambiar la caldera por el mismo modelo es deducible; instalar una más potente o de mayor rendimiento puede cruzar al terreno de la mejora.
El error más frecuente entre propietarios es anotarlo todo como reparación cuando hay una pata en la mejora. Hacienda cruza datos catastrales, facturas y declaraciones de obra, y si detecta que la obra ha supuesto un cambio estructural o una revalorización del inmueble, puede recaracterizarla.
El criterio de la DGT, en perspectiva
Esta consulta no inventa nada nuevo, pero sí aterriza el criterio que la AEAT aplica desde hace años. Ya en 2016 la DGT aclaró que la sustitución del sistema de calefacción por otro similar era reparación, mientras que la instalación de aire acondicionado donde no lo había era mejora. Lo relevante ahora es que los casos de obras de eficiencia energética están ganando peso y la línea se difumina: cambiar ventanas por otras de doble acristalamiento puede ser mantenimiento si las antiguas estaban deterioradas, pero mejora si se hace para ahorrar energía sin necesidad de reparación.
La recomendación de los asesores es clara: guarda cada factura con descripción detallada y, si la obra puede discutirse, pide un informe técnico que acredite que se trata de conservación o sustitución por obsolescencia. Así tendrás más argumentos si Hacienda revisa.
Con la subida de tipos y el encarecimiento de los alquileres, cada euro deducible es más valioso para los caseros. Dominar la diferencia entre reparación y mejora no solo evita sustos fiscales, sino que permite planificar las reformas para optimizar el IRPF.
Guía rápida del trámite
- 📅 Plazos: Sin fecha fija. Los gastos se declaran en la renta del año siguiente al de la obra, dentro del modelo 100.
- ✅ Requisitos clave: Tener la vivienda alquilada; que las obras sean de reparación o conservación (no ampliación); conservar facturas con detalle de los trabajos.
- 🌐 Dónde solicitarlo: Se incluyen en la declaración del IRPF, a través de la sede electrónica de la AEAT, con certificado digital o Cl@ve.
- 💰 Importe o coste: El importe total de la factura sin IVA se resta de los ingresos por alquiler. Si es mejora, se incorpora al valor de adquisición.
- ⚠️ Error a evitar: Meter todas las obras en reparación sin distinguir. Si Hacienda recalifica, tocará pagar lo no ingresado con recargos.
