viernes, 24 septiembre 2021 11:32

Las socimis y el problema de la vivienda: ¿profesionales del alquiler o fondos buitre?

Las sociedades anónimas cotizadas de inversión inmobiliaria (socimis) han contribuido a profesionalizar el mercado del alquiler de vivienda en España que, hasta su aparición hace relativamente pocos años, pertenecía en exclusiva a los particulares. Pero algunas voces les acusan de prácticas abusivas y empañan su imagen llamándoles fondos buitre.

En la actualidad, se contabilizan 90 socimis operando en España que suman más de 40.000 millones en activos, de los que solo un 11% son residenciales y, de este porcentaje, el 1% es vivienda en alquiler (unos 33.000).

De hecho, los grandes tenedores representan tan solo un 5% del negocio inmobiliario en alquiler, ya que el 95% está en manos de propietarios particulares. Estos arrendadores profesionales aportan rigor y estabilidad al mercado, y se ajustan a la legalidad, pese a las quejas de muchos de sus inquilinos que les acusan de aplicar cláusulas abusivas. De ahí surge la mala fama de las socimis, a las que muchos denominan de forma despectiva como fondos buitre.

Actualmente, CaixaBank es el principal propietario de vivienda en alquiler, con 25.000 inmuebles, seguido de Testa Residencial con 20.000, la Sareb con casi 10.000, Albirana Properties con más de 9.500, Lazora con 7.000, Fidere Patrimonio con 6.500, Axa con 3.600, Vivenio Residencial con 3.200 y Ares con 3.000, entre otros.

EQUILIBRIO ENTRE ARRENDADOR Y ARRENDATARIO

Para el presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios del Colegio de Economistas de Madrid, Julián Salcedo, es inconcebible esta acusación de fondos buitre, ya que “se tienen que ceñir estrictamente a la normativa vigente, LAU, que garantiza el equilibrio entre arrendador y arrendatario”.

Además, estos vehículos “han contribuido a reducir la economía sumergida, muy extendida entre particulares. Y aportan algo muy importante: mantienen las viviendas en condiciones óptimas”, apunta. En este sentido, las viviendas que ofrecen las socimis son reformadas antes de entregárselas al cliente, un valor añadido que seduce a muchos inquilinos.

Sin embargo, los arrendatarios denuncian incrementos excesivos del alquiler hasta del 30% cuando finaliza el periodo pactado, así como la obligatoriedad del pago de un seguro de impago y un seguro del hogar.

¿ATERRIZARÁN MÁS SOCIMIS EN ESPAÑA?

El objetivo de las socimis es facilitar la inversión indirecta en inmuebles de los pequeños y medianos inversores, permitiéndoles diversificar y reducir el riesgo que comportan la inversión directa, pero hasta el momento no han logrado su objetivo. Todavía son muy pocas las compañías y su patrimonio de vivienda en alquiler no resulta significativo.

Según ha explicado el economista a MERCA2, deberían ser el vehículo de inversión más utilizado, pero con frecuencia se han visto estigmatizadas desde determinados grupos políticos al identificarlas con un tipo de evasión fiscal.

De hecho, las socimis deben invertir su patrimonio en inmuebles destinados al alquiler, no exclusivamente viviendas, y necesitan alcanzar un mix adecuado de producto para obtener una rentabilidad bruta razonable, “teniendo en cuenta que la rentabilidad que aportan las viviendas es muy reducida, precisando adquirir también oficinas, naves logísticas y otros productos que aportan una rentabilidad superior para equilibrar la cuenta de resultados”, apunta.

Así, si estas campañas de desprestigio institucional hacia las socimis no cesan, “difícilmente se crearán nuevas y, lo que es más importante, no lograrán atraer a su capital a un gran número de inversores particulares que es lo que realmente necesitan”.

