En 2024 la compra de viviendas con un precio superior al millón de euros crecerá un 40% en España, liderada por Málaga, Mallorca, Madrid, Barcelona y Costa Blanca dentro de un ‘boom inmobiliario’ con subidas de precios y transacciones. Esta es una de las conclusiones del informe del mercado inmobiliario elaborado por Engel & Völkers que muestra que entre el 15% y el 30% de las viviendas vendidas por la compañía en estas zonas durante el pasado año superó el millón de euros.

LO QUE PASA EN MADRID

En Madrid, donde el precio medio al que se cerraron las operaciones gestionadas en 2023 se situó en 932.000 euros, el ticket medio superó con creces el millón de euros en distritos como Salamanca y Chamartín, así como en municipios como Boadilla del Monte. En Barcelona, destaca el caso de Pedralbes, donde cerca del 30% de las operaciones de venta sobrepasaron los dos millones de euros, mientras que, en otras ciudades españolas como Benidorm, dos de cada tres viviendas que vendió la inmobiliaria en Finestrat superó esta cota.

La cartera actual de la inmobiliaria muestra que el 55% de las propiedades en venta supera esta barrera en la capital, mientras que en Barcelona este porcentaje se aproxima al 40%, en Valencia supone ya el 15% y en Sevilla asciende al 25%.

En Madrid, el precio medio al que se cerraron las operaciones gestionadas en 2023 se situó en 932.000 euros

Estos son algunos de los datos extraídos del informe del mercado inmobiliario elaborado por Engel & Völkers a partir de los precios y operaciones realizadas por la compañía en España y Andorra a lo largo de 2023. El exhaustivo análisis muestra que, a pesar de la caída de las transacciones, el precio de la vivienda se ha mantenido al alza en las zonas más demandadas de España por el buen tono del mercado laboral, la escasez de oferta y el encarecimiento de los alquileres.

En la presentación del informe, Juan-Galo Macià, presidente de Engel & Völkers para España, Portugal y Andorra, ha subrayado que “el dinamismo mostrado por el mercado inmobiliario en 2023 ha sido muy dispar según la ubicación. Incluso dentro del mismo municipio o ciudad” confirmando que “las únicas similitudes son la fuerte demanda y la escasez de oferta para satisfacerla que provocan la tensión y la presión al alza en los precios”.

En el mercado de la compraventa de viviendas hay tres factores determinantes: los tipos de interés, la predisposición de los bancos para dar crédito y el mercado laboral. Todos ellos son factores que marcan la evolución del sector inmobiliario, si bien para medir un comportamiento por zonas la última es la que diferencia unas ciudades de otras. Los dos primeros, por su parte, marcarán en 2024 un panorama más a favor del sector inmobiliario de lo que lo han hecho en 2023, un ejercicio marcado por las subidas de los tipos de interés para controlar la inflación y los conflictos geopolíticos.

El profesor de economía y director del Máster inmobiliario de la Universidad de Barcelona, Gonzalo Bernardos, ha señalado que “la primavera de 2024 marcará un punto de inflexión al calor de la recuperación de la economía, unos tipos de interés más bajos y un sector financiero más flexible en la concesión del crédito”. “La financiación será la clave para que las compraventas de vivienda usada marquen un nuevo récord, superando las cifras de 2022”, apostilla Bernardos al prever una subida del 15% en las transacciones y un alza entre el 5-7% en los precios para este año.

Respecto al número de compraventas de 2023, Constanza Maya, head of expansion & support Engel & Völkers Iberia, subraya que se han mantenido a la cabeza del ranking las cuatro comunidades autónomas de los últimos años, pero con un significativo cambio de orden. Andalucía se mantiene como la región con mayor número de operaciones, seguida de la Comunidad Valenciana, que sube un puesto y adelanta a Cataluña, que queda en tercer lugar. Madrid se mantiene la cuarta. “Uno de los retos que habrá que afrontar en 2024 es el cambio de velocidad en las distintas comunidades autónomas, tras confirmarse la valenciana como la segunda más dinámica”, puntualiza Maya.

