La ganancia por donar el 50% de la vivienda habitual al cónyuge queda exenta de IRPF si el donante supera los 65 años. Así lo confirma una consulta vinculante de la Dirección General de Tributos (DGT).
Qué ha resuelto Hacienda con esta donación
El criterio se apoya en el artículo 33.4.b) de la Ley 35/2006 del IRPF. Ese precepto declara exentas las ganancias patrimoniales que afloran al transmitir la vivienda habitual cuando el transmitente tiene más de 65 años o está en situación de dependencia severa o gran dependencia.
La duda que resolvió la DGT era si esa exención valía también cuando la operación no es una venta, sino una donación. Un contribuyente quería ceder gratuitamente la mitad de su casa a su cónyuge y no sabía si la plusvalía que se generaba en su IRPF iba a tributar. La respuesta es que no.
El razonamiento es directo: el artículo 33.4.b) no distingue entre transmisiones onerosas y lucrativas. Tampoco exige que se transmita la totalidad del inmueble. Basta con que el donante cumpla la edad y con que el bien tenga la consideración de residencia habitual.
Traducido al día a día: si tienes más de 65 años y donas tu mitad de la casa a tu pareja, la ganancia que aflora en el donante queda fuera del IRPF. Y ojo, porque esa ganancia puede ser abultada si el piso se compró hace años por mucho menos de lo que vale hoy.
La exención no obliga a vender: donar la mitad de la casa al cónyuge también queda fuera del IRPF si el donante ha cumplido los 65.
Los requisitos: 65 años y vivienda habitual probada
No basta con haber cumplido los 65. El segundo requisito pesa tanto como el primero: el inmueble tiene que ser la vivienda habitual del donante. La disposición adicional vigésima tercera de la Ley del IRPF y el artículo 41 bis del Reglamento del IRPF (Real Decreto 439/2007) exigen que la casa haya sido residencia continuada durante al menos tres años.
La norma admite excepciones, eso sí. Vale también si el inmueble tenía la consideración de vivienda habitual en el momento de la transmisión o la tuvo en cualquier día de los dos años anteriores. Y se aceptan causas justificadas de cambio de domicilio.
El detalle que cambia todo: la prueba de la vivienda habitual es una cuestión de hecho. Lo comprueba la Agencia Tributaria con cualquier medio de prueba admitido en derecho, según los artículos 105 y 106 de la Ley General Tributaria. Traducido: guarda el certificado de empadronamiento y las facturas de suministros para demostrar que ahí vivías de verdad.
Aquí conviene un matiz sobre el régimen económico del matrimonio. Si la vivienda se compró durante el matrimonio en gananciales, lo normal es que cada cónyuge ya sea titular del 50%. La consulta encaja sobre todo cuando un solo cónyuge es dueño del inmueble, por herencia o por haberlo comprado antes de casarse, y decide repartir la mitad con su pareja.
La exención cubre el IRPF del donante, no el impuesto de donaciones. Conviene no mezclar las dos figuras. La ganancia patrimonial que aflora en quien dona es la que queda exenta aquí; la donación en sí puede tener efectos en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), un tributo distinto y con reglas propias.
Un criterio que blinda la planificación conyugal
La consulta encaja en una línea que la DGT lleva tiempo sosteniendo: la exención del artículo 33.4.b) busca que quien transmita su vivienda ya mayor no tribute por la plusvalía. El precedente más cercano está en las respuestas sobre cuotas indivisas y nuda propiedad, donde Tributos ya había admitido el beneficio cuando el bien conservaba su naturaleza de residencia habitual.
El interés práctico es evidente para muchos hogares, y también para autónomos cuya casa es su principal activo. Si la vivienda se compró hace 25 años y hoy vale el triple, la ganancia latente puede superar los 100.000 euros y, sin este criterio, el donante se enfrentaría a una factura fiscal considerable. La consulta vincula a la Administración por el artículo 89.1 de la Ley General Tributaria.
Eso sí, hay un matiz que no conviene olvidar. La consulta no resuelve el ISD. Y las bonificaciones del impuesto de donaciones dependen de cada comunidad autónoma, así que la operación completa puede salir más barata en unas regiones que en otras. Antes de firmar la escritura, toca hacer números con un asesor y comprobar la normativa autonómica vigente.
Guía rápida del trámite
- 📅 Plazos: No hay plazo de solicitud. La exención se aplica en la declaración de la renta del ejercicio en que se firma la donación.
- ✅ Requisitos clave: Donante mayor de 65 años y vivienda habitual con al menos tres años de residencia continuada, o habitual en los dos años anteriores.
- 🌐 Dónde solicitarlo: No se pide aparte. Se aplica en el modelo 100, la declaración de la renta, que se presenta en la sede electrónica de la AEAT con certificado o Cl@ve.
- 💰 Importe o coste: La exención no tiene límite de importe: cubre toda la ganancia del donante. La donación puede tributar aparte en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
- ⚠️ Error a evitar: No guardar pruebas de que el inmueble era la vivienda habitual; es el requisito que más comprobaciones abre.
