Acceder a una vivienda en el mercado inmobiliario español cada vez se hace más complicado. A la poca oferta de inmuebles se suma el incremento constante del precio de los alquileres que pone a las familias en una situación cada vez más complicada. El 59% de la oferta actual de pisos de dos habitaciones en alquiler en España tiene un precio que supera el umbral de lo razonable.
El umbral de esfuerzo máximo de las familias marca que una vivienda no es accesible para una familia con ingresos medios que no destine más del 30% de los mismos al pago. Para estar por debajo de este umbral, una familia media, debería pagar un máximo de 767 euros mensuales, mientras que el precio mediano de un piso de 2 habitaciones se situaba en mayo de 2022 en 830 euros mensuales.
Aun así, el reparto de estos alquileres razonables no es homogéneo y la escasez de los mismos es especialmente llamativa en los grandes mercados, con la ciudad de Málaga a la cabeza. En la capital de la Costa del Sol solo un 14% de los pisos de 2 habitaciones son económicamente aptos para una familia con ingresos medios de la ciudad: el precio razonable de un alquiler se sitúa en 755 euros mensuales, mientras que el precio de mercado de un piso de 2 dormitorios en la ciudad alcanza los 905 euros.
A continuación se sitúa Palma, también con el 14% de los pisos con precios por debajo del límite razonable, y Barcelona, con el 20% del parque apto para los alquileres razonables. El cuarto puesto es para la ciudad de Alicante, donde los ingresos medios darían para alquilar el 32% de las viviendas, y después encontramos a Madrid con el 33%. Con porcentajes por debajo del 50% están las ciudades de Valencia (34%), Bilbao (38%), San Sebastián (40%), Las Palmas de Gran Canaria (43%), Cádiz (45%), Salamanca (47%) y Sevilla (48%).
En el lado opuesto se sitúa la ciudad de Teruel, donde el 100% de los pisos de dos habitaciones serían accesibles para una familia de ingresos medios. Le siguen las ciudades de Zamora. Ávila y Ciudad Real (99% en los 3 casos), y Palencia, Jaén, Cáceres y Ourense con el 97% de su parque.
Precios razonables por ciudades
El consenso financiero aconseja que una familia no destine más del 30% de sus ingresos al pago de una vivienda (al alquiler en este caso), pero los ingresos no son homogéneos en todas las capitales españolas, por lo que el límite de este alquiler razonable varía entre unas y otras. Idealista/data ha utilizado los datos de ingresos por hogar publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE) de cada capital de provincia y con esa cifra ha calculado cuál sería el máximo precio del alquiler que podrían pagar en cada una de ellas (lo que denominamos el alquiler razonable).
«Las mensualidades comprometen seriamente la capacidad de gasto de muchas personas, obligándolas a destinar una cantidad que en muchos casos excede el 40% de sus ingresos«, indica el director de Estudios de pisos.com, Ferran Font.
El experto señala que en «determinadas zonas están expulsando a gente que lleva viviendo en ellas varios años porque asumir esta carga mensual reduce significativamente su calidad de vida. Para Font, «mudarse a la periferia o a otra ciudad contribuye a agrandar el problema de la accesibilidad, cuya solución cada vez es más difícil de abordar».
La ciudad que tiene los alquileres razonables más elevados es San Sebastián, donde se alcanzan los 1.092 euros mensuales de presupuesto razonable. Le siguen Madrid (1.075 euros/mes), Barcelona (1.011 euros/mes), Girona (980 euros/mes), Toledo (946 euros/mes), Bilbao (929 euros/mes), Palma (913 euros) y Pamplona (906 euros/mes).
En el lado opuesto, donde los alquileres razonables son más bajos, se encuentran Zamora (723 euros/mes), Huelva (729 euros/mes), Salamanca (742 euros/mes) y Alicante (744 euros/mes).
Precios de mercado
Según los datos del INE, los hogares españoles están compuestos por 2,4 personas de media, por lo que un piso de 2 dormitorios sería la mínima unidad en la que debería instalarse una familia. En este caso, los pisos que cumplen con esta característica tienen un precio actual de mercado de 1.457 euros al mes en Barcelona, seguidos por los 1.276 euros de Madrid, los 1.230 euros de Palma, los 1.200 euros de San Sebastián y los 1.003 euros de Valencia. Por debajo de los 1.000 euros se encuentran Bilbao (925 euros), Málaga (905 euros) y Las Palmas de Gran Canaria (853 euros). En la parte inferior, en cambio, encontramos a Ciudad Real, donde un piso de 2 habitaciones tiene un coste actual de 462 euros mensuales.
En cuanto a las diferencias entre el precio razonable y el precio de mercado, Barcelona se dispara frente al resto, ya que el alquiler de mercado es 446 euros más caro que el razonable. A continuación se encuentran las diferencias de Palma (317 euros más caros), Madrid (201 euros), Málaga (150 euros), Valencia (144 euros), San Sebastián (108 euros), Alicante (106 euros), Sevilla (44 euros) y Las Palmas de Gran Canaria (17 euros). En todas las demás capitales, el precio mediano de un piso de 2 habitaciones es inferior al alquiler razonable. En Ciudad Real el alquiler de mercado es 396 euros más barato que el razonable, seguida de Teruel (349 euros más económico), Toledo (301 euros más barato), Palencia (285 euros) y Soria (276 euros).
Tasa de esfuerzo
Por contra, la previsión de la tendencia al alza en el mercado de alquiler parece no haber tocado techo y se agudiza la previsión de aumento de precios. De este modo, los inquilinos que auguran que sigan creciendo pasan en un año del 68% al 80%, 12 puntos porcentuales más (en agosto de 2022, esta cifra era ya del 76%).
«El precio de los arrendamientos ha tocado techo en tres ocasiones en 2022 y sigue haciéndolo cada mes del 2023. Los datos de mayo marcan un nuevo récord en el coste de la vivienda, mientras la situación se hace cada vez más crítica en un mercado con un gran desequilibrio entre oferta y demanda. La escasez de stock en alquiler continúa empujando los precios al alza, lo que podría confirmar la percepción ciudadana de que los precios están lejos de estabilizarse y seguirán la tendencia alcista. De momento, no hay nada en el horizonte que pueda ayudar a apaciguar el encarecimiento del alquiler, y ya que la subida de tipos de interés propicia la sobredemanda afectando negativamente a este mercado», comenta María Matos, directora de Estudios y Portavoz de Fotocasa.
Las ciudades en las que las diferencias entre el precio razonable y el de mercado son más elevadas son las que también exigen un mayor esfuerzo a las familias que viven de alquiler. Barcelona lidera la tasa de esfuerzo para alquilar una vivienda de 2 dormitorios: las familias barcelonesas deben destinar el 40% de sus ingresos al pago del alquiler, una tasa que supera en mucho el 30% fijado por los expertos.
Por encima de ese esfuerzo se sitúan también las ciudades de Palma (37%), Málaga (33%), Madrid (33%), Valencia (33%), Alicante (32%) y San Sebastián (31%). En otras grandes ciudades el esfuerzo necesario se acerca al límite, pero aún no lo ha rebasado: Sevilla (29%), Las Palmas de Gran Canaria (28%), Bilbao (28%) y Santa Cruz de Tenerife (27%). Por el contrario, la menor tasa de esfuerzo se da en Ciudad Real (15%), Teruel (16%), Palencia (17%) y Ourense (18%).
