Las sociedades privadas ya acumulan 1,07 millones de viviendas en España, una cifra que refleja el creciente peso de las empresas en el mercado residencial. El fenómeno se concentra especialmente en las grandes ciudades y zonas turísticas, mientras que un grupo reducido de compañías concentra una parte significativa de este parque inmobiliario.
El dato procede del Catastro de 2025 y contabiliza 1.076.753 viviendas propiedad de empresas privadas, equivalentes al 4% del parque residencial analizado, sin incluir los territorios forales de País Vasco y Navarra. Más que el volumen total, uno de los aspectos que más llama la atención es su distribución: el 5% de las empresas propietarias concentra el 52% de todas estas viviendas.
563 sociedades concentran una cuarta parte
La concentración aumenta todavía más cuando se observa el grupo de grandes propietarios. Según los datos analizados a partir del Catastro, 563 sociedades cuentan con más de un centenar de viviendas cada una y, en conjunto, reúnen aproximadamente una cuarta parte de todo el parque residencial en manos empresariales.
El mercado, por tanto, no está compuesto únicamente por grandes fondos o compañías inmobiliarias. También aparecen sociedades con carteras más pequeñas, patrimoniales y empresas que poseen inmuebles por diferentes motivos. Sin embargo, la distribución de la propiedad muestra que una parte considerable está en manos de operadores con capacidad para acumular decenas o cientos de activos.
El fenómeno adquiere especial relevancia en un momento en el que la vivienda se ha convertido en uno de los principales activos de inversión en España.
Más de 185.000 viviendas de empresas están destinadas al alquiler
El peso empresarial también se deja notar en el mercado del arrendamiento. De las más de un millón de viviendas contabilizadas a nombre de sociedades, al menos 185.000 están destinadas al alquiler. El Banco de España sitúa en torno al 8% la participación de las empresas en el mercado del alquiler residencial.
No obstante, los datos del organismo supervisor muestran que el mercado español continúa estando dominado por los propietarios particulares. En torno al 90% de los arrendadores son personas físicas, por lo que la presencia empresarial, aunque significativa, todavía representa una parte minoritaria del conjunto.
Esto permite poner en contexto el millón de viviendas empresariales: no significa que las compañías controlen la mayor parte del parque residencial español, sino que su presencia como propietarios de activos residenciales ha alcanzado una dimensión relevante.
Madrid, Cataluña, Andalucía y Valencia concentran el fenómeno
La propiedad empresarial tampoco se distribuye de manera homogénea por España. Las mayores concentraciones aparecen en Cataluña, Madrid, Andalucía y la Comunidad Valenciana, territorios que combinan grandes áreas metropolitanas, actividad económica, mercados turísticos y una elevada demanda residencial.
El componente geográfico resulta especialmente importante para entender la estrategia de inversión inmobiliaria. Las empresas tienden a concentrar sus activos allí donde existe una demanda suficiente para mantener la ocupación y preservar el valor de las propiedades.
Las mayores concentraciones aparecen en Cataluña, Madrid, Andalucía y la Comunidad Valenciana
En algunas localidades el peso llega a ser mucho mayor que la media nacional. El análisis del Catastro recoge, por ejemplo, municipios en los que los grandes tenedores empresariales representan una parte especialmente elevada del parque residencial.
Las empresas compraron más viviendas en 2025
La tendencia también se refleja en el ritmo de adquisición. Según los datos analizados del Catastro, 2025 fue el año en el que las empresas compraron más viviendas desde 2007. El dato llega en un momento de fuerte actividad inmobiliaria, aunque durante el propio ejercicio las sociedades también vendieron un volumen importante de inmuebles.
El contexto de fondo es un mercado residencial caracterizado por una oferta insuficiente. En 2025 se incorporaron unas 95.000 viviendas nuevas al parque, mientras que se crearon cerca de 239.000 hogares, de acuerdo con los datos del Ministerio de Vivienda y el INE. Es decir, la nueva oferta residencial cubrió aproximadamente el 40% de los nuevos hogares creados durante el ejercicio.
A esta tensión se suma la previsión del Banco de España, que ha elevado hasta un millón de viviendas el déficit estimado para 2028 si no aumenta suficientemente la oferta.
El ladrillo gana peso como activo empresarial
La acumulación de viviendas por parte de sociedades se produce, por tanto, en un mercado donde el residencial ha ganado atractivo como activo de inversión. Las compañías pueden utilizar los inmuebles para obtener rentas mediante alquiler, desarrollar promociones, mantener patrimonio o realizar operaciones de compraventa.
El fenómeno también conecta con el crecimiento de otros vehículos de inversión inmobiliaria. Las socimis que operan en España superan ya los 50.000 millones de euros en propiedades, según un estudio de Armanext recogido por CincoDías, mientras su capitalización bursátil ronda los 34.000 millones.
El mercado residencial español sigue estando mayoritariamente en manos de particulares, pero el avance de las carteras empresariales introduce un nuevo elemento en el mapa inmobiliario: más de un millón de viviendas ya tienen detrás a una sociedad privada como propietaria, con una concentración especialmente elevada entre los grandes tenedores.
La evolución de estas carteras será uno de los factores que habrá que seguir para comprobar hasta qué punto el capital empresarial continúa ganando presencia en el mercado residencial español.
