En los desarrollos del Sureste ha emergido un barrio donde el precio ha aumentado cerca de un 75% en los últimos tres años. Hasta hace poco, el Cañaveral era un refugio de jóvenes en busca de su primera vivienda. Pero ahora el precio por metro cuadrado -2.100 euros- comienza a complicar la empresa. Promotoras como Aedas, Neinor o Aúrea cuentan con promociones en los terrenos.
El Cañaveral se ha convertido en la joya de la corona de los desarrollos del Sureste de Madrid. La paralización de una gran cantidad de proyectos en la gran bolsa de suelo de la capital ha inflado los precios.
Planeamientos modificados, retrasos de licencias, quiebras de promotoras… todo son problemas para unos terrenos donde hay programadas cerca de 100.000 viviendas. Pero dentro de todo este conflicto existen dos barrios –Ensanche de Vallecas y el Cañaveral- que han logrado salir adelante. El primero tiene cerca del 90% de su desarrollo construido y el segundo poco más del 35%. Por este motivo, El Cañaveral se ha convertido en un objeto de deseo para las promotoras.
Este desarrollo enmarcado dentro del Sureste de Madrid ha evolucionado durante los últimos tres o cuatro años. Entre el 2015 y el 2016 fue lugar de peregrinación para muchos jóvenes que buscaban su primera vivienda. El precio era el mayor atractivo para unas casas que prometían incrustarse en uno de los mayores proyectos urbanísticos de la capital.
Así, fueron muchos los que adquirieron sus hogares a 1.200 euros por metro cuadrado. Un precio más que competitivo que dibujaba pisos que oscilaban entre los 130.000 y los 150.000 euros, en el año 2015. Eso sí, los intrépidos compradores se embarcaron en una aventura que dibujaba un paisaje nublado, con todo a medio hacer –dotaciones, servicios, área por construir…- y con la inseguridad jurídica presente siempre en el mercado inmobiliario.
Transcurridos estos tres años, los inquilinos han comprobado como su atrevimiento ha terminado por convertirse en una gran apuesta. Los prohibitivos precios del Norte de Madrid –con el proyecto de Madrid Nuevo Norte en el aíre- y el Centro de la capital empujaron a los compradores al Sur de Madrid. En realidad, se trató más de una obligación para el ciudadano con un presupuesto ajustado, que de una elección.
Una imposición que al final ha terminado por ser rentable. O al menos eso es lo que dicen los números. En cerca de tres años, el precio del metro cuadrado en el Cañaveral ha alcanzado los 2.100 euros. Es decir, un crecimiento de cerca del 75%. Ahora los mismos pisos de dos dormitorios que antes el ciudadano podría encontrar por 140.000 euros, ahora están en 280.000 euros. El Cañaveral se ha revalorizado y de qué manera.
El otro atractivo con el que cuenta este desarrollo es el número de viviendas a desarrollar. Mientras que al Ensanche de Vallecas le queda apenas un 10% del total, a esta zona incrustada en el distrito de Vicálvaro todavía le resta un 65% del proyecto por levantar. Esto a efectos prácticos se traduce en unas 8.000 viviendas por construir de las 14.000 programadas.
Este nicho de casas se cubrirá con un plan de entre 1.000 y 1.200 unidades al año, durante los próximos cinco años, según cálculos de Asprima (asociación de promotores inmobiliarios de Madrid). Precisamente, los promotores son los más interesados en explotar este barrio del Sureste de la capital. De hecho, compañías como Aedas y Neinor ya han puestos sus ojos en este banco de suelo. Así, la empresa encabezada por David Martínez comercializa en la zona la promoción Monier, que cuenta con viviendas desde los 230.000 euros. Por su parte, la de Juan Velayos cuenta con Boreal Homes, que promociona hogares que oscilan entre los 215.000 euros y 269.000 euros.
EL CAÑAVERAL, UN BARRIO RICO, PERO ACCESIBLE
Con este abanico de precios las dos promotoras tienen un éxito asegurado si se compara con el precio medio de la vivienda en la capital -365.000 euros para obra nueva-. Es decir, el Cañaveral se convierte en el barrio rico del Sureste, pero todavía está muy lejos de ser algo prohibitivo para los compradores. Además, los avances que se han producido en las últimas semanas en desarrollos como Los Berrocales pueden incentivar aún más el interés y la demanda en estas viviendas.
En este sentido, parejas alrededor de 30 años que compran su primera vivienda continúan como el principal público de este barrio. Aunque también hay otra demanda emergente. Se trata de las familias que buscan una vivienda en reposición que derivan de zonas colindantes como Vicálvaro, Coslada o San Fernando.
Este perfil de comprador también está favorecido por las grandes conexiones con el Centro de Madrid, desde la A3 (Autovía de Valencia), la A2 (Barcelona) hasta la M45. Además, su ubicación, próxima al Corredor del Henares, donde San Fernando de Henares es uno de los puntos neurálgicos con una fuerte presencia de industrias y empresas, incentiva también la compra de viviendas.
FALTAN DOTACIONES PÚBLICAS
Entre los debes del Cañaveral están las dotaciones públicas. Faltan escuelas, colegios, institutos, centros de salud… Esta circunstancia es la que más frena a las familias con hijos, porque han de conformarse con los servicios que ofrece Vicálvaro.
Mientras muchos ‘players’ del mercado miran al Norte y la antigua ‘operación Chamartín’, en el Sur se fragua el mayor desarrollo residencial de la última década. De momento, sólo el Ensanche de Vallecas y el Cañaveral emergen en esta bolsa de suelo. Pero si la burocracia se agiliza y desaparece la inseguridad jurídica en el sector el resto de desarrollos –los Berrocales, Valdecarros, los Ahijones, y los Cerros- el Sur será los más codiciado de Madrid.
