Ante el problema grave que atraviesan los españoles para acceder a la vivienda, a veces, aparecen soluciones. El estudio The Office Property Telescope elaborado por el equipo Real Estate del área de Estrategia y Transacciones de Ey ha concluido que se puede dar una segunda vida a las oficinas obsoletas.
Madrid cuenta con alrededor de 1,8 millones de m² de superficie edificada de oficinas y en Barcelona existen 763.000 de m². Entre las dos aportarían 28.000 nuevas viviendas y gran parte de ellas estarían ubicadas en el centro.
POR QUÉ OFICINAS
El informe se basa en la pérdida de interés que se está viviendo en la inversión dentro del mercado de las oficinas en España. Desde enero a julio se ha registrado 743 millones de euros del capital transaccionado. Un descenso del 40% en comparación con los 1.200 millones del año 2022. La consultora destaca que la tasa de desocupación de oficinas sigue aumentando, alcanzando el 11% en Madrid y el 12% en Barcelona. El motivo principal de esta bajada ha sido la inflación en la economía y el cambio de política monetaria de los bancos centrales.
Las ¨Big Four¨, que son las cuatro empresas consultores más grandes del mundo (Deloitte, PwC, KPMG y Ernst & Young), aseguran que para poder potenciar esta transformación de oficinas se necesita la colaboración público-privada porque la administración debería contribuir para agilizar los trámites urbanísticos.
En Madrid se verían incrementadas las viviendas en varias zonas. En el barrio de Serrano y Velázquez (donde podrían salir 1.599 nuevas viviendas); en Almagro y Génova (1.405 unidades); en Alberto Alcocer y Príncipe de Vergara (1.987 unidades), o en Santa Engracia y Quevedo (1.204 unidades). Pero también fuera de la almendra central, en áreas como Avenida de América (1.305); Josefa Valcárcel (2.506); Arroyo de la Vega y Alcobendas (2.140), o Majadahonda y El Plantío (1.881).
En el caso de Barcelona podría llegar a las 8000 viviendas, la idea es que sea en el 22@: Es el epicentro de la innovación, cuenta con poco más de 200 hectáreas donde se concentran más de 1.500 viviendas relacionadas con la tecnología, la energía, el diseño, y la investigación científica. Principalmente en el área de Francesc Macià (3.632 unidades); Sants (1.140), y en el resto del distrito de negocios comprendido entre Sants, travessera de Gràcia, Via Augusta, rambla de Cataluña, Gran Vía Carlos III y General Mitre (con 2.014 viviendas).
“La nueva tendencia de transformación de oficinas en viviendas alternativas en Madrid y Barcelona, impulsada por una mayor demanda de viviendas y una disminución en la contratación de oficinas, representa una oportunidad significativa de revalorización para los propietarios de estos inmuebles, siempre que sigan la hoja de ruta adecuada”, así afirma socio responsable de inmobiliario en área de estrategia y transacciones de EY, afirma Javier García-Mateo.
Esto supone eliminar el 13% del inventario total de oficinas.
LOS REQUISITOS NECESARIOS
El Código Técnico de la Edificación establece que debe existir una salida de humos. También es necesario que todas las habitaciones, salvo el aseo, zonas de paso, despensas y tendederos, tengan ventilación y luz natural
La normativa cambia en función de la ubicación. Los requisitos dependen en gran medida de las exigencias de cada municipio y comunidad autónoma. Si ponemos, por ejemplo, la Comunidad de Madrid, los requisitos son los siguientes:
- Más de 38 m² útiles o 25 m² en el caso de que sea un estudio.
- La cocina debe tener salida independiente de humos.
- La altura debe constar de al menos 2,5 metros en el 75% de la superficie y 2,20 en el resto.
- Los espacios deben contar con 8% de superficie para ventilación y un 12% para entrada de luz natural.
- Baños y aseos interiores con extracción forzada.
- En plantas bajo rasante se limita el uso al 25% de la superior.
UNA OPCIÓN MÁS
¨ Este fenómeno podría no solo mitigar la actual escasez de vivienda, sino también pondría en valor un mercado de oficinas que hoy está sobre ofertado, eliminando una parte de su inventario para favorecer el aumento de los precios de alquiler de los edificios que permanezcan; el mercado inmobiliario no puede seguir obviando la consolidación del teletrabajo y la necesidad de ofrecer viviendas en alquiler con servicios a los ciudadanos, por lo que esta transformación debe llevarse a cabo dentro del casco urbano, no en las ciudades dormitorio como se ha hecho hasta la fecha ¨ añade García-Mateo.
De esta manera se amplían las opciones para hacerse con la vivienda. No es una cantidad elevada, pero es una gran solución para que se amplíe la variedad de viviendas.
