EN 30 SEGUNDOS
- ¿Qué ha pasado? Idealista recoge un estudio del Consejo General del Notariado sobre el perfil hipotecario en España (2019-2025): los extranjeros suponen el 11,8% de los prestatarios a nivel nacional, pero la cuota se dispara en Baleares (21,8%).
- ¿Quién está detrás? El análisis de los notarios, con 2,46 millones de préstamos autorizados en siete años. Idealista ha sido el primero en desglosar la distribución por comunidades.
- ¿Qué impacto tiene? Para el inversor o comprador no residente que necesita financiación, Baleares se confirma como el mercado más internacionalizado de España. La elevada presencia extranjera condiciona precios, tipos y la oferta de la banca local.
El mercado hipotecario español lleva años mirando de reojo al comprador foráneo, pero los datos del Consejo General del Notariado confirman que el archipiélago balear juega en otra liga. Según el estudio que Idealista ha dado a conocer este lunes, Baleares encabeza el ranking de hipotecas a extranjeros, con un 21,8% de las operaciones firmadas por no residentes entre 2019 y 2025. La cifra duplica la media nacional, que se queda en un 11,8% y que, según los notarios, apenas ha superado en tres décimas el nivel prepandemia.
Analizamos el desglose autonómico con detalle porque revela dos velocidades hipotecarias muy distintas. Tras Baleares, la Comunidad Valenciana ocupa el segundo puesto con un 18%, seguida de Canarias (15,5%) y Murcia (14,8%). Cataluña, con un 13,7%, y La Rioja, con un 12,2%, todavía superan la media, mientras que Madrid y Aragón se mueven en torno al 10%. En el extremo opuesto, el peso de los prestatarios foráneos no llega al 6% en País Vasco, Asturias, Cantabria, Galicia y Extremadura, esta última con un exiguo 2,9%.
El atractivo de Baleares para el comprador extranjero que pide préstamo
Que el archipiélago concentre a más de uno de cada cinco hipotecados no es casualidad. El estudio notarial apunta a una combinación de factores que van más allá del turismo: residencias secundarias, inversores patrimoniales y una banca local que ha adaptado su oferta a la demanda internacional. A eso se suma un stock de vivienda que, según los últimos datos de Sociedad de Tasación, mantiene precios un 40% por encima de la media nacional, lo que obliga a muchos compradores no residentes a recurrir a la financiación bancaria en lugar de pagar al contado.
De hecho, el informe de los notarios subraya que la participación del deudor foráneo ha crecido al mismo ritmo que el nacional, sin ganar cuota de forma estructural. Solo en 2025 supera marginalmente su peso prepandemia, en apenas cinco décimas. Esto descarta la idea de un aluvión de comprador extranjero presionando el mercado y apunta a un perfil más integrado y estable, que sigue el ciclo hipotecario español con bastante sincronía.
La Ficha del Inversor
El dato del 21,8% en Baleares no es solo una estadística: tiene implicaciones directas para quien piensa en comprar en el archipiélago con hipoteca. Lo primero que observamos es que la oferta de crédito está muy orientada al perfil no residente, con entidades que ofrecen condiciones específicas en divisas y plazos adaptados a la fiscalidad de cada país de origen. El yield bruto medio en la zona, según Idealista, roza el 6,2%, aunque el precio del suelo y la competencia entre compradores comprimen los márgenes del inversor patrimonial.
La tendencia a seis meses sugiere estabilidad. El Banco de España mantiene las exigencias de capital sobre hipotecas a extranjeros y el BCE ha señalado que los tipos no bajarán antes del otoño, lo que mantiene el Euríbor en la banda del 2,6 %-2,9 %. Para un préstamo medio a 25 años, eso se traduce en cuotas mensuales que apenas varían respecto a las de principios de año, un factor que da previsibilidad al comprador no residente.
Baleares ha conseguido que el comprador extranjero no sea un actor puntual, sino un pilar estable que la banca ya descuenta en sus políticas de riesgo.
El perfil recomendado de esta operativa hipotecaria se aleja del pequeño ahorrador que busca una vivienda habitual. Aquí encaja mejor el inversor que ya tiene otras posiciones en el mercado inmobiliario español, conoce la fiscalidad local y está dispuesto a asumir un LTV más ajustado (normalmente el banco financia hasta el 60-70 % para no residentes). Las family offices europeas y el capital latinoamericano son, según fuentes del sector consultadas por este medio, los segmentos que más están moviendo ficha en el archipiélago.
Cabe recordar que el estudio notarial también revela otros patrones que complementan el análisis. Por ejemplo, Baleares es una de las pocas autonomías donde los préstamos con un solo titular son mayoritarios (50,1 %), frente a la norma nacional de dos deudores. Y la ratio de actas notariales de transparencia por préstamo es la más alta del país (1,24), lo que indica que el comprador extranjero en Baleares es especialmente cuidadoso antes de firmar y renuncia a la operación con más frecuencia que en otras regiones. Un dato que cualquier asesor hipotecario debería tener sobre la mesa.
La lectura a largo plazo refuerza la idea de que el mercado balear ha consolidado un nicho propio, diferenciado del resto de la costa mediterránea. Mientras que en la Comunidad Valenciana el comprador foráneo sigue creciendo, Baleares parece haber tocado un techo estructural en torno al 21-22 % que se mantendrá en los próximos años. El verdadero termómetro será la próxima actualización del Euríbor en septiembre y la eventual flexibilización de las condiciones de financiación a no residentes que algunas patronales bancarias llevan meses pidiendo en Bruselas. De momento, el archipiélago sigue dictando sus propias reglas hipotecarias.
