martes, 13 abril 2021 9:49

¿Ley de vivienda de alquiler asequible? Luces y sombras del parque inmobiliario

El plan de viviendas para alquiler asequible que está preparando el Gobierno no está exento de polémica entre los actores implicados. Uno de los objetivos del equipo de José Luis Ábalos es desarrollar un verdadero parque público de vivienda en alquiler, y para ello, cuenta con los fondos europeos, la colaboración público-privada, y también la propia iniciativa del Ejecutivo.

Esta semana, el ministro de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma), José Luis Ábalos, anunció que, gracias a los fondos europeos, es posible aumentar hasta las 100.000 viviendas el objetivo del parque de vivienda pública que quiere desarrollar.

Este anuncio generó incertidumbre entre los grandes propietarios de vivienda, ya que los fondos aportarán 30.000 inmuebles, pero se desconocen los detalles del plan y las posibles compensaciones que el Ministerio ofrecerá.

De hecho, los grandes caseros quieren vincular estos acuerdos a un contexto normativo, así como evitar limitaciones de precios y obligaciones hacia los tenedores de viviendas.

Los grandes fondos y servicers lamentan que no se les haya tenido en cuenta en la negociación, y prefieren mantenerse en la sombra hasta que se conozcan los detalles. Pero sobrevuela la duda de si estas 30.000 viviendas que cedan estarán a precios por debajo de mercado.

Algunos de los temores de los expertos del sector es que se aplique una regulación de precios, o que la norma obligue a los grandes tenedores a destinar el 30% de su cartera al arrendamiento social, como pretende el socio minoritario del Gobierno.

IMPULSO PARA ESTIMULAR LA OFERTA

Ábalos cree que la creación de un parque de vivienda pública estimulará la oferta y garantizará el control de los precios del alquiler en aquellas zonas donde estén tensionados.

Como ya explicó a MERCA2 el presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios del Colegio de Economistas de Madrid, Julián Salcedo, el mercado de la vivienda en alquiler se autorregula por tendencia natural, acorde a la ley de la oferta y la demanda.

Pero el Gobierno no coinciden en esta idea, y baraja diferentes mecanismos para alcanzar una pseudonacionalización del parque de viviendas en alquiler. Sin embargo, en una entrevista para MERCA2, el Consejero de Administración Local y Vivienda de la Comunidad de Madrid, David Pérez, se oponía a esta “política intervencionista errónea”.

El consejero insistía en que “nos oponemos a estas políticas. Creemos que el Gobierno Central no tiene derecho a invadir las competencias autonómicas”y añade que “no aplicaremos estas políticas que son sectarias, políticas, impuestas y, sobre todo, son fallidas”, como en el caso de Berlín o Barcelona, que ya han manifestado la invalidez de esto.

En este sentido, cabe recordar que el 2020 estuvo marcado por Cataluña y su decisión de desmarcarse de la tendencia natural del mercado del alquiler, y se decantó por la limitación del precio. Una decisión que contó con muchas críticas, ya que podría generar subidas de precios, reducción de oferta y un auge de la economía sumergida.

E incluso se ha llevado a cabo una expropiación por parte del Gobierno balear del uso de 56 viviendas de grandes tenedores para destinarlas a alquiler social, con una duración limitada a siete años, mediante la aplicación de la Ley 5/2018. Del porfolio de las viviendas expropiadas, 27 de ellas se ubican en Mallorca, 23 en Menorca y 6 en Ibiza, por un coste previsto de 1,8 millones de euros.

Desde el Colegio de Economistas de Madrid creen que “la expropiación ha sido un auténtico atropello, ya que el propio director general de Vivienda del gobierno balear no ha tenido reparo en reconocer que no ha logrado alcanzar un acuerdo con los propietarios, al pretender que la cesión voluntaria fuera a precios notoriamente inferiores a los de mercado”.

LOS EJES DEL PLAN DE VIVIENDA

El futuro plan de vivienda de alquiler asequible se divide en dos ejes de trabajo. El primero, basado en la acción directa del Ministerio para la creación de un parque público de vivienda social, rondará las 44.000 viviendas en total.

El segundo eje, gracias a la concertación con los agentes privados, consistirá en la colaboración público-privada para la creación de un fondo social de unas 56.000 viviendas. En concreto, 30.000 activos por parte de grandes tenedores, 15.000 de la Sareb y 11.000 de entidades financieras.

Pero las dudas acechan y aún no se conocen los detalles, si bien es cierto que es muy necesaria la creación de un parque de alquiler asequible para afrontar la creciente demanda de este segmento, algunos expertos creen que las socimis podrían tener un papel protagonista en este asunto, y no dejarlas relegadas para que solo “acaten” lo que el Gobierno les dictamine.

CASTIGO A LAS SOCIMIS

Actualmente, se contabilizan 90 socimis operando en España que suman más de 40.000 millones en activos, de los que solo un 11% son residenciales y, de este porcentaje, el 1% es vivienda en alquiler (unos 33.000).

De hecho, los grandes tenedores representan tan solo un 5% del negocio inmobiliario en alquiler, ya que el 95% está en manos de propietarios particulares. Estos arrendadores profesionales aportan rigor y estabilidad al mercado, y se ajustan a la legalidad, pese a las quejas de muchos de sus inquilinos que les acusan de aplicar cláusulas abusivas. De ahí surge la mala fama de las socimis, a las que muchos denominan de forma despectiva como fondos buitre.

Las socimis viven una situación delicada, ya que los Presupuestos Generales del Estado (PGE) de 2021 incluyen una dura medida: ahora tendrán una tributación mínima del 15%. Sin duda, un varapalo ya que hasta ahora gozaban de un régimen fiscal muy ventajoso, con un tipo del 0%.

Una tributación mínima, que aplicará sobre los beneficios no distribuidos, que por ley están obligadas a distribuir, al menos, el 80% del beneficio generado en España, y que supone un duro revés para las socimis.


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