Vender tu vivienda habitual para pagar deudas y evitar un desahucio no tiene por qué generar una ganancia patrimonial en el IRPF. Hacienda puede reconocer esa venta como una dación en pago exenta, siempre que demuestres la conexión entre la transmisión y la cancelación de la deuda.
El Tribunal Económico-Administrativo Regional (TEAR) de Castilla-La Mancha acaba de confirmarlo en un caso en el que una contribuyente vendió su casa por 365.000 euros y con ese dinero canceló dos hipotecas. La clave: presentar la documentación adecuada para acreditar que la venta se hizo con el consentimiento del banco y para saldar las deudas.
La exención por dación en pago: el artículo 33.4.d de la LIRPF
El artículo 33.4.d de la Ley del IRPF establece que no existe ganancia patrimonial cuando se transmite la vivienda habitual del contribuyente como consecuencia de una dación en pago. A efectos fiscales, lo mismo ocurre si la venta se realiza a un tercero, pero hay que demostrar que la operación fue impuesta o autorizada por la entidad acreedora.
En otras palabras, si vendes tu casa para pagar la hipoteca justo antes de una ejecución, Hacienda puede aplicar la exención. Pero necesitas pruebas convincentes. La simple compraventa no basta; debes evidenciar que la voluntad última era cancelar la deuda y que el banco consintió esa fórmula.
Cómo se demuestra la conexión entre venta y deuda: la clave notarial
Según el caso resuelto por el TEAR, la prueba más contundente no es un documento firmado por el banco autorizando la venta (algo que rara vez se consigue), sino la secuencia notarial de la operación. El tribunal ha valorado positivamente que la escritura de venta y las de cancelación de hipoteca se otorgaran el mismo día, ante el mismo notario y en protocolos correlativos.
Esa simultaneidad demuestra de facto que el comprador retuvo el dinero para pagar directamente a las entidades acreedoras, que los representantes bancarios comparecieron para cancelar las cargas y que, por tanto, la venta se realizó con el acuerdo previo de los bancos. Si no existiera ese consentimiento, jamás se habrían firmado las escrituras en un mismo acto.
Para Hacienda, el argumento suele ser que falta la autorización expresa del acreedor. Pero los tribunales están aceptando cada vez más la prueba indirecta basada en la cronología documental.
El TEAR de Castilla-La Mancha ha estimado que la secuencia notarial del mismo día equivale a una autorización tácita del banco para la dación en pago al tercero.
Análisis: por qué Hacienda deniega tantas exenciones y cómo evoluciona la jurisprudencia
Ya en un precedente similar del TEAR de Madrid, se reconoció el derecho a la exención en un escenario casi idéntico. Aquel caso dejó claro que vender a un particular para cancelar la hipoteca puede considerarse dación en pago. Ahora, el TEAR de Castilla-La Mancha añade un matiz esencial: la carga de la prueba es del contribuyente, pero no es necesario un papel firmado por el banco; basta con una documentación notarial coherente.
Este cambio de criterio resulta muy relevante para los autónomos, que a menudo ven su vivienda como único patrimonio y recurren a una venta exprés para frenar un embargo. La Agencia Tributaria tiende a denegar la exención si no hay un documento explícito, pero el criterio de los TEAR está abriendo la puerta a miles de reclamaciones. Quienes hayan tributado por esa ganancia y no hayan agotado los cuatro años para rectificar todavía están a tiempo de solicitar la devolución de lo ingresado de más.
Guía rápida del trámite
- 📅 Plazos: La solicitud de rectificación de la autoliquidación se puede presentar hasta cuatro años después del último día de plazo del IRPF del ejercicio en que se vendió la vivienda.
- ✅ Requisitos clave: Demostrar que la venta se realizó para pagar la deuda hipotecaria; que la entidad acreedora consintió la operación (aunque sea de forma tácita); y que el importe obtenido se destinó íntegramente a cancelar las hipotecas.
- 🌐 Dónde solicitarlo: Sede electrónica de la Agencia Tributaria (sede.agenciatributaria.gob.es), mediante el formulario de rectificación de autoliquidación. Puedes usar certificado digital o Cl@ve.
- 💰 Importe o coste: La exención evita tributar por la ganancia patrimonial. En el caso resuelto, la contribuyente recuperó 30.353,15 euros más intereses de demora.
- ⚠️ Error a evitar: No guardar las escrituras de venta y cancelación del mismo día, ni justificar que el dinero se entregó directamente a las entidades acreedoras. Sin esa conexión documental, Hacienda denegará la exención.
