Las compraventas de viviendas encadenaron en agosto su octavo descenso mensual consecutivo, mientras el precio medio se anotó una subida del 12,8%. Menos operaciones, precios más altos: el mercado inmobiliario español lleva ocho meses mostrando el mismo desajuste.
No es un mercado que se esté enfriando. Es un mercado que se está estrechando.
Ocho meses de caída y un 12,8% de subida: el mercado se parte en dos
La estadística oficial de transmisiones correspondiente a agosto deja el octavo descenso consecutivo en las compraventas de viviendas, según los datos que recoge Idealista. Ocho meses seguidos, prácticamente todo el ejercicio, con el volumen de operaciones por debajo del registrado doce meses antes. La caída ya no se explica por el calendario ni por el parón vacacional: se sostiene mes a mes desde el arranque del año.
En paralelo, el precio ha hecho lo contrario. El 12,8% de subida llega con menos transmisiones sobre la mesa: menos producto disponible y el mismo dinero pujando por él. Cuando la oferta se retrae y la demanda no desaparece, el precio no corrige; se selecciona a quien puede pagarlo.
La clave está en la financiación. La compraventa española se mueve con un porcentaje muy alto de operaciones apalancadas, y cualquier endurecimiento de las condiciones de concesión se traslada a las escrituras con dos o tres meses de retraso. Basta con que una parte de los compradores potenciales pierda capacidad de compra para que la estadística registre caídas que poco tienen que ver con la oferta disponible.
El mercado no se abarata porque nadie venda: se queda sin compradores mientras los propietarios siguen subiendo el cartel.
El mapa autonómico añade la otra mitad del relato. La Rioja registra la mayor caída del país en hipotecas, con un descenso del 27,7%, según los datos recogidos por La Rioja. La comunidad también lidera la caída nacional de compraventas, de acuerdo con NueveCuatroUno. Un mismo territorio, dos indicadores en rojo: primero se cierra la financiación, después desaparece la operación.
Hay un tercer caso que ayuda a fijar el patrón. En Alicante la compraventa se enfrió durante el verano y firmó su nivel más bajo en casi tres años, según todoalicante.es. No es el desplome más pronunciado ni el más llamativo, pero sí el más elocuente: ocurre en una provincia con demanda extranjera consolidada, donde el comprador internacional había ejercido de colchón durante la última década.
Menos hipotecas, los mismos precios: el cuello de botella de la oferta
La secuencia es casi mecánica. Un comprador necesita una hipoteca; si el banco la encarece, la retrasa o directamente la niega, la operación desaparece. Lo que no desaparece es la vivienda: sigue en el mercado, con su cartel y su precio. Ese desfase entre lo que se vende y lo que se pide explica buena parte del 12,8%.
El segundo elemento del rompecabezas es la obra nueva. La producción de vivienda nueva lleva años por debajo de la creación de hogares en España, y esa escasez estructural no se corrige en un trimestre. Con oferta rígida, el ajuste no llega por precio: llega por cantidad. Se venden menos casas, no más baratas.
Conviene añadir un matiz que suele pasarse por alto. La caída de compraventas también puede leerse como un trasvase hacia el alquiler: quien no compra, alquila; y quien alquila presiona al alza un mercado con todavía menos oferta. El problema no se resuelve, se desplaza.
Un mercado que ya no crece por cantidad, sino por precio
En 2007 el mercado español se rompió por el mismo sitio por el que ahora se tensa: el crédito. La diferencia es que entonces los precios acompañaron a la caída del volumen con una velocidad que hoy no se observa. Ahora la resistencia es mayor, y tiene una explicación: la vivienda ha cambiado de función. Para una parte creciente del ahorro, el ladrillo no es un bien de consumo, es un activo refugio frente a la inflación y la volatilidad de los mercados.
Ese cambio de naturaleza tiene consecuencias incómodas. Si el propietario no necesita vender, no baja el precio; si no baja el precio, el comprador sin financiación abundante queda fuera; y si queda fuera, la estadística de compraventas sigue cayendo sin que la de precios se entere. Las dos series pueden divergir durante meses, y mientras lo hacen el acceso a la vivienda se convierte en una cuestión de patrimonio previo más que de renta del trabajo.
Ahí está la contradicción que conviene subrayar. Un mercado con menos operaciones se presenta a menudo como un mercado que se modera. No es lo que dicen los datos: ocho meses de caída en las compraventas con un 12,8% de subida describen un mercado que expulsa demanda, no uno que la recompense con mejores precios.
Hay tres citas en el calendario que permitirán comprobar si el diagnóstico se sostiene. La primera, los datos de septiembre y octubre, que se conocerán en las próximas semanas y dirán si la caída se estabiliza o se acelera. La segunda, la evolución del euríbor y de las condiciones que apliquen las entidades. La tercera, la promoción de obra nueva: si el suelo y los visados no despegan, el cuello de botella seguirá intacto en 2027.
Mientras tanto, el comprador seguirá mirando escaparates. Y el vendedor, el cartel.
