La socimi más grande de España, Merlin Properties, acumula éxito tras éxito. La compañía es un transatlántico que navega con un rumbo fijo en las peligrosas aguas del sector inmobiliario. Las claves del éxito son muchas, pero haber renunciado al suelo residencial se presenta clave en su triunfo.
Estamos a mitad del año y muchas empresas comienzan a reflexionar sobre lo realizado hasta el momento. El sector inmobiliario vive en una montaña rusa constante. Entre el miedo a la creación de una burbuja, la demanda de vivienda de nueva construcción y un nuevo Gobierno en España, todas las compañías han vivido momentos delicados. De hechos, hay muchas de ellas –Haya, Testa o Azora, por ejemplo- que han suspendido su estreno bursátil.
Ajena a este escenario vive Merlin Properties. Todos los agentes implicados en el mundo inmobiliario la observan con una sensación que mezcla la envidia y la admiración. La buena salud de la que goza la socimi más importante del territorio nacional se refleja en su actuación en la Bolsa.
Los títulos de la inmobiliaria se mueven en máximos históricos, con lo que en las próximas fechas se verá si tienen fuerza para romper la resistencia de los 12,68 euros o se toman un respiro y los inversores recogen ganancias. En lo que va de año, las acciones de Merlin en el Ibex 35 se han revalorizado un 12,2 % -a cierre del pasado jueves-.
Las acciones de la compañía no paran de subir y se ha convertido junto a Hispania en la ‘estrella’ del sector. La confianza en la empresa es máxima y los inversores no tienen dudas con la forma de actuar de esta. Todo marcha sobre ruedas. Aunque este crecimiento no ha estado extenso de críticas. Estas llegaron con el anuncio de la distribución del dividendo de 0,23946346 euros brutos por cada acción, en el mes de mayo. Pero una vez más, Merlin mostró templanza y se ha encargado de explicar el porqué de estos dígitos.
El problema en este sentido estuvo en algunas interpretaciones erróneas de los datos. Para el reparto de dividendos las socimis pueden seguir dos estrategias. Una acogerse al Plan General Contable Español (PGC), que obliga a destinar al menos un 80% de los beneficios a dividendos para sus accionistas. La otra opción es hacerlo a través del método AFFO, o lo que es lo mismo, la caja libre operativa. Esta elección reporta mayores dividendos al accionista que el PGC y Merlin se acogió a él.
Bajo este criterio, la compañía explica que el reparto de dividendos no sólo está relacionado con el beneficio del ejercicio, sino que también juega un papel determinante la devolución de la prima de emisión. Al final, Merlin ha repartido un total de 216 millones de euros en dividendos en el año 2017. El resultado del ejercicio reportado, según el PGC español, ascendió a 114,5 millones de euros, de los cuales 11,5 se aplicaron a la reserva legal y 103 se aplicaron a dividendos. De esta manera, para alcanzar la cifra de 216 millones de dividendos, los restantes 113 provienen de la ya mencionada devolución de prima de emisión.
Merlín tiene cerca de 140 edificios en propiedad, pero ninguno de ellos residencial. La única relación que tiene con este mercado es el 17% que tiene invertido en Testa. Pero como ya adelantó MERCA2 la socimi pretende desprenderse de este porcentaje cuando esta comience a cotizar en Bolsa.
La ausencia de inversión en edificios residenciales es una de las claves del éxito de esta socimi. ¿Por qué? Muy sencillo. El desembarco en este segmento del sector implica negociar con particulares, pymes… Y esta es una tarea mucho más costosa, dura y larga que el hacerlo con grandes multinacionales que pretenden alquilar o comprar oficinas, centros comerciales o emplazamientos logísticos. Además, la sombra de una nueva burbuja inmobiliaria no planea sobre el sector terciario. Esto supone muchos menos movimientos especulativos, lo que se traduce en mayor confianza al accionista.
Desde su llegada a la compañía, Ismael Clemente, CEO de Merlin, ha diseñado un plan estratégico para pulir un gigante como es la mayor socimi de España. La compañía es propietaria de una cartera de activos inmobiliarios valorada en más de 9.600 millones de euros, con inversiones que abarcan 990 locales comerciales, 139 edificios de oficinas, 18 centros comerciales, 41 naves logísticas (51 incluyendo las naves en desarrollo), 3 hoteles y otros activos no estratégicos.
Estos datos suponen que el negocio de Merlin está distribuido de esta manera: los edificios de oficinas representan el 46% del total de los activos de la empresa, seguidos de los inmuebles comerciales, que suponen el 40%, y los logísticos, un 14%. Pero Clemente y su equipo no son ajenos a la realidad que vive la sociedad. Son conscientes que el modelo de los centros comerciales está cambiando y vive un periodo de incertidumbre. Por contra, el comercio por internet y las empresas se afanan por contratar plataformas logísticas.
ADIÓS A CUATRO CENTROS COMERCIALES
Por este motivo, Merlin estudia la venta de cuatro centros comerciales valorados en 300 millones de euros. Los planes de venta, que no se han iniciado formalmente, incluirían los centros comerciales La Fira (Reus), Thader (Murcia); Vilamarina (Viladecans) y La Vital (Gandía), que suman una superficie bruta alquilable de 152.000 m2 y una afluencia conjunta de 17 millones de visitantes anuales.
UNA ESTRATEGIA DEFINIDA
En la compañía piensan que es hora de invertir en los centros comerciales punteros y sobre todo en los urbanos. ¿El Motivo? Estos centros comerciales urbanos -sobre todo los de las grandes ciudades como Madrid o Barcelona- en muchos casos son utilizados por empresas como Amazon para descargar sus paquetes y que posteriormente sea recogido por el cliente.
La estrategia es clara. Desinvertir en el único lazo que le une con el suelo residencial -Testa-, reducir su actividad en los centros comerciales y apostar por aumentar su capital en plataformas logísticas. Esta fórmula puede suponer un nuevo empujón para el transatlántico del mercado inmobiliario. Además, la socimi buscará reducir su deuda por debajo del 40% -ahora se sitúa en un 43%-.
