El sector inmobiliario fue uno de los más castigados durante la pandemia del coronavirus, pero también uno de los que mejor y más rápido se han sobrepuesto. El ritmo de operaciones en el segmento del alquiler se mantiene al alza, pero las administraciones públicas insisten en aplicar medidas para “mejorar” el acceso al arrendamiento.

El mercado de la vivienda en alquiler se autorregula por tendencia natural, acorde a la ley de la oferta y la demanda. Pero no todas las voces coinciden en esta idea, y barajan diferentes mecanismos para alcanzar una pseudonacionalización del parque de viviendas en alquiler.

Así, el 2020 estuvo marcado por Cataluña y su decisión de desmarcarse de la tendencia natural del mercado del alquiler, y se decantó por la limitación del precio. Una decisión que contó con muchas críticas, ya que podría generar subidas de precios, reducción de oferta y un auge de la economía sumergida.

En declaraciones a MERCA2, el presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios del Colegio de Economistas de Madrid, Julián Salcedo, criticó que la situación política que vive Cataluña “la está convirtiendo en un mercado aislado, que funciona de forma diferente al resto de España, y afecta no solo al mercado de alquiler sino también al de la promoción e inversión inmobiliaria, del que se han retirado buen número de actores, a la espera de acontecimientos”.

INTENCIÓN DE LIMITAR A NIVEL NACIONAL

La decisión de Cataluña podría extenderse al resto del país, ya que el vicepresidente segundo y ministro de Derechos Sociales y Agenda 2030, Pablo Iglesias, se reunió hace unos meses con los líderes del Sindicato de Inquilinos y planteó la posibilidad de aprobar una regulación del precio del alquiler a nivel estatal. Poco después, el Gobierno anunció que antes del mes de marzo fijarán los precios del alquiler. Una medida calificada de “puramente ideológica” y “contraria al libre mercado de alquiler”.

Para Beatriz Toribio, directora general de Asval, la regulación del precio del alquiler a nivel nacional “conseguirá un efecto opuesto al deseado. No sólo a nivel de sector, también lastra la imagen de país, y para nada ayuda a la atracción de inversión que necesita el futuro del sector del alquiler mediante fórmulas de colaboración público-privada”, explicó a este medio.

CASTIGO A LAS SOCIMIS

Los Presupuestos Generales del Estado (PGE) de 2021 incluyen una dura medida contra las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria: ahora tendrán una tributación mínima del 15%. Sin duda, un varapalo ya que hasta ahora gozaban de un régimen fiscal muy ventajoso, con un tipo del 0%.

Una tributación mínima, que aplicará sobre los beneficios no distribuidos, que por ley están obligadas a distribuir, al menos, el 80% del beneficio generado en España, y que supone un duro revés para las socimis.

Sin embargo, los expertos recuerdan que cerca del 96% del parque de vivienda en alquiler en España está en manos de los pequeños tenedores, por lo que esta medida la califican de “sinsentido”.

De hecho, algunas voces creen que se trata de una “artimaña” para presionar a estas compañías para que reduzcan su presencia en el residencial de alquiler, y así lograr más fácilmente la regulación del precio del alquiler a nivel estatal.

AUMENTO DEL PARQUE DE VIVIENDAS

El portfolio del segmento de alquiler ha aumentado en el último año, ya que se han adherido inmuebles procedentes del mercado vacacional y de pisos compartidos. Así, muchos propietarios de viviendas han optado por el mercado del alquiler tradicional para evitar riesgo de impago, o tener sus inmuebles cerrados y arriesgarse a sufrir una ocupación ilegal.

Sin embargo, pese a que el parque de viviendas en alquiler en España ha aumentado, es incapaz de absorber la demanda existente. Cada vez más personas se decantan por el mercado del alquiler, tras ser expulsados del segmento de la compraventa.

E incluso, ya hay potenciales inquilinos que no pueden acceder a este segmento debido a los precios tensionados, y deben decidir o volver al hogar familiar, u optar por otras modalidades como los pisos compartidos, el coliving o las residencias.

En este sentido, una supuesta nacionalización del mercado del alquiler generaría un aumento de la oferta de “forma artificial” como consecuencia de la nueva regulación de las medidas antidesahucios, para protegerse los propietarios de posibles efectos negativos sobre la propiedad y obtener cobertura ante posibles demandas patrimoniales contra las Administraciones.

De forma previsible, los propietarios incrementarían los precios de los alquileres para cubrirse del mayor riesgo que tendrán que asumir y la posible disminución de rentabilidad en sus inversiones. Además, incrementarán las exigencias contractuales a los arrendatarios, lo que impulsaría el crecimiento de la economía sumergida, tanto en arrendamientos no declarados como en los precios que se declaren.

PLAN MUNICIPAL DE ALQUILER

El Ayuntamiento de Madrid estrena el 25 de enero el Plan Integral de Alquiler Municipal a través de la Empresa Municipal de la Vivienda y del Suelo (EMVS). Con una dotación de 30 millones de euros para tres años, pretende ampliar la oferta de viviendas en alquiler en la capital, poniendo en el mercado pisos actualmente vacíos, entre ellos apartamentos turísticos.

Este Plan ofrece un acuerdo entre los propietarios de viviendas vacías y el Ayuntamiento. A cambio, éste último garantizará el cobro de la renta a los caseros durante el periodo acordado, un mínimo de cuatro años. Así, aunque la vivienda esté vacía, el propietario percibirá su renta.

El precio del alquiler del inmueble se fijará teniendo en cuenta los precios del mercado y en función del número de habitaciones, ubicación y tamaño, entre otras. Por lo que no se trata de un alquiler social, sino de facilitar el acceso a la vivienda a la clase media.

Por otro lado, este plan también cuenta con un ‘bono vivienda’ para los inquilinos, con el objetivo de sufragar una parte de la mensualidad. Así, el inquilino paga una buena parte de la renta y la diferencia la abonará el consistorio municipal.

Pero esta nueva medida choca frontalmente con el negocio de las agencias garantizadoras del alquiler, que garantizan el cobro de la renta a los caseros, que ya están reaccionando ante este nuevo plan. Creen que es un paso más para lograr controlar este segmento residencial, y ya de paso, reducir la presencia de pisos turísticos.