Un estudio de Fedea cuestiona el impacto económico de las nuevas medidas sobre el alquiler y la compra de vivienda, al advertir de que pueden beneficiar a los inquilinos que ya tienen contrato a costa de los propietarios y de quienes buscan piso. El análisis, elaborado por Fernando Pinto Hernández, de la Universidad Rey Juan Carlos, y Santiago Calvo, de la Universidad de las Hespérides, pone el foco en los efectos que las nuevas obligaciones contractuales, los límites a las rentas y las ayudas públicas pueden tener sobre el mercado inmobiliario.
El trabajo sostiene que el principal problema de la vivienda en España sigue siendo la insuficiencia de oferta en las zonas con mayor demanda. Entre sus estimaciones destaca el coste potencial de los préstamos públicos sin intereses para comprar una primera vivienda, cuyo componente de subvención podría acercarse a los 7.000 millones de euros si se agota la dotación prevista de 10.000 millones. Los autores consideran que las medidas de apoyo a la demanda corren el riesgo de trasladarse parcialmente a los precios si no se acompañan de un incremento suficiente de la construcción.
Fedea cuestiona el impacto económico de las nuevas medidas de vivienda
El análisis de Fedea examina la incidencia económica de los Reales Decretos-leyes 28/2026 y 29/2026, aprobados por el Gobierno el 6 de octubre. El objetivo de los investigadores es determinar quién soportará realmente los costes de las medidas una vez que propietarios e inquilinos adapten sus decisiones a las nuevas condiciones del mercado.
Según el estudio, el paquete normativo mejora la posición de los hogares que ya cuentan con un contrato de alquiler, pero puede perjudicar a quienes intentan acceder por primera vez a una vivienda. Los autores advierten de que las restricciones contractuales pueden reducir los incentivos para mantener inmuebles en el mercado del arrendamiento y provocar ajustes en los precios iniciales, la disponibilidad de pisos y los criterios de selección de los inquilinos.
El trabajo también plantea dudas sobre la eficacia de las medidas para solucionar el desequilibrio estructural del mercado residencial. A juicio de los investigadores, la regulación puede redistribuir costes entre propietarios e inquilinos, pero no resuelve por sí misma la falta de viviendas disponibles en las áreas donde se concentra la demanda.
Los propietarios podrían asumir el coste de las prórrogas obligatorias
Uno de los puntos centrales del informe es el nuevo régimen de prórrogas de los contratos de vivienda habitual y las indemnizaciones previstas en determinados supuestos de no renovación.
Los investigadores comparan la indemnización contemplada en la norma con un coste de rescisión contractual. Según sus cálculos, para un contrato representativo podría alcanzar aproximadamente 15.500 euros, una cantidad equivalente a algo más del 5% del valor de la vivienda.
La norma contempla excepciones, entre ellas determinados supuestos de necesidad de la vivienda por parte del propietario persona física, la firma de un nuevo contrato o el rechazo por parte del inquilino de una oferta de renovación en las condiciones previstas legalmente.
Para los autores, estas obligaciones pueden reducir el valor económico de los inmuebles alquilados, al limitar la capacidad del propietario para recuperar la vivienda o modificar sus condiciones de arrendamiento.
El impacto no se limitaría a los grandes inversores. El informe recoge datos tributarios de 2024 analizados por el Banco de España según los cuales el 76,1% de los arrendadores particulares tiene una sola vivienda alquilada. Por ello, los costes de las medidas podrían recaer en buena medida sobre pequeños propietarios y patrimonios familiares.
El límite del 2% puede reducir la rentabilidad del alquiler
Otro de los aspectos analizados es la limitación de las actualizaciones de las rentas al 2% hasta finales de 2027, junto con las restricciones aplicables en determinados casos a los contratos cuyo importe supera el índice estatal de referencia.
Con una inflación superior al 3%, los autores calculan que una actualización limitada al 2% implica una pérdida de poder adquisitivo para el propietario. Si la renta no puede actualizarse, esa pérdida es todavía mayor. El estudio sostiene que estas restricciones pueden beneficiar a los inquilinos que ya viven en una vivienda arrendada, pero advierte de que también pueden modificar las decisiones de los propietarios a la hora de ofrecer nuevos inmuebles en alquiler.
