La compraventa de viviendas en España cerró junio con un incremento interanual del 1,6%, lo que rompe una racha de cinco meses consecutivos de caídas. Según los datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE), se trata del primer dato positivo desde enero de 2026 y ofrece un respiro a un sector que acumulaba meses de atonía. El dato, no obstante, es menos halagüeño de lo que sugiere el titular.
El repunte se apoya especialmente en el segmento de la obra nueva. Las promociones terminadas en el último semestre han aportado un volumen de transacciones que enmascara la debilidad del mercado de segunda mano, mucho más parado. Este impulso no es suficiente para hablar de un cambio de tendencia: el déficit de oferta sigue sin resolverse y seguirá encareciendo el metro cuadrado.
Los datos de visados de obra nueva, aunque apuntan una tímida mejora, están lejos de cubrir las necesidades anuales de vivienda que calcula el sector. A eso se suma que el parque de alquiler se contrae en las grandes ciudades, empujando a más hogares hacia la compra. El resultado es un mercado cada vez más estrecho, donde cada nuevo comprador compite con el anterior por un parque inmobiliario que apenas crece.
Los precios, en zona de máximos
Esa asfixia se traduce en un encarecimiento sostenido. Los índices más seguidos, como el de Tinsa o el de Idealista, muestran precios récord en capitales como Madrid, Barcelona o Valencia. De hecho, el metro cuadrado medio en España ya supera los 1.850 euros, un nivel que no se veía desde la burbuja de 2007, aunque en términos reales la subida es menor. Aunque la estadística oficial —basada en escrituras— suele ir con retraso, todo apunta a que 2026 cerrará con nuevas plusmarcas en los valores de tasación.
De hecho, el 1,6% de subida en las compraventas apenas compensa el terreno cedido en los cinco meses previos. La cifra total de operaciones sigue por debajo de los máximos de 2022 y, lo que es más preocupante, los plazos de venta se están alargando en algunas zonas. Es decir, la demanda no se ha evaporado, pero empieza a filtrar con más cuidado.
La demanda, aunque resiste, empieza a dar señales de fatiga en segmentos como el de la segunda residencia o en áreas donde los precios han subido más de un 20% en dos años. Con los tipos de interés aún lejos de los mínimos de la década pasada, los compradores apuran sus cálculos. Sin embargo, los vendedores apenas ceden, conscientes de que, en la mayoría de los barrios, no hay alternativa viable.
El mercado de la vivienda está atrapado: las compraventas suben un poco porque hay demanda, pero no lo suficiente para ensanchar la oferta y aliviar los precios.
La gran pregunta es si junio marca un punto de inflexión o un mero espejismo. Los analistas consultados por esta redacción coinciden en que la segunda mitad del año será determinante, sobre todo si el Banco Central Europeo confirma en septiembre la bajada de tipos que el mercado ya descuenta. Un crédito más barato podría inyectar más demanda, pero también despertar a la oferta constructora. El equilibrio, en cualquier caso, sigue siendo muy frágil.
Por qué los precios no ceden (y no lo harán en 2026)
El verdadero cuello de botella es la producción de vivienda nueva. España necesita alrededor de 200.000 unidades al año para absorber la formación de nuevos hogares y la reposición del parque, y apenas se construye la mitad. La burocracia urbanística, la falta de suelo finalista, el encarecimiento de los materiales y la incertidumbre regulatoria forman una barrera que ninguna bajada de tipos va a derribar por sí sola. Los proyectos que consiguen salir al mercado se absorben con rapidez, lo que apenas alivia la tensión.
Este escenario golpea con especial dureza a los compradores primerizos. Con los tipos hipotecarios aún por encima del 4% en la mayoría de las ofertas —aunque mejorando—, el esfuerzo de acceso a la vivienda se sitúa en el 36% de la renta disponible de un hogar medio, según las estimaciones del Banco de España. Una carga que deja poco margen de maniobra a miles de jóvenes y familias.
Cabe recordar que la escasez de vivienda no es nueva: viene de lejos. Desde la crisis de 2008, la construcción residencial ha vivido una década perdida. La pandemia, el teletrabajo y la llegada de capital extranjero han añadido presión sobre los precios, y la oferta no termina de reaccionar. Los precios siguen al alza —con un empuje adicional de los compradores institucionales— y el horizonte no parece despejarse a corto plazo.
En cualquier caso, el repunte de junio no debe interpretarse como un punto de inflexión. El mercado necesita un shock de oferta que, por ahora, no llega. Las medidas adoptadas hasta la fecha —avales ICO, ley de vivienda— han tenido un efecto limitado sobre la producción, y la verdadera prueba llegará cuando el BCE confirme el giro monetario y veamos si el crédito es capaz de reactivar tanto la demanda como, sobre todo, la edificación.