Cabe recordar que el proyecto de Presupuestos de 2021 incluye que las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria tendrán una tributación mínima del 15%. Sin duda, un varapalo ya que hasta ahora gozaban de un régimen fiscal muy ventajoso, con un tipo del 0%.

EXPROPIACIÓN DE VIVIENDAS EN BALEARES

Hace unos días se conocía que el Gobierno balear ha llevado a cabo una expropiación del uso de 56 viviendas de grandes tenedores para destinarlas a alquiler social, con una duración limitada a siete años, mediante la aplicación de la Ley 5/2018. Del porfolio de las viviendas expropiadas, 27 de ellas se ubican en Mallorca, 23 en Menorca y 6 en Ibiza, por un coste previsto de 1,8 millones de euros.

Pues bien, algunos juristas afirman que esta ley no ha sido objeto de recurso de inconstitucionalidad por el Gobierno central, el único con facultades para hacerlo y suspender su aplicación hasta que se pronuncie el TC, “pero no sorprende porque tampoco ha recurrido otras leyes igualmente inconstitucionales”.

Desde el Colegio de Economistas de Madrid creen que “la expropiación ha sido un auténtico atropello, ya que el propio director general de Vivienda del gobierno balear no ha tenido reparo en reconocer que no ha logrado alcanzar un acuerdo con los propietarios, al pretender que la cesión voluntaria fuera a precios notoriamente inferiores a los de mercado, y de igual manera ha reconocido que el precio de expropiación también lo es, lo que supone que los propietarios interpongan sendas demandas en vía contencioso-administrativa, con muchas posibilidades no solo de que se revise el justiprecio sino de que los jueces y tribunales que reciban las demandas interpongan cuestión de inconstitucionalidad y suspendan su aplicación”.

En este sentido, Julián Salcedo insiste en que esta suspensión se produzca cuanto antes, ya que, de esa forma, “se eliminaría la tentación de otras autonomías, incluido el Gobierno central, de seguir por ese camino que saben a ciencia cierta que es inconstitucional, al menos en la forma que se ha producido”.

En esta misma línea, el CEO de Alquiler Seguro, Antonio Carroza, asegura a este medio que se trata de una medida confiscatoria, pero que hay otras medidas mucho más eficientes para paliar la vivienda vacía como, por ejemplo, implantar un impuesto a los propietarios o grandes tenedores por no poner en el mercado dicho inmueble.

REDUCIR EL DÉFICIT DE VIVIENDA SOCIAL

La primera clave es distinguir claramente entre vivienda asequible y vivienda social. La vivienda social debe ser provista por los poderes públicos y no se puede pretender que su necesidad sea resuelta por los privados, por la naturaleza social que tiene, mientras que la vivienda asequible puede ser provista por las administraciones públicas y por los privados, o mediante la fórmula de colaboración público-privada o sociedades mixtas. 

“Teniendo en cuenta que la demanda de vivienda social será creciente en el tiempo, y que su desarrollo a partir de los niveles prácticamente cero existentes en la actualidad requiere un plazo muy largo, 20/25 años, el déficit solo puede resolverse acelerando su producción, y eso solo puede conseguirse ofreciendo incentivos, no penalizaciones”, critica Julián Salcedo.

Sin embargo, las administraciones públicas carecen de recursos para desarrollarlo, por lo que deberían llegar a acuerdos con grandes empresas e instituciones, como entidades financieras, aseguradoras, fundaciones privadas, etc., para crear un parque de vivienda social de propiedad privada o mixta que, asegurándoles una rentabilidad mínima, entre el 1 y el 2%, les proporcionase incentivos fiscales vía subvenciones, deducciones, etc.

Por último, según diversas fuentes, el ministerio de Transportes estaría negociado con fondos como Blackstone, Ares, Cerberus o Goldman Sachs para incluir parte de sus activos inmobiliarios en la plataforma de vivienda social en alquiler. Con esta medida el Gobierno pretende aumentar la oferta de vivienda asequible  y destensionar los precios.


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