Hacienda confirma la deducción del IBI, la comunidad y los intereses de la hipoteca para el autónomo que trabaja en casa, pero solo en proporción al espacio afecto.
El criterio está en la consulta vinculante V1597-26, de 16 de junio de 2026, en la que la Dirección General de Tributos (DGT), dependiente del Ministerio de Hacienda, resuelve el caso de un contribuyente que desarrolla su actividad en su propia vivienda y paga hipoteca, comunidad, seguros e impuestos. La respuesta: sí hay deducción, pero no por todo.
La norma de partida es el artículo 22 del Reglamento del IRPF, el que fija qué bienes se consideran afectos a la actividad. Permite destinar una parte de la vivienda al negocio siempre que ese espacio pueda utilizarse de forma separada e independiente del resto de la casa. Cumplido ese requisito, la DGT admite la deducción proporcional al espacio afecto.
Los gastos que entran en esa proporción son:
- El IBI.
- Los intereses del préstamo hipotecario.
- La tasa de basuras.
- Los gastos de la comunidad de propietarios.
- El seguro de responsabilidad civil de la vivienda.
- La amortización del inmueble.
Vamos con números. Si la casa tiene 90 metros cuadrados y el espacio de trabajo ocupa 12, el porcentaje afecto es del 13,3%. De cada 100 euros de IBI, 13,3 van a la actividad y el resto no se toca. Ese mismo porcentaje se aplica a todos los gastos de la lista.
Deducir la vivienda no es deducir el recibo entero: es aplicar un porcentaje y poder demostrar de dónde sale.
Cómo se calcula la proporción y cuánto se amortiza
El porcentaje sale de la superficie afecta, no de las horas que pasas en casa ni del uso real de cada habitación. Solo entra la parte destinada a la actividad, y la DGT recuerda que los elementos indivisibles no admiten afectación parcial.
La amortización es la parte que casi nadie apunta. Se calcula sobre el valor de adquisición del inmueble excluyendo el valor del suelo, porque el suelo no se desgasta y no se puede amortizar. Y empieza a contar desde el momento en que la vivienda se destina a la actividad.
En ese valor de compra se pueden incluir gastos de la operación como notaría, registro o constitución del préstamo hipotecario, siempre en la proporción que corresponda al espacio afecto. El coeficiente anual de amortización no lo fija la consulta: se aplica el que las tablas oficiales asignan a los inmuebles, así que conviene comprobarlo antes de apuntar la cifra.
El error que más caro sale: deducir el recibo entero
El despiste clásico es meter el IBI completo, la cuota íntegra de la comunidad o todos los intereses del préstamo en el capítulo de gastos. En una revisión, la diferencia se regulariza con intereses de demora y la explicación llega tarde. La regla es simple: primero el porcentaje, después el importe.
Segundo error: confundir esto con la deducción por vivienda habitual. Aquí nadie deduce por comprar casa; lo que se hace es restar un gasto del rendimiento de la actividad. La deducción por vivienda habitual está suprimida desde 2013 con carácter general y solo sobrevive en régimen transitorio para quien compró antes de esa fecha.
Tercero: en módulos esto no funciona igual. En estimación objetiva el rendimiento no se calcula restando tus gastos uno a uno, sino por módulos, con sus propias reglas y límites. Y en IVA, la deducción de las cuotas soportadas va por su cuenta: afectación y prorrata. Una cosa es el IRPF y otra el IVA.
Cuarto, y muy común: no guardar la prueba. Recibo del IBI, certificado de la comunidad, escritura, cuadro de amortización del préstamo, y una nota con los metros cuadrados de la parte afecta. Sin papeles, el porcentaje es una opinión.
El detalle que cambia el calendario: estos gastos reducen el rendimiento neto, así que no solo bajan la factura de la Renta. El modelo 130 también baja con estos gastos, porque es el pago a cuenta del IRPF que presentas cada trimestre. El cuarto trimestre se presenta entre el 1 y el 20 de enero de 2027.
La doctrina ya existía: lo nuevo es que queda por escrito con detalle
La afectación parcial de la vivienda lleva años admitida. La DGT ya había respondido en términos parecidos en consultas anteriores y la ley no ha cambiado con la V1597-26. Lo relevante es otro detalle: Hacienda pone por escrito, en una sola respuesta, la lista completa de gastos y el criterio de la amortización, que es justo donde se producen la mayoría de las dudas y de los sustos.
Aun así, la consulta deja un hueco que importa al autónomo que trabaja en un piso pequeño. Exige que el espacio pueda usarse de forma separada e independiente, y eso, en la práctica, significa una habitación. Quien teletrabaja desde el salón o desde la mesa del comedor se queda fuera, aunque su actividad sea igual de real. La doctrina confirma un derecho, pero no resuelve el problema de miles de negocios que no tienen un metro cuadrado libre.
Lo que toca ahora es revisar el porcentaje que declaras y comprobar que coincide con los metros que puedes justificar. Si el año pasado dedujiste más de la cuenta, corregirlo en el cuarto trimestre del 130 y en la Renta de 2026 sale más barato que esperar a que te lo pregunten.
Guía rápida del trámite
- 📅 Plazos: se aplica en la Renta del ejercicio (modelo 100, abril-junio de 2027) y en los trimestres del modelo 130; el cuarto, del 1 al 20 de enero de 2027.
- ✅ Requisitos clave: espacio afecto separado e independiente, tributar en estimación directa y coherencia entre el porcentaje deducido y los metros justificables.
- 🌐 Dónde: se declara en la sede electrónica de la AEAT con certificado o Cl@ve; la consulta V1597-26 está en el buscador de la DGT.
- 💰 Importe: el porcentaje de vivienda afecta aplicado a IBI, comunidad, intereses, basuras, seguro y amortización; sin coeficiente fijado en la consulta.
- ⚠️ Error a evitar: deducir el recibo completo o un porcentaje distinto al declarado, que se regulariza con intereses de demora.
