La cuota hipotecaria de la banca española cambia de manos. CaixaBank, Banco Sabadell y Bankinter han perdido terreno en el último año, justo cuando la CNMC mantiene abierto un expediente sobre las prácticas comerciales de las seis grandes entidades.
Los datos de la consultora Inmark, extraídos de 12.000 entrevistas realizadas entre mayo y junio, sitúan a Bankinter en el 3,2% del mercado, siete décimas por debajo del 3,9% que canalizaba un año antes. CaixaBank cede una proporción casi idéntica, del 26,7% al 26,0%. Sabadell recorta cinco décimas y se queda en el 5,7%.
Tres entidades, tres recortes, una misma decisión. El sector cerró hace meses la guerra de precios que había mantenido durante años y ahora prioriza margen sobre volumen, incluso a costa de perder cuota. Lo dijo Bankinter el primero, en la presentación de resultados del tercer trimestre de 2025, cuando anunció que se desmarcaba de la competencia irracional del mercado. Los grandes siguieron el mismo camino con encarecimientos generalizados en las hipotecas fijas.
El encarecimiento llegó en dos fases. Primero se movieron las fijas, con subidas aplicadas meses antes del estallido de la guerra en Oriente Próximo. Después, las variables absorbieron el efecto arrastre del repunte del euríbor, que trasladó la subida al precio final de casi toda la cartera nueva.
Quién gana cuota mientras los grandes recortan
No todos pierden. BBVA se mantiene en el 14,7%, Unicaja sube una décima hasta el 5,6% y Santander avanza con fuerza: pasa del 13,8% al 14,6%. El mayor salto lo firman las cajas rurales, que escalan del 8,4% al 10,0% y se consolidan por delante de Unicaja y Sabadell en penetración.
En el vagón de cola, Ibercaja retrocede una décima hasta el 2,9% y Abanca pierde casi un punto porcentual y se queda en el 2,6%. La foto tiene una lectura evidente: quien competía por volumen con precios agresivos ha preferido proteger el margen, y quien tiene una estructura de costes más ligera aprovecha el hueco.
El mercado cambió de paso.
Ganar cuota con precios agresivos ha dejado de ser rentable: el negocio ahora consiste en elegir a quién se presta y a qué precio.
El expediente de la CNMC que planea sobre el sector
La CNMC abrió expediente el 16 de junio contra los seis grandes bancos españoles para analizar si han incurrido en prácticas anticompetitivas al desvelar su estrategia comercial futura en este ámbito. El procedimiento sigue en curso y, según el calendario del regulador, podría alargarse hasta dos años, lo que llevaría la resolución a 2028.
Desde entonces, los primeros espadas del sector mantienen un perfil bajo y evitan pronunciarse sobre el fondo del asunto. Sí admiten, en cambio, una desaceleración para los próximos trimestres por la espiral alcista del precio de la vivienda y la escasez de oferta disponible.
Los datos de concesión ya apuntan en esa dirección. El conjunto de las entidades prestó 6.392 millones de euros para vivienda en septiembre, por debajo de los 6.435 millones de agosto, un mes tradicionalmente flojo por las vacaciones. En los nueve primeros meses del año la cifra acumulada alcanza los 61.509 millones, con un avance interanual del 1,7%, muy lejos de los crecimientos a doble dígito de ejercicios anteriores.
Del podio europeo al margen: el nuevo equilibrio del crédito
El dato más incómodo no está en la cuota, sino en el precio. Las hipotecas españolas han dejado de figurar entre las tres más baratas de Europa después de casi año y medio en el podio. El tipo medio cerró septiembre en el 2,99%, por detrás de Malta (1,93%), Bulgaria (2,4%) y Croacia (2,94%), según los últimos datos disponibles. Ya no hay margen para presumir de financiación barata.
Dos frases de dos directivos de primera línea resumen el momento. Una: ‘Hay financiación a espuertas, lo que faltan son viviendas’. La otra: ‘Es más rentable invertir en bonos del Tesoro español a diez años que conceder una hipoteca’. Ninguna de las dos se pronuncia en público con micrófonos delante, pero ambas explican por qué Bankinter, CaixaBank y Sabadell están cediendo cuota sin drama aparente.
Mi lectura es que el sector está haciendo lo que cualquier negocio haría cuando el coste de captar clientes supera la rentabilidad del producto: dejar de captar. Pura aritmética de margen. El riesgo, y aquí sí hay contradicción, es que ese repliegue coincida con la peor crisis de acceso a la vivienda en dos décadas. Menos oferta de crédito sobre menos oferta de vivienda no abarata nada; simplemente selecciona a los compradores con mejor perfil y deja fuera al resto.
Queda expediente. La CNMC resolverá previsiblemente en 2028 y de su decisión dependerá si las entidades han de cambiar la forma en que comunican sus estrategias comerciales. Habrá que mirar también el cierre de ejercicio de Bankinter y CaixaBank, previsto para enero, y comprobar si la caída de cuota se estabiliza o se acelera. Mientras tanto, el mercado seguirá premiando al que preste bien, no al que preste mucho.
