Está de moda. No cabe duda. Hablar sobre una posible burbuja inmobiliaria gana adeptos. Algunos colmillos se afanan en criticar a los bancos por financiar y los dueños del ladrillo por especular. Aunque puede que la realidad sea menos retorcida y al final solo se trata de algo tan simple como la economía.
No obstante, ¿se puede entender que algunas personas piensen que existe una nueva burbuja inmobiliaria? Sí, la idea es legítima y tiene hasta ciertos fundamentos. En primer lugar, y debido a la tendencia cíclica del sector inmobiliario, es evidente que ahora mismo está habiendo un repunte en el precio de la vivienda residencial, por ejemplo. Tanto en compraventa como en alquiler.
Además, se ha dado la concurrencia de que en Madrid y Barcelona, altavoces de lo que sucede en toda España -aunque de manera irreal- la recuperación económica, y por tanto la entrada en el ciclo alcista ha sido más rápida y contundente y, como consecuencia, se percibe un mayor incremento en el alza de los precios.
Por otro lado, y movidos por este ciclo alcista, según fuentes del sector inmobiliario, quizá se están pagando ciertos sobreprecios que, ahora mismo, no se corresponden con las rentabilidades actuales, sino que más bien buscan un rentabilidad futura. Por lo tanto, otra incidencia más sobre los precios.
En cuanto al inmobiliario no residencial; es decir, suelo logístico, hoteles, centros comerciales… también hay un recalentamiento en el valor de los activos. Eso se ha visto azuzado por grandes operaciones de compraventa.
Por último, los amantes de la burbuja inmobiliaria también se pueden apalancar en el mercado bursátil. Neinor, Aedas, Matrovacesa… las futuras salidas a bolsa de Vía Célere, Haya Real Estate, Testa (aunque están por ver)… Compañías de nueva cocción, aunque algunas no tanto, que se han tirado en busca de inversión al calor del ciclo alcista. Pero precisamente es eso, un ciclo alcista.
¿BURBUJA INMOBILIARIA? ¿O SOLO ECONOMÍA?
El empleo aumenta, la economía mejora, el PIB mantiene su ritmo de crecimiento… eso aboca al mayor gasto de primera necesidad que tiene una persona: la vivienda. Pero también para la primera inversión de una empresa: suelo.
En estas circunstancias, existe una demanda latente que hay que satisfacer, nada más. Asimismo, las perspectivas de crecimiento no son malas, por lo tanto llega el turno para la financiación. Y aquí es donde han cambiado las cosas.
En la parte de hipotecas al consumo los requisitos son mayores. Los bancos se han vuelto más exigentes y los ciudadanos más conscientes. Además, mucha de la vivienda de compraventa es de reposición; es decir, gente que ya tiene una, o cambia la actual. No son nuevos actores comprando nueva construcción.
Aunque más dura se ha vuelto la financiación a los dueños del ladrillo. Ahora las promotoras solo son financiadas para construcción, no compra de suelo; y, además, con preventas que tengan cláusulas de entrega de vivienda. Por no mencionar que los fondos han entrado y con ellos una profesionalización del sector que no existía en la burbuja inmobiliaria de hace 10 años.
Dicha profesionalziación deja compañías que cotizan en el Ibex-35, como es el caso de Merlin, con gestores que tienen la suficiente trayectoria profesional detrás como para evitar sorpresas especuladoras innecesarias.
Del mismo modo, la burbuja inicial se fundamentó en la construcción. En estos momentos la producción no está en los volúmenes de hace una década, mientras que la demanda sí ha crecido por el ya mencionado ciclo alcista de la economía. Se trata de dar salida al stock existente, no de construir nueva vivienda.
«BURBUJAS» COMO FORMA DE VIDA
En todo caso, no se puede convencer a nadie sobre la existencia o no de una nueva burbuja inmobiliaria. Pero ponerse cabezón sobre el funcionamiento de la economía es inútil. Para muestra, dos ejemplos sobre cómo crecimientos desmesurados que no siempre ocupan portadas de alarma.
Por un lado el turismo. Record tras record, la llegada de turistas no parece escandalizar a nadie. O bueno, si lo hace es porque algunos quieren ligarlo, precisamente, con el rebote inmobiliario que está habiendo en el alquiler residencial. No obstante, no hay tantas voces de alerta sobre la situación. Sin embrago, parece poco problema que España atraiga los mismo visitantes que países que tienen 20 millones más de habitantes, como nuestros vecinos franceses e italianos. ¿Aquí no hay burbuja?
Otro sector, el de las telecomunicaciones. España se encuentra a la cabeza europea en el despliegue de fibra óptica. Aquí es por delante de todos, incluso superando a varios países juntos. ¿Tampoco hay burbuja?
Pues no, en ningún caso. La economía necesita de calentones cíclicos para alimentar la inversión. Esto va de consumir, generar expectativas de negocios; que unos metan dinero para que otros lo gasten y, de estos modo, los primeros lo puedan recuperar. Así de sencillo. Lejos de fantasmas en forma de burbuja. Se trata de simple economía de consumo.
