España se ha convertido en el cuarto país de la Unión Europea con mayor presión fiscal sobre la vivienda. Los tributos que soporta un inmueble a lo largo de su ciclo de vida —desde la compra y la tenencia hasta la transmisión— pueden llegar a devorar hasta el 62% del precio de adquisición. En una jornada organizada por la Fundación de Estudios de Economía Aplicada (Fedea) y las cámaras de la propiedad urbana, varios pesos pesados del análisis económico han coincidido en un diagnóstico tajante: la política impositiva actual actúa como un castigo regulatorio que frena la creación de oferta residencial asequible, y exigen un giro fiscal urgente.
Por qué los impuestos lastran la vivienda asequible
El estudio presentado por el doctor en Ciencias Económicas Jaume Menéndez cuantifica con precisión este lastre. Los impuestos sobre la vivienda representan el 6,9% de los ingresos fiscales totales en España, un porcentaje que solo superan Luxemburgo (9,7%), Francia (8,1%) y Bélgica (7,7%). La multiplicidad de figuras tributarias —IVA, ITP, IBI, plusvalía municipal, IRPF, Sucesiones y Patrimonio—, muchas de ellas gestionadas por administraciones distintas, genera un efecto cascada que encarece cada transacción y desincentiva la movilidad y la inversión.
“Es muy difícil construir barato cuando los costes son muy altos”, ha advertido Ángel de la Fuente, director ejecutivo de Fedea. La fragmentación normativa autonómica agrava el problema: el ITP oscila entre el 6% de Madrid y el 13% que puede alcanzarse en Cataluña para determinadas operaciones. Esta disparidad, según el informe, “castiga la movilidad laboral y encarece de forma artificial el acceso a la vivienda usada”.
Las propuestas fiscales: IVA, ITP y el fin del ‘efecto cascada’
El documento de Menéndez no se limita al diagnóstico. Plantea un menú de rebajas concretas con las que aligerar la carga sin renunciar a la recaudación. En materia de IVA, las recomendaciones incluyen eliminar el IVA a los promotores que destinen promociones a alquiler asequible, establecer un tipo reducido del 4% para la compra de primera vivienda (con independencia de la edad del comprador) o aplicar temporalmente un tipo del 0% en obras de eficiencia energética.
Respecto al ITP, la propuesta estrella es permitir que el nuevo comprador se deduzca la parte del impuesto ya pagada por el vendedor, rompiendo así el “efecto cascada” que grava el mismo inmueble cada vez que cambia de manos. “Podría al menos ayudar a mejorar el impacto fiscal en la adquisición”, sostiene el autor.
En el IRPF, se pide eliminar la imputación de rentas inmobiliarias para viviendas no arrendadas —un viejo caballo de batalla de los propietarios— y armonizar las deducciones autonómicas. Y en Sucesiones y Donaciones, la propuesta pasa por unificar los tipos entre el 5% y el 15% y eliminar los grupos de parentesco que penalizan a quienes heredan tíos o sobrinos frente a hijos directos.
La fiscalidad actual sobre la vivienda no incentiva la inversión: actúa como un castigo regulatorio que frena el parque residencial asequible.
Los ponentes también señalaron otras barreras que ahogan la oferta. La inseguridad jurídica derivada de una normativa urbanística cambiante y de la amenaza de los controles de alquiler —cuya evidencia empírica apunta a una reducción de la oferta— fue uno de los focos. “La menor libertad de mercado retrae la inversión”, recordó Valentí Pich. Mientras, Josep María Font, presidente de la Confederación de Cámaras de la Propiedad Urbana, apremió a aprobar la reforma de la Ley del Suelo, congelada en el Parlamento, para dar certidumbre a los planeamientos.
La Ficha del Inversor: claves para propietarios y compradores
La métrica clave que resume la jornada es el 62% del precio de compra que los tributos pueden consumir durante la vida de un inmueble. Si se trasladase a una hipoteca media de 140.000 euros a 25 años, la carga fiscal total equivaldría a más de 86.800 euros sin contar los intereses hipotecarios. Un lastre que explica por qué, pese a la demanda, la oferta nueva no despega.
La tendencia a seis meses apunta a un estancamiento legislativo. La propuesta de reforma fiscal no está en el calendario inmediato del Gobierno, y la aprobación de la Ley del Suelo sigue bloqueada en la Cámara Baja. Sin cambios normativos, la presión impositiva continuará actuando como un freno estructural, especialmente en las comunidades con tipos de ITP más altos.
El perfil del comprador o inversor más beneficiado por una hipotética rebaja fiscal sería el joven demandante de primera vivienda, hoy penalizado sin matices por el IVA reducido ligado a la edad, y el propietario de segunda mano que quiere vender sin que el ITP se coma buena parte de la plusvalía. Observamos además que cualquier alivio fiscal que reduzca los costes de transacción podría reactivar la rotación de viviendas y, con ella, la liquidez del mercado.
El pulso entre operadores es claro: mientras los economistas de Fedea presionan por una revisión integral de los tributos inmobiliarios, el Gobierno y las autonomías se aferran a figuras como el ITP o la plusvalía municipal como fuentes de ingresos. La experiencia internacional —como la anunciada en Reino Unido con las tasas a la vivienda vacía— muestra que la política fiscal puede utilizarse como palanca, pero el consenso político en España sigue ausente.
La lectura a diez años es que, sin una reforma que alinee la fiscalidad con el fomento de la oferta, la crisis de accesibilidad se cronificará. La propuesta de la OCDE de gravar más la tenencia que la transmisión —recogida en el estudio— y la recomendación de eliminar los topes de alquiler chocan de frente con la agenda reguladora de las autonomías que gobiernan en coalición con Podemos. El resultado es un bloqueo que prolonga la escasez de vivienda asequible y alimenta la batalla ideológica que, según Joan Ràfols, presidente de la Cambra de la Propietat de Barcelona, ya ha “tergiversado las políticas de vivienda”.
