Un arquitecto de 90 años ha donado una parcela valorada en 10 millones de euros para levantar vivienda asequible en Múnich y reabre el debate sobre el suelo como palanca de la vivienda protegida en España.
El mecanismo alemán que blinda el suelo para alquiler asequible
Otto Gugger, arquitecto jubilado, cedió la propiedad completa de una finca de más de 3.000 metros cuadrados en Großhadern, al sur de Múnich, a la fundación sin ánimo de lucro Daheim im Viertel, según el artículo difundido por Idealista. En la parcela está la casa que sus padres construyeron en 1934 y en la que él ha vivido toda su vida, salvo un paréntesis de dos años en Florida en los años sesenta. Llegaron a la fundación a través de un conocido.
El proyecto prevé entre 25 y 30 viviendas asequibles para familias jóvenes, estudiantes, profesionales de enfermería, y una unidad de residencia asistida. El 70% de los apartamentos se alquilará en torno a 13 euros por metro cuadrado, frente a la renta media de Múnich, que ronda los 23 euros por metro cuadrado; el resto se situará un 20% por debajo del precio de mercado. La mayoría de estas viviendas se situará cerca de la mitad de lo que se paga en pisos en la ciudad.
La fundación, creada en 2021, agrupa a 35 pequeñas cooperativas de vivienda y empresas de orientación social, y suma cerca de 40.000 casas en cartera. Acepta inmuebles por ventas a precio justo, renta vitalicia, transmisión con reserva de usufructo o donaciones en vida. Desde 2023, las cesiones a entidades de utilidad pública están libres del impuesto sobre donaciones y sucesiones en Alemania.
Gugger impuso un requisito urbanístico: que el jardín se abra a la calle como punto de encuentro para el barrio. Además, añadió una cláusula temporal explícita de no vender la parcela durante los próximos 60 años. El contrato garantiza al donante y a su hermana seguir viviendo en la casa hasta el final de sus días.
La obra está presupuestada en ocho millones de euros, que la fundación pretende completar con dos millones en donaciones. El inicio está previsto para 2027 y los primeros inquilinos podrían entrar a finales de 2028, con el foco puesto en los trabajadores del hospital universitario Klinikum Großhadern.
La clave no es la edad del donante ni el importe de la parcela: es un mecanismo que asegura suelo asequible durante seis décadas sin dinero público.
La pregunta para España: ¿existe un camino fiscal equivalente?
En España, una donación de inmueble entre personas sin relación familiar próxima tributa por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), cuyo tipo varía según la comunidad autónoma. Sí existen reducciones y exenciones para fundaciones y asociaciones declaradas de interés general, pero no una vía federal homogénea como la alemana.
El movimiento cooperativo español tiene un recorrido histórico amplio, especialmente en grandes ciudades como Madrid, Barcelona o Bilbao. Sin embargo, hoy está fragmentado por la escasa oferta de suelo y los elevados costes. La donación de parcelas con reserva de uso –como ha hecho Gugger– resulta todavía anecdótica en España.
La Ficha del Inversor
La métrica clave es el diferencial de renta: 13 euros por metro cuadrado frente a los 23 euros del mercado de Múnich, un 43% por debajo del promedio. Sobre un piso tipo de 70 metros, ese descuento supone un ahorro mensual de unos 700 euros para el inquilino. Para el donante, el incentivo es patrimonial: retener el usufructo vitalicio y eliminar el impuesto a la transmisión.
La tendencia a seis meses en España apunta a un debate fiscal renovado, aunque sin cambios regulatorios inmediatos. Madrid y Cataluña, las comunidades más activas en suelo, podrían mirar el mecanismo alemán como referencia. La fragmentación del ISD y la falta de una ley estatal de vivienda asequible limitan el alcance.
El perfil recomendado incluye a propietarios mayores de 65 años con parcelas urbanas consolidadas, cooperativas de vivienda y fundaciones de utilidad pública. También encaja una family office con vocación social que quiera blindar suelo sin vender al mejor postor. En Alemania, Daheim im Viertel demuestra que la escala cooperativa importa: 35 cooperativas y 40.000 casas dan respaldo jurídico a la donación.
El pulso entre operadores es evidente. El Gobierno central defiende la vivienda asequible con fondos europeos, las autonomías compiten en bajadas fiscales y las promotoras cotizadas miran el suelo finalista como activo especulativo. La donación con reserva de usufructo no encaja en el balance de una promotora: no genera beneficio inmediato. Por eso el modelo alemán depende de fundaciones y cooperativas, no de Aedas ni de Metrovacesa.
A cinco o diez años vista, una exención similar a la alemana de 2023 liberaría suelo urbano en el entorno de hospitales y universidades de Madrid, Barcelona y Valencia. El precedente histórico español está en las cooperativas de vivienda de los años sesenta y setenta, que crecieron al amparo del proteccionismo público y fracasaron por falta de suelo finalista. Eso es exactamente lo que la donación alemana resuelve. El riesgo es doble: la seguridad jurídica ante elusiones y la capacidad de gestión de las fundaciones. La pregunta abierta es si alguna comunidad autónoma –Cataluña o Madrid son las más fiscalmente activas– legislará un incentivo específico antes de 2028.
