Bankinter, Banco Santander, BBVA, Unicaja, CaixaBank y Banco Sabadell se encuentran en el punto de mira de la CNMC. La reguladora de la competencia a mediados de junio abrió una investigación sobre estas entidades financieras españolas por posible colusión en el mercado hipotecario. Los expertos de Jefferies consideran que la investigación representa un riesgo extremo y no prevén que derive en multas significativas para el sector bancario.
En este sentido, es un resultado paradójico que España ofrezca actualmente los tipos de interés hipotecarios más bajos entre las principales economías de la Unión Europea. Si bien las hipotecas, de forma aislada, constituyen un producto con baja rentabilidad sobre el capital invertido, siguen siendo fundamentales para el posicionamiento comercial y las estrategias de venta cruzada de las entidades financieras.
Sin ir más lejos, la Comisión Nacional de Mercados y Competencia de España investiga si ciertas declaraciones públicas de los directivos de BBVA, Unicaja, CaixaBank, Banco Sabadell, Banco Santander y Bankinter constituyen una infracción de la Ley de Competencia española. «Dichas declaraciones podrían haber revelado la estrategia comercial futura de los bancos.
Particularmente en lo que respecta a los tipos de interés hipotecarios a tipo fijo, permitiendo a las entidades del sector anticipar el
comportamiento futuro de sus competidores», afirman desde Jefferies.
El mercado hipotecario más barato de Europa queda bajo investigación en España
En este contexto, el mercado hipotecario español sigue siendo a día de hoy el más competitivo de Europa. Concretamente, en abril, el precio medio de las hipotecas en cartera en España, del 2,8%, fue el más bajo entre los principales países de la Unión Europea. Asimismo, durante el último ciclo de tipos de interés, el precio de las hipotecas en cartera en España aumentó significativamente menos que el Euríbor a 12 meses (un aumento de aproximadamente 440 puntos básicos en el Euríbor a 12 meses desde el inicio del ciclo de subida hasta su máximo, frente a un aumento de 260 puntos básicos en el precio de las hipotecas).
Este hecho con el Euríbor provocó una reducción significativa de los márgenes hipotecarios, especialmente en el segmento de tipo fijo a largo plazo. Si bien las hipotecas españolas presentan una baja rentabilidad sobre el capital invertido estructural, siguen siendo estratégicamente importantes para los bancos como producto clave para la captación de clientes y la venta cruzada.
Las presiones sobre la rentabilidad se han compensado parcialmente mediante ingresos complementarios (seguros, gestión de
Jefferies
activos) y, sobre todo, mediante la captación de fondos a través de nóminas
No obstante, tal y como señalan los expertos de Jefferies, una reciente investigación sobre la fijación de precios de los depósitos dio la razón a los bancos. En el verano de 2023, la CNMC investigó si la baja rentabilidad de los depósitos en España se debía a la falta de competencia o al impuesto especial sobre la banca. Si bien, tal y como se muestra en el gráfico de abajo la remuneración de los depósitos en España de aproximadamente 45 puntos básicos en abril de 2026 se sitúa ligeramente por encima de la mitad del tipo medio de la zona euro.
El resultado de la investigación fue favorable a los bancos: la CNMC desestimó la sospecha de un esfuerzo concertado para evitar repercutir en los depósitos la subida de los tipos de interés. En cambio, atribuyó los bajos tipos de interés de los depósitos a factores estructurales como la limitada flexibilidad en el cambio de entidades financieras, la complejidad de los productos, la falta de alternativas y el bajo nivel de conocimientos financieros.
Los expertos de Jefferies añaden: «Esperamos un resultado favorable para el sector bancario en la investigación hipotecaria. La investigación se mantendrá abierta durante un máximo de 24 meses. Teóricamente, la sanción máxima que podría imponer la CNMC por infracciones de tipo cártel es del 10% de los ingresos totales mundiales del Grupo. En nuestra opinión, se trata de un riesgo teórico extremo, más que de un resultado probable. Dada la naturaleza de la situación actual, esperamos un resultado favorable, en el que no prevemos que la investigación derive en multas significativas para el sector, si es que las hay«.
Bankinter, Unicaja, BBVA y Sabadell: la situación del mercado hipotecario
Si bien, durante el ejercicio fiscal correspondiente de 2025 y el primer trimestre de 2026, los equipos directivos de Bankinter, Unicaja, BBVA, Banco Sabadell, Banco Santander y CaixaBank han ido realizando comentarios sobre la situación que se ha ido viviendo durante este periodo temporal en cuanto al mercado hipotecario. Uno de los comentarios más repetidos fue ‘la competencia irracional’ en el sector hipotecario, y los retos que supone competir en un mercado así.
En primer lugar, la CEO de Bankinter, Gloria Ortiz, en la conferencia telefónica de los resultados del cuarto trimestre de 2025, señaló que «estamos observando comportamientos irracionales, sobre todo en el sector hipotecario. Hay ofertas que permiten obtener una hipoteca a 30 años con un tipo de interés fijo del 2,20%. No vamos a vender hipotecas al 2,20% porque queremos construir una cartera sostenible en cualquier circunstancia».
Seguimos con la declaración del CEO de BBVA, Onur Genç, en la conferencia sobre los resultados del tercer trimestre de 2025: «¿Por qué el crecimiento de los préstamos hipotecarios no es tan bueno? Ya saben la respuesta: los precios. Simplemente no vemos valor en aumentar la cartera hipotecaria a estos precios… De hecho, desde principios de este año hemos estado perdiendo cuota de mercado en hipotecas, y no nos importa en absoluto, siempre que no haya rentabilidad sobre la cartera».
Por parte de CaixaBank, Gonzalo Gortázar, consejero delegado, también habló de las hipotecas en el periodo de resultados de 2025, tanto del tercer trimestre como del cuarto trimestre. «Se observa que las hipotecas españolas son actualmente las más baratas de Europa en términos de nueva emisión, en torno al 2,5%. Sabemos que las hipotecas están ahora por debajo del coste de financiación tras las diversas subvenciones que ofrecen los bancos».
En cuanto a Banco Santander, el CEO, Héctor Grisi, también comentó sobre hipotecas en el segundo trimestre de 2035. «Es importante que entiendan que algunos de nuestros competidores han decidido ofrecer hipotecas con tipos de interés tan bajos como el 1,65%. No creemos que sea lo correcto… Consideramos que el mercado, en definitiva, no es rentable a esos niveles, y estamos siendo muy rigurosos en este sentido».
Por último, el director financiero de Unicaja, Pablo González Martin, también tuvo su momento en la conferencia de resultados del tercer trimestre de 2025 para hablar sobre las hipotecas. «El problema, como pueden imaginar, es la feroz competencia en precios, y nuestro principal objetivo es mejorar la rentabilidad, no el volumen de ventas«.