Entre los posibles efectos señala una reducción de la oferta, el desplazamiento de viviendas hacia la venta y un endurecimiento de los requisitos para seleccionar inquilinos. En las zonas donde las rentas iniciales también están limitadas, los autores consideran que el ajuste podría producirse principalmente a través de la cantidad de viviendas disponibles.
El informe reconoce, no obstante, que la evidencia empírica sobre algunas de las nuevas obligaciones contractuales es todavía limitada y que sus efectos específicos deberán evaluarse con más datos.
Los préstamos sin intereses podrían costar 7.000 millones
El paquete de medidas incorpora los préstamos públicos TU CASA, dirigidos a facilitar la compra de una primera vivienda, con financiación sin intereses y periodos de carencia que pueden extenderse durante décadas.
Según las estimaciones del estudio, el componente de subvención asociado a estos préstamos podría acercarse al 70% de su importe, lo que supondría alrededor de 7.000 millones de euros si se utiliza por completo la dotación de 10.000 millones.
La cuestión económica es cómo se distribuye esa ayuda entre compradores, vendedores y el conjunto del mercado. Los investigadores advierten de que, cuando la oferta de viviendas no puede aumentar con rapidez, una parte de las ayudas dirigidas a los compradores puede terminar reflejándose en precios más elevados.
El trabajo utiliza una elasticidad de la oferta de vivienda cercana a 0,45 para argumentar que la capacidad de respuesta de la construcción es limitada. En ese contexto, aumentar la capacidad de compra sin incrementar de forma paralela el número de viviendas disponibles puede reducir parte del beneficio efectivo que reciben los compradores.
Los autores también analizan los nuevos incentivos fiscales al alquiler y advierten de que los cambios en las reducciones del IRPF pueden generar efectos no deseados sobre las decisiones de los propietarios.
España acumula un déficit de 750.000 viviendas
La principal conclusión del estudio apunta a la brecha entre la creación de hogares y la construcción de nuevas viviendas. Según las cifras utilizadas por los investigadores, España acumuló entre 2021 y 2025 un déficit aproximado de 750.000 viviendas, equivalente al 3,9% del número de hogares.
La diferencia entre hogares creados y viviendas terminadas también refleja el desequilibrio. En 2025 se formaron alrededor de 240.000 hogares netos, frente a unas 92.000 viviendas terminadas. Para Fedea, estas cifras ayudan a explicar por qué las medidas centradas exclusivamente en la regulación de los contratos o en el apoyo financiero a los compradores difícilmente resolverán el problema de acceso a la vivienda.
El informe señala que el planeamiento urbanístico vigente contempla 7,1 millones de viviendas pendientes de ejecución y que existen alrededor de tres millones de solares sin edificar en suelo urbano. Sin embargo, los investigadores matizan que esas cifras no significan que todas esas viviendas puedan construirse de inmediato ni que el suelo esté situado en los lugares donde existe mayor demanda.
La disponibilidad de suelo urbanizado, los procedimientos administrativos y la lentitud de la gestión urbanística aparecen entre los factores que condicionan la transformación del planeamiento en nuevas promociones.
Más construcción para aliviar la presión sobre los precios
Los autores consideran que las medidas de financiación, los avales públicos y el apoyo a la construcción industrializada pueden contribuir a mejorar la situación, pero sostienen que su alcance será limitado si no aumenta la disponibilidad de suelo urbanizado en las áreas de mayor demanda.
Entre sus recomendaciones figura sustituir las medidas mediante decretos-leyes por una ley ordinaria acompañada de una evaluación económica detallada. También proponen revisar el diseño de las indemnizaciones por no renovación, evitar escalones abruptos en los incentivos fiscales y orientar una mayor parte de la política de vivienda hacia el aumento de la oferta.
El debate tiene implicaciones directas para el mercado inmobiliario, desde la rentabilidad de los propietarios particulares hasta las decisiones de inversión de promotores y gestores de alquiler residencial. Las restricciones pueden alterar el rendimiento esperado de los activos, mientras que las ayudas a la compra pueden elevar la capacidad de pago de los hogares sin garantizar que exista suficiente oferta para atenderla.
La conclusión de Fedea es que el desequilibrio entre la creación de hogares y la construcción de vivienda constituye el principal desafío estructural. Para los investigadores, mejorar el acceso al mercado residencial exige combinar la protección de los inquilinos con medidas capaces de aumentar la oferta efectiva de viviendas en las zonas donde la demanda es más intensa.
