Ni en contextos de inestabilidad económica las previsiones son fiables, tampoco para el Banco Centra Español (BDE). Desde luego una afirmación bastante obvia pero que, sin embargo, se vuelve cierta en el sector inmobiliario. La subida de tipos de interés, como consecuencia directa de la tendencia alcista de los tipos de interés, hizo suponer, hace unos meses, una frenada importante en la demanda de viviendas. Una demanda que implicaría entonces un descenso considerable en los precios de la vivienda.
Por entonces, en los meses de verano de 2022 cuando la inflación batía récords y los efectos producidos por la guerra de Ucrania estaban en su punto más álgidos, las voces más expertas del sector auguraban una bajada de hasta el 5% en el precio de la vivienda y de cara a 2023.
Se trata de un modelo predictivo basado en el cálculo de una línea de tendencia de precios en el largo plazo
Después de tres meses del nuevo año, ni la demanda ha frenado ni el precio ha bajado. De hecho, las previsiones para este año ahora son otras. O al menos eso se deduce del informe de UVE Valoración, la empresa homologada por el Banco de España para las tasaciones económicas.
Con todo, la compañía ha desarrollado “un modelo predictivo basado en el cálculo de una línea de tendencia de precios en el largo plazo, que toma como referencia parámetros relacionados con las rentas de las familias, el empleo y las condiciones de financiación.”
Tras esto, las nuevas previsiones para el mercado inmobiliario se refieren a las prácticamente nulas bajadas del precio de la vivienda. Más en concreto, “las viviendas se moverán entre bajadas muy moderadas y subidas muy moderadas en función de la evolución económica”.
ESTABILIDAD RESIDENCIAL PARA EL BDE
El modelo de tasación de UVE Valoración ha incluido además las predicciones referidas a las ciudades más turísticas. Y las conclusiones son reveladoras: el precio de la vivienda no sólo no desciende sino que se espera un ligero crecimiento. Así, “en dos provincias, el modelo predice subidas en todas las hipótesis consideradas (Barcelona y A Coruña), en tres predice bajadas en todas las hipótesis (Castellón, Tarragona y Guadalajara) y en el resto predice subidas para la opción optimista y bajadas para la pesimista.”
Y no son los únicos. El portal inmobiliario Solvia también ha lanzado su propio informe al respecto bajo el nombre de IV Solvia Market View 2022, en el que reconoce que la vivienda podría cerrar el año en positivo, es decir con subidas de entre 1,5% y 2,5.%
El precio de la vivienda en 2023 aún continúa un 5,3% por encima del valor de 2021
Según el Instituto Nacional de Estadísticas, el precio de la vivienda aún continúa un 5,3% por encima del valor de 2021. Una cifra acumulada únicamente en 2022 y tras la presión de la coyuntura económica actual a raíz de los conflictos geopolíticos europeos, la crisis energética y la falta de suministros.
Aún así, el mercado inmobiliario no fluctúa de igual manera si es vivienda de obra nueva o vivienda de segunda mano. Según el mismo informe de Solvia, la obra nueva implicó un crecimiento del 2,5% en los precios, mientras que las segundas residencias experimentaron un descenso de poco más de 1%.
EN MADRID ES MÁS PROBABLE QUE DESCIENDA EL PRECIO DE LA VIVIENDA
En el método de UVE Valoraciones “se han estudiado tres hipótesis, para analizar tres casos, desde el más pesimista, hasta el más optimista, en función de tres variables: variación del número de ocupados, variación del coste salarial y tipos de interés medios para créditos hipotecarios”.
De esta manera, una de las sorpresas extraídas del informe de la compañía de tasación es que, para Madrid, una de las ciudades analizadas, el modelo predice una caída en ambas hipótesis. Aunque hay diferencias entre Madrid capital y Madrid provincia.
Lo más probable para el conjunto de España es la estabilidad de los precios nominales
“El resultado para la provincia de Madrid es mucho mejor que para la capital, debe deducirse un relativo buen comportamiento de los precios en la periferia de Madrid capital. Además, en ninguno de los ámbitos estudiados, el modelo predice bajadas superiores al 6,6% y siempre en la hipótesis más pesimista. Lo más probable para el conjunto de España es la estabilidad de los precios nominales”.
No cabe duda de que la inestabilidad en el mercado actual podría hacer variar las previsiones, y al mismo tiempo que ahora se espera una seguridad en el precio del inmobiliario residencial, sin bajadas ni subidas importantes, dentro de 4 meses las posibilidades sean completamente distintas.