Pago al contado en más de la mitad de las transacciones

De todas las propiedades vendidas en España por Engel & Völkers en 2023, más de la mitad se compraron sin recurrir a financiación ajena en las principales capitales españolas. En Madrid, el número de clientes de la inmobiliaria que pide hipoteca para afrontar la compra de la vivienda continuó a la baja en un contexto de subidas de los tipos de interés. Si en 2021, el 61% de las compraventas cerradas por Engel & Völkers requirieron de hipoteca, este porcentaje ha ido bajando paulatinamente hasta alcanzar el 47% en 2023. Un vuelco que ha situado como mayoritario el pago al contado, hasta alcanzar el 53% de las operaciones.

Cifras similares se han registrado en Barcelona. Incluso en la costa y el Pirineo catalán suben el número de clientes que ha comprado una vivienda con fondos propios. En Valencia únicamente el 35% de los compradores ha recurrido a la financiación, frente al 65% de recursos propios, en línea con otras ciudades de la comunidad. Destaca Costa Blanca, en la que municipios como Altea, Calpe, Moraira, Benissa y Benidorm el 95% de los clientes ha adquirido una propiedad con fondos propios, un porcentaje de financiación testimonial que también está presente en Marbella.

La posición de fortaleza de Engel & Völkers ante un perfil de cliente muy solvente queda patente en las grandes ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga, Bilbao y sus respectivas provincias, así como en las zonas de costa, con Mallorca a la cabeza. Todas ellas han incrementado el valor de las viviendas debido a una fuerte demanda tanto nacional como internacional por tener un mercado dinámico, seguridad jurídica y considerarse como un valor refugio frente a la incertidumbre.

El coste medio de las compraventas cerradas en 2023 por Engel & Völkers han superado los 5.000 euros por metro cuadrado en toda la geografía española. La Costa del Sol encabeza el ranking de las zonas más caras de España por metro cuadrado, seguida de las habituales Mallorca, Bilbao, Madrid y Barcelona. Por detrás, pero muy cerca, se sitúan municipios de la Costa Brava, el Pirineo catalán, Alicante, Santander y Cádiz. “Cada distrito o zona es un universo residencial que se mueve al ritmo que marcan la oferta y demanda de cada barrio, de cada calle”, afirma Juan-Galo Macià.

Madrid: Orense, Velázquez y General Pardiñas, entre las calles más demandadas de la capital

En Madrid las direcciones con mayor actividad se han concentrado en los distritos de Tetuán, con Orense y Edgar Neville a la cabeza, y Salamanca, donde han destacado Velázquez y General Pardiñas. Les ha seguido muy de cerca la Avenida de la carrera, en Pozuelo de Alarcón. Por su parte, en Barcelona, Eixample acapara las calles con mayor número de transacciones en 2023 lideradas por Marina, Calabria, Londres y la Avenida Diagonal a su paso por otros distritos como Sarrià y Sant Gervasi.

Obra nueva

Después de dos años insólitos marcados por una pandemia que incrementó el interés por la vivienda, en buena parte por la demanda embalsada, el ejercicio 2023 ha sido un año más moderado y acorde a las cifras prepandemia.

El inicio de una guerra y la crisis energética posterior disparó la inflación e inició una senda alcista para los tipos de interés, generando un escenario de incertidumbre que a medida que avanzaba 2023 fue recuperando la normalidad. Pero la subida del precio del dinero estuvo acompañada de otros factores determinantes para el segmento de obra nueva como el encarecimiento en los costes de construcción que ha sido determinante para mantener al alza los precios en la vivienda nueva.

La subida más abultada se ha vivido en capitales como Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga o Alicante, todas ellas zonas de gran demanda y escasa oferta.

En este sentido, “se ha observado cómo ha cambiado el perfil de comprador de obra nueva hacia un cliente con mayor poder adquisitivo y afectando aún más al producto destinado al acceso de la primera vivienda”, señala José Carlos Pérez, director general de Magnum & Partners. La escasez de oferta de vivienda de obra nueva para satisfacer la actual demanda servirá de catalizador para que el precio continúe al alza durante 2024.

“Desde 2009 se construye seis veces menos, pese a una demanda de vivienda nueva sostenida, por lo que el nuevo horizonte en los tipos de interés que iniciarán su ajuste en el segundo semestre del año puede actuar como impulso para aumentar el interés por la vivienda de obra nueva”, apostilla Pérez.