El Financial Times ha puesto el foco esta semana en una estrategia que gana tracción entre los hipotecados más castigados por el Euríbor alto: la hipoteca partida, un préstamo que divide el capital en un tramo fijo y otro variable para sortear el impacto de los tipos. El diario británico describe cómo los prestatarios, especialmente en mercados como el español, recurren a esta fórmula de split mortgage para estirar su capacidad de pago sin renunciar a una posible rebaja si el índice baja.
En la práctica, el cliente contrata una sola hipoteca pero con dos tramos diferenciados. Una parte —normalmente entre el 50 % y el 70 % del préstamo— se pacta a tipo fijo, lo que blinda una cuota estable durante toda la vida del crédito. El resto queda vinculado al Euríbor más un diferencial, como cualquier hipoteca variable tradicional. La cuota mensual es la suma de ambas, y el banco aplica un tipo de interés que suele quedar a medio camino entre el fijo puro y el variable clásico.
La ventaja inmediata es que el golpe del Euríbor no se multiplica por el total del capital. En un escenario como el actual, con el Euríbor aún por encima del 3,2 % en mayo de 2026, el tramo variable encarece la cuota, pero solo sobre una fracción del préstamo. Si el Euríbor baja, el cliente recoge el alivio en esa misma porción, sin perder la seguridad del tramo fijo.
Por qué el Euríbor alto dispara el interés por la hipoteca partida
La persistencia del Euríbor en niveles incómodos ha llevado a muchos hogares a buscar un punto intermedio. Las hipotecas 100 % fijas ofrecen previsibilidad, pero con tipos que fácilmente superan el 3,5 % TAE en las ofertas actuales. Las variables puras arrastran una cuota que en los últimos dos años ha subido más de un 40 % para una hipoteca media. La hipoteca partida se presenta como una tercera vía: pagar algo más que el variable puro hoy, pero bastante menos que un fijo completo, y con la expectativa de que el tramo variable se alivie en el medio plazo.
Según el análisis del Financial Times, la demanda de estos productos se ha disparado en países donde los bancos los comercializan de forma activa. En España, entidades como CaixaBank, Santander o BBVA ya incluyen la opción de hipoteca mixta o partida en su catálogo, aunque con matices. Algunas permiten elegir el porcentaje de cada tramo; otras lo fijan en un 60 % fijo y un 40 % variable sin margen de negociación.
La oferta no es nueva, pero su popularidad sí. Hace una década, cuando el Euríbor cotizaba en negativo, la hipoteca partida era residual. Hoy, la banca la está rescatando como un producto que le permite capturar clientes que dudan entre fijo y variable y además mantiene un colchón de ingresos por intereses, ya que el tramo variable seguirá generando margen si el Euríbor se estabiliza por encima del 2 %.
La hipoteca partida no es una varita mágica, pero sí un traje a medida: protege del sobresalto del Euríbor sin pagar la prima completa del seguro que supone un fijo total.
Cómo aterriza el modelo en el mercado español actual
El contexto español añade dos ingredientes propios. Primero, el techo del Euribor parece cercano: los futuros descuentan recortes graduales a partir del último trimestre de 2026, lo que empuja a muchos hipotecados a no casarse con un fijo al 3,8 % cuando en dos años podrían estar pagando un 2,5 % por el tramo variable. Segundo, la Ley de Vivienda ha endurecido la concesión de hipotecas variables al limitar el diferencial y las comisiones por amortización anticipada, lo que en la práctica convierte a la hipoteca partida en una vía más limpia para los bancos.
Para un préstamo de 140.000 euros a 25 años, una hipoteca partida al 50 % fijo (3,6 %) y 50 % variable (Euribor + 0,8 %) arroja hoy una cuota de unos 690 euros mensuales. Un fijo completo costaría alrededor de 740 euros, y un variable puro, unos 670 euros. La diferencia no es enorme, pero el ahorro frente al fijo puro equivale a unos 600 euros al año, sin renunciar a la protección parcial.
Lo advierten las asociaciones de consumidores: el tramo variable sigue siendo un riesgo si el Euríbor repunta, y el fijo parcial puede hacer que el cliente pague de más si no negocia bien el porcentaje o el plazo. Además, no todos los bancos permiten cambiar la proporción una vez firmada la escritura.
La Ficha del Inversor
La hipoteca partida se lee en clave de gestión de riesgos más que de oportunidad. Para el comprador de vivienda habitual, la ventaja es un ahorro modesto pero seguro en el corto plazo, con la flexibilidad de no haber atado todo el capital al fijo más caro. Para el inversor patrimonial que compra con financiación, la fórmula le permite mejorar el flujo de caja de un alquiler, ya que el menor pago mensual libera margen para otros gastos.
La tendencia a 6 meses apunta a que la oferta de hipotecas partidas se ampliará en España. Fuentes del sector consultadas por MERCA2.ES indican que varias entidades medianas están ultimando productos con tramos configurables por el cliente desde el 30 % hasta el 70 % fijo, con diferenciales que podrían bajar si la competencia se intensifica. El riesgo es que, si el Euríbor no baja al ritmo esperado, el tramo variable siga castigando la cuota y el ahorro respecto al fijo puro se difumine.
La lectura a 10 años es interesante: la hipoteca partida podría convertirse en el producto estándar para los nuevos compradores, desplazando a los variables puros y comiendo terreno a los fijos completos. De hecho, ya se observa un patrón similar en Reino Unido y Australia, donde las hipotecas con tramo fijo parcial son mayoría desde la crisis financiera de 2008. Si el Euríbor se normaliza en el entorno del 2 %-2,5 %, los bancos tendrán incentivos para promocionar esta fórmula, que les garantiza cierta exposición al índice de referencia y reduce el riesgo de prepago que sufren con las hipotecas fijas largas.
El próximo hito será la reunión del BCE de junio, donde los mercados esperan pistas sobre el calendario de recortes. Hasta entonces, el hipotecado español tiene que decidir si prefiere dormir tranquilo con un fijo completo a un coste más alto o si apuesta por esta vía intermedia que gana adeptos cada mes.
