Colonial cotiza muy por debajo del valor de sus activos inmobiliarios, con un descuento cercano al 20% en su cartera de oficinas respecto a la valoración estimada por Intermoney. La firma mantiene su recomendación de compra y fija un precio objetivo de 8,50 euros por acción, lo que implica un potencial alcista del 73% desde los niveles actuales, pese a las dudas sobre el sector y el impacto de los tipos de interés.
Colonial SFL reportará sus resultados a los 9 meses de 2026 el jueves 12 de noviembre tras el cierre del mercado, celebrando previsiblemente una conferencia telefónica a continuación.
Guillermo Barrio, analista de Intermoney, afirma: “confirmamos Comprar, así como el precio objetivo de 8,5 euros; Colonial ofrece un gran potencial, que pensamos más que compensa las incertidumbres relacionadas por el mal momento del activo oficinas en EEUU”.
Y añade: “Pese a que el valor se está viendo afectado también en el comienzo de 2026 por el mal momento del activo oficinas en EEUU, a lo que se ha unido los últimos meses el alza de los tipos de interés, lo cierto es que, tanto en Madrid como en París, los mercados principales de Colonial, la desocupación en CBD ha ido descendiendo de forma clara desde el segundo trimestre de 2021, encontrándose actualmente en el 5 y 2%, respectivamente, excluyendo activos en reformas”.
Previa de resultados de Colonial, por Intermoney
Intermoney Valores mantiene su recomendación de compra sobre Colonial SFL y confirma un precio objetivo de 8,50 euros por acción, con horizonte de diciembre de 2027. Esta valoración implica un potencial alcista del 73% respecto a los 4,90 euros a los que cotizaba la compañía al cierre del 13 de octubre de 2026. La firma considera que este recorrido compensa las incertidumbres relacionadas con el mercado de oficinas y la subida de los tipos de interés. Sin embargo, la acción acumula una caída del 12% en los últimos doce meses y un comportamiento un 37% peor que el Ibex 35 en términos relativos.
Uno de los principales argumentos de la valoración es el descuento al que cotiza Colonial respecto al valor de sus activos inmobiliarios. Intermoney estima el valor bruto de los activos (GAV) en unos 10.200 millones de euros, aproximadamente un 20% por debajo de los 12.770 millones declarados por la compañía en junio de 2026. Además, el precio objetivo de 8,50 euros implica un descuento del 13% respecto al valor neto de los activos tangibles (NTA), situado en 9,82 euros por acción. Por mercados, París concentra el 66% del valor bruto estimado de la cartera, frente al 24% de Madrid y el 10% de Barcelona.
En cuanto a la evolución del negocio, Intermoney prevé que los ingresos por rentas alcancen los 313 millones de euros en los nueve primeros meses de 2026, lo que supondría un crecimiento interanual del 6%. En términos comparables, el avance se situaría entre el 4% y el 5%. El EBITDA recurrente aumentaría también un 6%, hasta los 257 millones de euros, mientras que el beneficio neto alcanzaría los 301 millones, un 3% más que en el mismo periodo del ejercicio anterior. Estas estimaciones no incluyen el eventual impacto de las adquisiciones en Berlín, cuya contribución anual Intermoney calcula en unos 10 millones de euros.
La evolución de las rentas será desigual entre los tres principales mercados de Colonial. En Madrid, Intermoney espera un crecimiento del 9%, hasta los 83 millones de euros, impulsado por la puesta en marcha del proyecto Madnum y la evolución de los activos existentes. En Barcelona, los ingresos por rentas aumentarían un 11%, hasta los 40 millones, favorecidos por las mejoras de ocupación de varios inmuebles. En París, en cambio, el crecimiento previsto es más moderado, del 3%, hasta los 190 millones de euros, debido, entre otros factores, al efecto de la venta del activo Marceau. La firma espera que el mercado francés recupere impulso en 2027, cuando se diluya ese efecto y la ocupación se acerque al 100%.
A medio plazo, Intermoney mantiene sus previsiones de crecimiento para Colonial y calcula que el EBITDA recurrente pasará de 333 millones de euros en 2025 a 352 millones en 2026, 384 millones en 2027 y 416 millones en 2028. Esto supone un crecimiento anual compuesto del 8% entre 2025 y 2028. La evolución estaría respaldada por el aumento de las rentas, las mejoras de ocupación y una relativa contención de los costes operativos. La firma espera, además, que París acelere su crecimiento en 2027, mientras que Madrid registrará avances más moderados una vez desaparezca el efecto de la puesta en marcha de Madnum.
Pese a estas perspectivas, Colonial sigue expuesta a las incertidumbres del mercado inmobiliario. El deterioro del sentimiento hacia las oficinas en Estados Unidos y el repunte de los tipos de interés han pesado sobre su cotización. No obstante, Intermoney destaca la mejora de los mercados de oficinas de Madrid y París, donde la tasa de desocupación en los distritos centrales de negocios, excluidos los inmuebles en reforma, se situaba en el 5% y el 2%, respectivamente.
En Barcelona, la ocupación también habría mejorado durante 2026. La tesis de la firma es que la evolución operativa de estos mercados y el descuento bursátil ofrecen margen para una recuperación, aunque persisten riesgos relacionados con el entorno financiero y el sector inmobiliario.
Intermoney estima que Colonial ganará 371 millones de euros en 2026, frente a los 351 millones de 2025, pero prevé que el resultado baje a 267 millones en 2027 antes de recuperarse hasta los 278 millones en 2028. Estas variaciones están condicionadas por partidas de otros resultados y ajustes de valoración. Para los nueve primeros meses de 2026, la firma no contempla nuevas revalorizaciones de activos, pese a los 125 millones registrados hasta junio. Por ello, el EBITDA recurrente ofrece una referencia más representativa para analizar la evolución operativa del negocio que el beneficio neto por sí solo.
Por último, Intermoney destaca el atractivo del dividendo y anticipa una reducción gradual del endeudamiento relativo. El informe recoge una rentabilidad por dividendo del 7% y prevé pagos por acción de 0,36 euros en 2026, 0,41 euros en 2027 y 0,45 euros en 2028. La deuda financiera neta se situaría en unos 4.943 millones de euros en 2026 y bajaría hasta aproximadamente 4.890 millones en 2027, teniendo en cuenta las adquisiciones de DeepLabs y Berlín. En paralelo, la ratio de deuda neta sobre EBITDA descendería desde las 15 veces de 2025 hasta las 12,7 veces previstas para 2027.
En conclusión, Colonial combina un descuento relevante en la valoración de sus activos con una trayectoria de crecimiento operativo que el mercado todavía no estaría reconociendo plenamente. La firma espera un aumento del 6% de las rentas en los nueve primeros meses de 2026 y un crecimiento anual del 8% del EBITDA recurrente hasta 2028.
Sobre esta base, Intermoney mantiene su recomendación de compra y un precio objetivo de 8,50 euros, aunque la recuperación bursátil dependerá también de la evolución de los tipos de interés y de la confianza del mercado en el sector de oficinas.
