Inmobiliaria Colonial ha vuelto a la cesta de valores de Citigroup con nota de Comprar, lo que “refleja nuestra mayor convicción en la recuperación del ciclo inmobiliario y la fortaleza del mercado de oficinas prime.”
El banco estadounidense, que tuvo a Colonial en barbecho (rating suspendido) tiene ahora un precio objetivo a doce meses de 7,50 euros que suponen un potencial de revalorización del 25,8% al que se debe añadir una rentabilidad por dividendo del 5,4%.
“Vemos a Colonial como una apuesta apalancada en una recuperación gradual y continua del ciclo inmobiliario y de los mercados de oficinas prime a una valoración que parece atractiva en relación con los ciclos de crecimiento históricos”, explica Aaron Guy, analista de Citigroup.
“Nuestra calificación anterior era Vender y lo que ha cambiado desde entonces es que nuestra convicción en torno al ciclo inmobiliario se ha reforzado a medida que los tipos han seguido bajando. Nuestra convicción en torno a la fortaleza de la demanda en el mercado de oficinas prime también se ha reforzado por la evolución de las tendencias de oficinas tras la pandemia hacia las oficinas prime, donde la oferta es limitada. Por ello, estimamos que la tasa de desocupación prime se mantendrá baja y seguirá disminuyendo, lo que probablemente impulsará al alza los alquileres y el valor del capital, con el consiguiente aumento de las estimaciones de BPA, dividendos y valor liquidativo.”
JP Morgan reitera su recomendación de Neutral en Colonial, pero eleva el precio
Nuestro crecimiento medio del BPA es del 9,4% anual en los próximos cinco años, sobre la base de nuevas estimaciones que aumentan un 17% en 2025 y un 28% en 2026, debido principalmente a una mayor confianza en la captación de reversión y a la capacidad de alquilar promociones a niveles de alquiler superiores. A medida que se afiance el nuevo ciclo inmobiliario, es probable que la valoración de las acciones se desplace hacia múltiplos históricos del ciclo de crecimiento de 37 veces los beneficios frente a las 18 veces actuales o una rentabilidad por dividendo del 2,5% frente al 5,4% actual.
Colonial: aumento de la confianza cíclica
Los analistas de la entidad financiera estadounidense añaden que “estimamos que las tasas de desocupación de las oficinas prime descenderán, lo que ejercerá una presión al alza sobre los alquileres. La demanda de los inquilinos se ha fortalecido debido al crecimiento del empleo y a la atracción por activos prime ubicados en zonas céntricas, de los que Colonial es propietaria. La oferta limitada en ubicaciones CBD en París, Madrid y Barcelona debería reducir aún más las tasas de desocupación prime desde niveles ya bajos.”
Este entorno debería traducirse en un mayor crecimiento de los alquileres, apoyando
- el crecimiento del BPA, ya que Colonial cuenta con una reversión de los alquileres de alrededor del 29% en París durante los próximos tres años y se espera que alrededor del 25% de los nuevos ingresos por alquileres procedan de activos renovados/desarrollados;
- el NAV, ya que el crecimiento de los alquileres está impulsando la presión al alza del valor de la cartera.
La bajada de tipos favorece la valoración y el crecimiento
Los costes de financiación inmobiliaria se han ido reduciendo y han alcanzado niveles que convierten un viento en contra de los tipos en un viento de cola para Colonial. La última vez que los bonos cotizados de Colonial cotizaron a los niveles actuales y en tendencia bajista, la acción cotizaba en torno a los 8 euros y posteriormente subió hasta los 13 euros, en un momento en el que los fundamentales de las oficinas eran más débiles.
Colonial cotiza a 18 veces su BPA, frente a múltiplos históricos de 37 veces en ciclos de crecimiento, y ofrece una rentabilidad por dividendo del 5,4%, frente a ciclos históricos del 2,5%. Desde el punto de vista del balance, en un entorno en el que aumenta la confianza en las rentas de alquiler, el valor cotiza con un diferencial de rentabilidad de la cartera implícito en el precio de la acción del 1,2%, frente a un diferencial histórico del 0,2%.
En el caso de que aumente la confianza cíclica en el sector inmobiliario, el potencial de valoración del ciclo de crecimiento ofrece un riesgo alcista a largo plazo para nuestro precio objetivo, que actualmente implica una rentabilidad total estimada de alrededor del 30%.
