Banco Popular continúa con su política de desinversiones con las que obtener liquidez. Su última operación ha sido la venta del 2,86% del capital que poseía en la socimi Merlin Properties. Una colocación acelerada por la que el banco presidido por Emilio Saracho ha obtenido un importe de 143,8 millones de euros. De esta operación casi una cuarta parte (0,7% del capital) ha sido comprado por la propia socimi (lo que se conoce como operaciones de autocartera) desembolsando cerca de 35,4 millones de euros. Una compra que permitirá, según ha destacado la propia compañía, atender de forma ventajosa los compromisos asumidos frente al equipo directivo el relación al plan de incentivos a largo plazo puesto que evita las fluctuaciones que podrían haberse producido en el valor de cotización de la acción de efectuarse la compra de las acciones para el referido plan sin una operación de bloques y porque implica adquirir las acciones a un precio atractivo frente a su valor de mercado (ha tenido un descuento del 1,33%).
Unas operaciones que vienen a destacar la relevancia que están alcanzado las socimis en el panorama español. Constantemente leemos en medios “una nueva socimi debuta en bolsa” pero habrá quien no sepa que son este tipo de compañías. Las socimis (sociedades cotizadas de inversión en mercados inmobiliarios), son un tipo de sociedades anónimas cotizadas (SAC), reguladas por la Ley 11/2009, que surgen del resultado de adaptar la normativa europea aplicada a los REIT (Real Estate Investment Trust) a la situación que vive el mercado español y que tienen como objetivo la inversión, de manera directa o indirecta, en activos inmobiliarios para su arrendamiento.
Un despegue que no se produjo con la implantación de dicha ley en 2009 sino en 2012 puesto que la reforma legislativa les concedió unas mayores ventajas fiscales, al pasar el impuesto de sociedades del 19% al 0%. Aun así, sería dos años más tarde, coincidiendo casi con el suelo del mercado inmobiliario cuando estas compañías verían la luz y saltarían al parqué de la bolsa.
Las socimis gozan de grandes ventajas fiscales
Un tipo de empresas que han dinamizado un sector inmobiliario que ha estado muy parado, como es lógico, durante la crisis económica. Las previsiones son muy positivas para este tipo de empresas puesto que la recuperación del mercado inmobiliario juega a su favor. Recientemente, un estudio elaborado por la tasadora Euroval muestra como el precio de la vivienda ha recuperado los niveles de 2004 a pesar de que se vendan la mitad de casas. Una situación, de subidas de precios, que favorece también un repunte de los alquileres, tal y como se está produciendo.
El precio de la vivienda ha recuperado niveles de 2004
Desde CBRE España, empresa de servicios inmobiliarios, confirman esta tendencia alcista en precio puesto que para este año prevén que los precios de las viviendas en España crezcan entre un 3% y un 6% durante 2017. Su presidente, Adolfo Ramírez-Escudero ha destacado que “estas previsiones parecen mostrar una línea continuista respecto a 2016, un año en el que, según nuestros datos, más de un 40% de los 13.850 millones invertidos en el sector inmobiliario en nuestro país provino del extranjero” y destaca la importancia de las socimis puesto que “representaron en torno al 40% del capital total invertido”.
Un auge de este tipo de empresas que muestra un simple dato: En 2013 únicamente cotizaban dos socimis en el mercado español mientras que en la actualidad cotizan 36 empresas del sector y la cifra se prevé que vaya en aumento. Un ascenso meteórico del número de socimis que ha influido en el volumen de negociación puesto que el efectivo contratado ha pasado de los 0,25 millones de 2013 a suponer en la actualidad los 11.000 millones (más de 4.500 millones que en el año anterior).
Entre los grandes atractivos de estas compañías para los inversores está su política de retribución al accionista. Las socimis están obligadas por ley a repartir en dividendos, al menos, un 80% del beneficio neto generado por sus rentas, un mínimo del 50% de los beneficios obtenidos por la venta de inmuebles o acciones y el 100% de sus plusvalías. Por tanto, la ventaja de la rentabilidad por dividendo está ahí y será una política de retribución regular para el accionista.
Aun así, la política de dividendos no es su único atractivo. El inversor que decida tomar posiciones en alguna compañía del sector estará diversificando su cartera con una menor inversión puesto que estas cotizadas tienen la posibilidad de invertir en una variedad de activos inmobiliarios. Además, la liquidez es mayor que con activos inmobiliarios ya que al cotizar en la bolsa española podríamos comprar y vender acciones de una manera rápida a un precio de mercado.
Los altos dividendos, su diversificación y la liquidez son sus grandes atractivos
Si echamos un vistazo a las compañías, algunas no te sonarán (presentan un tamaño pequeño y cotizan en el MAB) pero otras son verdaderos gigantes dentro del sector en España. Es probable que hayas oído hablar no sólo de Merlin Properties, tal y como hemos señalado anteriormente, sino también de otras como Lar España, Hispania y Axiare (comandada por ex responsables de Urbis y Testa). Estas cotizadas debutaron en bolsa en 2014 y con la obligatoriedad de mantener las propiedades destinadas al alquiler durante tres años para beneficiarse de la exención de tributar en las plusvalías obtenidas en una transacción por lo que probablemente a medio plazo comencemos a escuchar noticias acerca de posibles operaciones de activos que no encajen con su modelo de negocio: Muchas están presentes en distintos tipos de actividad (residencial, oficinas, hoteles…) por lo que deberán evaluar si les compensa tener una actividad tan amplia o centrarse en algún segmento que les reporte mayores rentabilidades.
Son estas grandes socimis las que acaparan gran parte del mercado y las que “evitarán que salgan grandes compañías al mercado puesto que no hay activos de grandes patrimonios”, tal y como destaca José Lizán, gestor de fondos de Quadriga AM, que señala que “deberán crecer y evolucionar, por lo que sí que podremos ver salidas a bolsa de socimis de nichos de mercado concretos, como por ejemplo aparcamientos”. Aun así, los inversores que no acudieran a las OPV de las grandes podrían no encontrar oportunidades ahora puesto que “se encuentran cotizando en precio y muy ajustado a su NAV, con un mercado de alquiler que crece menos de lo previsto”, aunque algún inversor conservador podría tomar posiciones como carácter refugio al “darnos una rentabilidad parecida a la de un bono”.
La Sared podría crear una socimi
Además, este tipo de sociedades también llaman la atención del Gobierno. El ministro de Economía, Luis de Guindos, en un desayuno organizado por la Asociación para el Progreso de la Dirección (APD) ha anunciado que la Sareb, también conocido como el ‘banco malo’, creará una socimi para así desprenderse de la gran cantidad de activos con los que cuenta ya que únicamente han logrado vender un 20% del balance total. Un porcentaje que es muy pequeño como también ha reconocido su presidente, Jaime Echegoyen, por lo que contaría con dificultades para cumplir el mandato de liquidar todos los activos que le traspasó la banca en un plazo de 15 años. Una operación que podría acelerar la venta de una parte de sus activos y que se prevé que debute en bolsa este año.
