Témpore: la socimi pública nacida de la ‘pachorra’ made in spain de la Sareb

Témpore Properties, la socimi creada con inmuebles de Sareb –el banco malo que absorbió todos los activos tóxicos de cajas y bancos–, ya tiene su propio sello ‘Marca España’: llega tarde, muy tarde. Éste pasado miércoles 21 de marzo, la CNMV aprobó su folleto de salida a Bolsa, con meses de retraso. No solo sobre el plazo previsto, finales de 2017. Sino tarde respecto a la evolución del ciclo económico que podría haber incrementado su valor.

En España existe una sensación, que tiene su causa desgraciadamente en la realidad, de que los problemas se suelen posponer y las medidas se suelen tomar tarde. En especial, desde el ámbito público. Hay quien puede pensar que tener un presidente cuyo ‘modus operandi’ sea la inacción ayuda, obviamente. Aunque no se puede obviar que su antecesor fue incapaz de dar una respuesta a una crisis cabalgante en cerca de tres años. La realidad es que desde el ámbito público se ha actuado tarde antes, durante y después de la crisis. Al final, se ha convertido en ‘Marca España’. Témpore es una nueva prueba de todo lo anterior.

La salida a Bolsa de la socimi pública estaba prevista desde su creación para finales de 2017

La salida a Bolsa de la socimi pública estaba prevista desde su creación para finales de 2017, aunque va a llegar como mínimo cuatro o cinco meses tarde. El problema no es solo el retraso, muchas veces lógico, en la salida a Bolsa, sino que el planteamiento ya llega tarde. Más aún si la razón de su negocio es el alquiler, que lleva varios años al alza. Todavía más, si dichos activos estaban en cartera desde hace cinco años.

El grueso de la cartera con la que va a salir a cotizar al mercado Témpore está compuesta por viviendas que están en alquiler. El alquiler es el mercado, dentro del inmobiliario, que más dinámica alcista ha cogido desde que en 2012 el ciclo inmobiliario cambio de tendencia, ayudado por entre otras cosas la creación de la Sareb. El sector se impulsó gracias a un efecto de oferta y demanda de libro: por un lado, los demandantes no podían comprar ya fuera por restricciones en el crédito, empleos precarios o inestables o ingresos insuficientes. Por otro, los ofertantes preferían alquilar antes que vender por el bajo precio.

Por todo ello, el sector ya en los primeros años de recuperación invitaba a apostar por este tipo de actividad que se canalizaban a través de las socimis. De hecho, el número de ellas creció en los primeros años de manera explosiva. Aunque eran pocas las que tenían posibilidad de salir al mercado, aun así, alguna dio el paso y el mercado las premió. Se debe recordar que la Sareb ya contaba con activos como para crear Témpore, pero no se creó ni en 2014, ni en 2015.

El mercado del alquiler se aceleró a partir de 2016, alentado por una serie de factores favorables: en primer lugar, la demanda aumenta de manera notable porque el ciclo económico está en plena aceleración. El paro sigue cayendo, los empleos son más estables y los sueldos empiezan a crecer. Además, los bajos tipos hunden la rentabilidad de la renta fija y el mercado del alquiler se ve como alternativa. Por último, desde el lado de la oferta siguen las restricciones del crédito, ya sea para comprar o para construir –el crédito promotor es el que más se ha contraído–. En definitiva, la demanda crece muy por encima de la oferta y cómo resultado el precio medio del alquiler crece en 2016 cerca de un 16%.

El efecto que se aprecia en 2016, se incrementa en 2017 con la economía en modo avión. Las socimis, muchas creadas para aprovecharse del momento, empiezan a brotar como setas en 2016 y 2017. Además, muchas dan el salto a cotizar en el mercado. A mediados de 2017, pese a que el sector iba como un cohete en la Sareb apenas habían empezado las conversaciones para crear una socimi. Es en mayo de 2017 cuando se filtra a la prensa la intención de crear Témpore, para entonces entre 30 y 40 socimis ya habían dado el salto a Bolsa.

En definitiva, han tenido que pasar años, no todos los activos estaban desde 2012 aunque si una gran mayoría. Se ha tenido que ver como se han creado decenas de socimis para explotar la situación y el ciclo, antes que dar un paso adelante. También se ha observado como de todas ellas, más de 50 han salido ya a Bolsa. Todo ello ha tenido que pasar para que el banco malo –cuya mitad de capital es público– cierre los últimos flecos para salir a cotizar al mercado.

Témpore podría salir con el pie cambiado

El fuerte potencial de 2015, 2016 y 2017 puede empezar a perder fuelle a partir de 2019. Es obvio que el sector del alquiler en los próximos años será rentable, pero no tendrá el mismo potencial. Las causas que pueden acortar el potencial son las mismas que han avivado el sector en los últimos años.

La demanda puede perder intensidad con el paso de los años. El primer punto es que la economía española empieza a desacelerarse. Por otra parte, los bancos creen que en 2018 será el primer año desde la crisis en el que tendrán un incremento neto en el volumen de hipotecas. Esto es, que se firmarán más de las que se cancelan. Por otro lado, la actividad promotora avanza a buen ritmo y todavía tiene un largo recorrido de mejora. Por otro lado, los precios de la vivienda siguen creciendo por lo que cada vez es menos rentable eso de comprar para alquilar, más si cabe que en 2019 según las estimaciones de los bancos las hipotecas serán más caras por el aumento de los tipos de interés. El único punto positivo parece ser las ayudas del Gobierno al alquiler, que es gasolina para el fuego.

En conclusión, el problema cuando se llega tarde a todo es que puede perderse lo mejor y apenas se puede aprovechar lo que queda. Témpore puede pecar de ello en el mercado del alquiler y no sacar todo el potencial que podría de haberlo hecho todo antes. Una vez más, los poderes públicos españoles vuelven a llegar tarde a una cita.